전세계약 시 특약에 의한 무효처리 궁금합니다

Question

안녕하세요 전세계약 관련해서 문의 드립니다

일단 법인이 임대인인 오피스텔에

전세로 계약을 했는데 대출을 신청해보니

보증보험이 HF밖에 안되고, 시세대비 80% 이상이어서 대출이 거절되었는데 지금 잔금일로부터 기간도 얼마 안남고 여태 법인인게 찜찜해서 이렇게 된거 특약사항에 목적물로 인해 대출이 안될 경우 계약을 무효하겠다는 특약사항을 넣어서 그걸로 무효하겠다고 하니까

임대인측 부동산에서 금액을 조정해줄테니 계약을 하자라는 식으로 얘기를 하고 임대인측에서 조정을 하려고 하는데에도 그냥 무효하려고 하면 계약금을 못 돌려준다 라고 하는데 이게 맞는건가요?

계약서상에서 해당 보증금으로 보증보험이 안되어서 대출이 안되는 상태면 그냥 무효를 바로 해도 되는거 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  특약에 목적물 사정으로 대출이 불가한 경우 계약을 무효로 한다는 내용이 있다면, 그 요건이 충족된 시점에서 계약 해제 또는 무효 주장을 할 수 있습니다. 임대인 측이 사후적으로 보증금 조정을 제안하더라도 임차인이 이를 수용할 의무는 없습니다. 다만 특약 문구가 자동 무효인지, 임차인의 해제 선택권인지에 따라 계약금 반환 범위가 달라질 수 있어 문구 해석이 핵심입니다.

• 법리 검토
  대출 불가 특약은 통상 임차인의 보호를 위한 조건부 약정으로 해석됩니다. 특약이 성취되지 않으면 계약 효력이 소급해 소멸하거나, 임차인이 해제할 수 있는 권리가 발생합니다. 임대인 측 귀책으로 평가될 수 있는 구조라면 계약금 반환 원칙이 적용됩니다. 다만 임대인 또는 중개인의 보완 제안이 특약을 대체하지는 않습니다.

• 실무 대응 전략
  특약 문구를 기준으로 대출 불가 사유가 목적물 자체에 기인함을 자료로 정리해 통지하시기 바랍니다. 금융기관의 대출 거절 확인 자료를 첨부해 해제 의사를 명확히 전달하고, 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하는 것이 안전합니다. 중개사의 구두 제안에 흔들리지 말고 서면 기준으로 대응하십시오.

• 유의사항
  특약이 임차인의 선택권으로 해석될 여지가 있다면 임차인이 즉시 해제를 선언해야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 반환 거부가 지속되면 지급명령 또는 반환 청구로 신속히 절차를 진행하는 것이 실효적입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

특약을 위와 같이 정한 경우에는 상대방이 조정 의사가 있다고 해서 반드시 그에 응해야 하는 것은 아니기 때문에 그 특약을 이후로 계약금 반환을 구하는 것은 가능합니다. 제대로 안내가 되지 않고 있는 상황으로 보입니다. 이상입니다