답변 내역

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.결과적으로 서울에 내집마련은 타이밍 보다는, 대출이자 생각해서 원리금이 감당 가능한지 여부를 최우선으로 보셔야 합니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약종료일 6~2개월 이내 양측 계약종료에 대한 합의가 없으면 묵시적갱신으로 보아 전 임대차와 동일한 계약이 체결 된 걸로 봅니다.임차인은 언제든 계약해지를 통보할 수 있으며, 임대인은 통보받은날로 3개월 지난 시점 계약해지 및 보증금을 반환해주어 야합니다.1. 집주인이 맞습니다.2. 전세의 경우 다음 세입자가 맞춰지지 않으면 현실적으로 보증금을 미반환 하는 경우가 대부분입니다.임대인에게 7월1일에 퇴거할테니, 그때 세입자가 맞춰지지 않아도 보증금 반환이 가능한지를 먼저 물어보시고불가하다 하면, 그걸 명분으로 보증금 일부를 내려보시길 권합니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.kb시세 90% > 선순위근저당+보증금이내 해당하면 보증보험은 가능합니다.다만 전세대출의 경우 이론적으로 가능하지만, 은행마다 기준을 달리두기에 직접 상담을 받아보셔야 합니다.금액만 보면 보증보험 및 대출은 가능할거로 생각되지만계약 희망하면, 허그버팀목처럼 보증보험+대출 결합상품으로 진행 해보시고주택의 문제로 대출, 보증보험 불가 시 계약금 반환조건 넣으시는걸 권합니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.결과적으로 중도퇴거의 경우, 임대인이 주장하는게 맞습니다.1.26억이 아니라 임대인이 다음 세입자를 월세로 구하겠다 하여도 기존 임차인은 딱히 주장할 방법이 없습니다.임차인은 해당 목적물을 사용.수익할 권리가 있습니다.반대로 임대인은 본인이 원하는 임차인을 구할 권리가 있고요.세입자를 본인이 직접 구하면 중개행위가 아니니 중개비용을 전부 지불할 필요 없지만임대인이 애초 다음 세입자를 특정 중개사무실에 전속중개를 의뢰했을 경우, 기존 임차인이 직접 다음 세입자를 구하는 행위 자체가 불가합니다.1) 직거래 플랫폼으로 세입자 구할 시 계약서 작성 대필료만 지불 가능한데 해당 공인중개사사무소는 대필료는 없고 우리가 세입자를 구해와도 중개보수 전액을 지불해야 한다고 함-> 중도퇴거의 경우 다음 세입자를 구하는 임대인의 중개수수료는 기존 임차인이 지불하는게 맞습니다.다만 1.26억 전액에 해당하는 비용이 아닌, 본인이 거주했던 1.1억에 대한 중개수수료를 지불하는게 맞스빈다.나머지 0.16억에 대한 상향 보증금에 대한 수수료는 임대인이 지불합니다.2) 1.26억으로 보증금을 상향 조정할 시 전세금 반환 지연에 따른 관리비 추가 납부 및 이사일정 지연 (현재 점유권 행사를 위해 약간의 짐을 뺀 나머지를 다 옮긴 상황입니다)-> 중도퇴거는 계약기간 이내 다음 세입자가 맞춰지지 않으면 당연히 전세금은 반환되지 않으며, 관리비도 계약기간에 한해 지불을 하셔야 합니다.점유권 행사뿐 아니라 대항력 상실을 방지하시려면 전입도 그대로 유지하셔야 합니다.4. 1.26억으로 전세금을 상향조정하여 세입자를 구하는 경우 저희는 전세보증금을 바로 상환받는게 맞다고 생각합니다.-> 아닙니다. 보증금을 상향조절하던 월세로 전환하던 기존 임차인의 임대차내역과 변경되었다 하더라도바로 상환받는건 아닙니다.실무적으로 조언드리면, 질문자분은 최대한 다음 세입자를 빠르게 맞추셔서 보증금을 반환받으셔야 하니피터팬, 당근등 플랫폼으로 본인도 광고하여 손님이 오면 해당 부동산에 연결하여 협조 하시는게 좋아 보입니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.1. 근래는 5% 인상이 아닌, 보증보험 가능 금액에 맞춰서 재계약을 하는게 일반적입니다.현 시세에서 5% 올려도 보증보험 가입 가능액 이내에 해당하면 그렇게 올리셔도 됩니다.2. 1000만원당 5만원 계산합니다.3. 현 시점으로 하셔야 합니다.4. 요청은 뭐든 가능합니다만, 거절하겠죠..5. 계약서 작성비용 10~20정도 듭니다.참고로 현 상황은 묵시적갱신으로 보아임차인은 2년계약 주장하면, 질문자분 계획처럼 현 상황 보증금 또는 월세를 증액해서 받기 어려울 거 같습니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.몸빵으로 하실거면 야간 쿠팡 하시거나블로그가 가장 진입이 쉽습니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.주택의 문제로 인한 대출반려는 반환단순변심 및 고의적 신용하락 등 임차인에게 귀책이 있는경우 반환불가특약을 보통 걸고 진행합니다.계약서에 정확한 문구를 살펴봐야 할 거 같습니다만해당 경우를 보면 임차인의 과실로 보이긴 합니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.1. 묵시적갱신은 전 임대차와 동일한 계약이 체결 된 걸로 봅니다.1년계약으로 하셨고, 질문자분이 1년계약을 주장하셨으면 묵시적갱신도 1년으로 봅니다.2. 네 맞습니다. 계약종료일로 6~2개월 이내 양측 게약해지에 대한 합의가 없으면 묵시적갱신으로 봅ㄴ빋나.3. 본인이 1년 주장하면 1년. 2년 주장하면 2년 입니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.기분 나빠할 수 있는데, 굳이 상대방 기분까지 생각하면서 고민하실 필요는 없습니다.걱정되시면 임차인에게 "법조계 아시는 지인이 있는데, 확실하게 퇴거협의에 대한 내용증명을 보내라고 해서 보내니별도의 오해는 하지 마시라" 말씀드리고 보내시기 바랍니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.결과적으로 본인의 집 세입자 내보내고 그 집에 같이 살려고 하는데본인은 퇴거담보대출 받기 어려운 상황으로 보입니다.혼인신고하면 동일세대로 남편이 아내명의 아파트 전세대출 자체는 말이 되지 않습니다.현실적인건, 혼인신고 전 남편이 주택 매매를 하면서 주담대를 받고해당 금액으로 세입자 보증금을 내준다음 혼인신고 후 살면 됩니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?