답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인천 서구 심곡동 일대는 인근 청라국제도시와 루언시티라는 대규모 신도시 사이에 위치한 원도심으로 최근 여러 교통 호재와 주거 환경 개선 사업이 맞물려 관심을 받고 있는 지역입니다.심곡동과 인접한 가정역 및 인근 지역으로 서울 지하철 7호선 연장선이 공사 중입니다개통 시 강남권 접근성이 획기적으로 개선되며 배후 수요가 심곡동 원도심까지 확정될 가능성이 큼니다바로 옆 루언시티의 상업행정 시설이 들어서고 청라의 의료복합타운 등이 완공되면 인근 원도심인 심곡동의 직주근접 수요가 늘어날 수밖에 없습니다.심곡동은 노후 빌라가 밀집해 있어 장기적으로는 재개발이나 소규모 주택정비사업의 대상이 될 가능성이 높습니다.인천시는 원도심 활성화를 위해 규제 완화 기조를 보이고 있어 구역 지정 움직임이 있는지를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가장 먼저 확인해야 할 것은 부채비율입니다깡통전세 여부를 판단하는 기준이 매우 엄격합니다.보증금은 수도권 7억이하 비수도권 5억 이하여야합니다.담보인정비율은 전세보증금이 주택가격*90 이내여야 가입이 가능합니다.보통 kb시세나 공시가격의 140%를 기준으로 산정합니다.집주인이 집을 담보로 받은대출이 주택가격의 60%를 넘으면 안되며 합계가 주택가격을 초과해서도 안됩니다.신청기한도 중요한데계약서 작성이로부터 1년이내 하셔야합니다.정확히는 전세계약기간의 2분의1이 지나기 전까지인데 보통 2년을 계약하니 1년안에 하셔야합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔 경매는 아파트보다 수익률은 높을 수 있지만, 관리비 체납이나 세금 문제 등 초보자가 놓치기 쉬운 함정이 많습니다.현장에 가기 전 컴퓨터 앞에 않아 수익률이 나오지 않는 물건은 미리 걸러내야합니다.최근 1년 내 실거래가와 현재 나와 있는 매물 가격 을 비교을 해보세요특히 오피스텔은 가격이 잘 오르지 않으므로 급매가 보다 싸게 낙찰받는 것이 핵심입니다.그리고단순히 건물을 보는 게 아니라 명도비용과 수리비를 예측해야 합니다.꼭 관리사무소에 가서 체납액을 확인하세요전입세대확인서 발급 및 주차 보안상태도 확인하시구요가장중요한 주위 부동산에 들려 시세와 공실 정보를 세심하게 체크해야합니다.아파트에 비해 취등록세가 높으니 이 비용도 미리 수익률에 반영하여 체크하시면 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대출용 감정평가는 은행이 대출 심사를 위해 감정평가법인에 직접 의뢰한 것입니다.즉 보고서의 주인은 은행이기 때문에 감정평가법인이 은행 허락 없이 개인에게원본을 발급해 줄 수 없습니다.다만 담당 은행직원에게 요청하면 감정평가 금액과 사본 정도는 보여주거나 줄 수도 있습니다.은행 내부 지침에 따라 거절되는 경우도 있으니 부드럽게 요청해 보세요그리고이미 완료된 은행 의뢰용 평가서를 개인 명의로 다시 발행해 주는 것은 불가능합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.저도 하루하루 기름 넣기가 많이 무섭네요현재 중동의 지정학적 리스크가 여전하고 산유국의 감산 정책이 유지되고 있어배럴당 80-90달러 선의 높은 변동성이 이어질 전망입니다.그렇지만미국과 브라질 등 비opec국가들의 원유 생산량이 증가하고 전세계적으로전기차 보급 확대로 인한 석유 수요 감소가 실질적으로 나타나는 시점인 4분기에는배럴당 70달러 초반으로 하향 안정화될 가능성이 큼니다.빨리 중동 분쟁이 안정화되고 환율도 안정화 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자자체 공무원은 해당 명칭이 중개사법상 금지된 명칭인지와 해당 지역내에 동일한 상호가 있는지만 확인합니다.하이닉스라는 단어가 대기업의 상표권인지는 일일이 검토하지 않고 허가를 내주는 경우가 많습니다.다만기업입장에서는 방대한 분야에 상표권을 등록해 두었습니다.기업의 인지도를 이용해 영업한다고 판단되면 법무팀을 통해 상호 사용 금지 가처분 신청이나손해배상 청구를 할 수 있습니다.상호사용에 주의가 필요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 자영업 경기는 양극화가 매우 심합니다.고물가로 인해 원두값,우유값,전기료 등 모두 오른 상태라 과거처럼 대출해서 남는 장사는 불가능해졌습니다.소비자들은 아예 저가 커피로 가거나 아예 공간과 경험을 사는 곳으로 극명하게 갈림니다.어중간한 위치와 가격대의 개인 카페가 가장 먼저 타격을 입고 있습니다.중요한건확실한 타갯팅과 컨샙운영 효율화그리고 배달과 온오프라인 병행이 조건들을 고민해보신다면 좀더 안정적인 사업 성공을 이뤄낼수 있을 겂니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.f-5비자면 영주권비자를 보유하고 국내 직장에 다니고 계신다면,일반 외국인보다 훨씬 유리한 조건에서 부동산 매입이 가능합니다.하지만 조심하셔야 할 부분은자금출처 조사와 실거주 의무 등이 강화되었으니이부분은 조심하셔야해요자금조달계획서 제출 의무화입니다.외국인의 경우 해외에서 들여온 자금이 있다면외국환거래법에따른 신고 필증 등 객관적인 증빙 자료를 요구받습니다.최근 정부는 외국인이 집을 산뒤 실제 살지 않고 임대를 놓는 경우를 엄격히 관리합니다.특히 대출을 받을 경우 6개월 이내 전입 의무 등이 부과될 수 있습니다.한가지 팁은인감도장을 미리 준비해서 주민센터에서 인감신고를 해두는 게 빠르게 처리할수있는 팁입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아침마다 삑삑 자동차 시동소리에 깸니다겨울철에 자동차 시동 걸어놓고 10분이고 20분이고 공회전차량때문에머리가 아파요베란다쪽 아랫부분부터 결로가 자주 발생합니다.밤낮으로 배달라이더들 오르락 내리락 소리에 신경쓰입니다.그래도1층이 좋은점은구잡스럽 아들 둘 키우는데 누구도 뭐라 안해요다른 층에 비해 조금 저렴해요대지지분은 같아서 재건축시 유리하죠층간 소음 민감하시다면다른 사람 피해안주는 1층 추천합니다.^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 가장 큰 문제는 허그 보증금 반환 시점과 매수할 집의 잔금 시점에 딱 맞기 어렵다는 것입니다.허그 이행 청구는 임대차 계약만료 후 보통 1-2개월 이상 소요되기 때문입니다9월 30일 만기 즉시 허그에 보증금 이행 청구를 해야합니다.허그에서 돈이 나올 때까지 매수할 집의 잔금을 치를 일시적인돈이 필요합니다.3.2억원 대출은 잔금일에 실행되지만 나머지 8000만원 중 부족한 부분이 문제일것입니다.퇴직연금을 등기 후에 뺄 수 있다면 그전까지는 신용대출이나 마이너스 통장으로 잔금을 치르고퇴직연금과 허그보증금을 받은 뒤 즉시 상환하는 구조로 가야합니다.말이 쉽지 굉장히 어려운 과정입니다.잘 판단해서 차질없이 진행되시길 기원합니다.