신혼부부 전세대출에서 매매로 전환하려합니다.

Question

지방 Ltv80 되는 지역입니다.

다들 그러겠지만 처음이라 너무 모르겠습니다

현재 자산은 퇴직연금과 전세보증금에 몰려있습니다.

1. 전세대출

대출 1억1300만원 현금 5700만원

만기 9월 30일 허나 집주인이 법인인데 사정이 안좋아서 hug를 통해 받을 수 있을듯

2. 매매대출

4억원 집 3억2천 대출 받아 이사 갈 예정

계약금은 문제없으나 hug전세보증금 이행해서 잔금치뤄야하며 퇴직연금은 등기 후 뺄 수 있다고 하는데 돈을 어떤 순서로 어떻개 계약해야할 지 순서를 모르겠습니다..

잔금일에 맞출 수 있을지 못 맞춘다면 방향성, 등기 후에 잔금을 치뤄도 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

현재 가장 큰 문제는 허그 보증금 반환 시점과 매수할 집의 잔금 시점에 딱 맞기 어렵다는 것입니다.

허그 이행 청구는 임대차 계약만료 후 보통 1-2개월 이상 소요되기 때문입니다

9월 30일 만기 즉시 허그에 보증금 이행 청구를 해야합니다.

허그에서 돈이 나올 때까지 매수할 집의 잔금을 치를 일시적인돈이 필요합니다.

3.2억원 대출은 잔금일에 실행되지만 나머지 8000만원 중 부족한 부분이 문제일것입니다.

퇴직연금을 등기 후에 뺄 수 있다면 그전까지는 신용대출이나 마이너스 통장으로 잔금을 치르고

퇴직연금과 허그보증금을 받은 뒤 즉시 상환하는 구조로 가야합니다.

말이 쉽지 굉장히 어려운 과정입니다.

잘 판단해서 차질없이 진행되시길 기원합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

4억원 집을 매수를 하기 위해서 생애최초등으로 최대 LTV 80% 3억2천을 잔금일자에 받는다고 가정을 하게 되면 계약금 10% 4000만원은 문제가 없다면 잔금 시 4000만원 정도 융통이 필요하게 됩니다. 따라서 신용대출등으로 4000만원 정도 우선 내고 향후 보증금 회수해서 조기 상환을 하시는 방법과 지인등에 단기로 융통해서 잔금을 치고 등기 후 나중에 나오는 돈으로 갚은 방법이 최선으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

신혼부부 전세대출에서 매매 대출 전환은 가능합니다. 지방 LTV80%지역 4억 아파트 기준 3.2억 대출 가능하니 자금 흐름에만 유의 하시면 되겠습니다.

일단 은행 방문하여 사전 신혼부부 디딤돌 대출 상담 받으신 후 HUG 전세보증금 반환 절차에 착수 하시길 바랍니다. 그 후 계약서 작성 후 계약금 - 중도금 - 잔금 순으로 이체 하시면 되겠습니다.

등기 후 잔금을 치르는 것은 어려울 듯 합니다. 잔금 때 대출 실행과 잔금 이체 그리고 소유권 이전 등기가 동시에 실행된다고 보시면 되겠습니다.