답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매가 대비 전세가가 7-80%를 넘는지 보세요, 이포스텔은 아파트보다전세가율이 높은 편이지만, 매매가에 육박한다면 추후 보증금을 돌려받기 힘든 깡통전세일 확률이 높습니다.주변에 신축 오피스텔이 지어지고 있다면 기존 오피스텔 가격은 정체되거나 하락할 수 있습니다.왜 전세가 없고 반전세가 많을까를 생각해본다면전세금 미반환 사고가 잦아지면서 보증보험 가입 요건이 까다로워졌습니다.임대인은 보험 가입 범위 내로 보증금을 낮추는 대신 부족한 부분을 월세로 전환하고 있습니다.hug보증보험 가입이 가능한 금액대인지 반드시 확인하세요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.4개월 전후를 기점으로 지역 선정 및 시세파악을 하시는게 좋습니다.이 시기에는 계약을 하기보다, 커플의 직장 우치를 고려해어느 동네에 살지 후보지를 2-3곳으로 좁히는 시기입니다.주말마다 해당 지역 데이트를 하며 분위기를 익히세요2개월쯤 서울 투룸은 매물이 나오고 계약도기까지 속도가 매우 빠릅니다.입주 2개월 전부터 실제 매물이 나오기 시작하므로이때부터 주말마다 부동산을 예약하고 집을 보러 다녀야 합니다.1월은 이사 성수기입니다.연초 인사이동과 학기 시작이 맞물려 경쟁이 치열합니다.마음에 드는 집이 있다면 당일 바로 가계약금을 넣을 수 있게 예산을 미리 확정해두세요올가을부터 동네 데이트를 시작하고시 11월 초부터 신분증과 계약금을 준비해 본격적으로 뛰어드시는것을 추천드립니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.빌라가 월세가 저렴한 이유가 있겠죠?그건 오피스텔이나 아파트 보다 깨끗함과 보안이 취약하기 때문입니다.일단 처음들어갈때 분리수거함이나 쓰레기를 어떻게 처리하는지 잘 살펴보세요지저분하게 관리하는곳은 그 곳에 거주하는 인원이 별로 좋지 않다는 뜻이예요또한 큰 길에서 얼마나 떨어져 있는지가 중요해요빌라는 보통 안쪽에 위치하고 있어좁은 골목이나 어두운 골목에 위치하고 있다면 여성분이나 1인가족이 거주하기에는 좀 취약할수 있어요무엇보다등기부등본이 깨끗한 집을 찾으셔야해요아무리 좋은집도 근저당이 있다면나중에 피눈물 흘릴수있으니 될수있으면 등기부등본이 깨끗한 집을 고르세요그리고 첫입주가 아닌데 새로 도배를 했다?100% 결로나 곰팡이 있는 집이예요그런집은 거르세요이정도만 지켜도 어느정도 깨끗한 집을 구하실수 있을거예요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.직계존비속 간 매매의 경우 부모님 자산을 시세보다 현저히 낮게 거래하거나대금 지급 증빙이 안 되면 증여로 간주될 수 있습니다.4억원 아파트를 매매로 진행시 대금 지급내역이 확실해야 합니다.2억원 무이자 차용은 위험합니다.법정 이자율보다 낮은 무이자 혜택이 연간 1천만원을 넘지 않아야 증여세가 부과되지 않는데2억원의 무이자 혜택은 연 약 920만원으로 일단 증여세 대상은 피할수 있으나 차용증 작성과실제 이자 지급증빙이 필수입니다.보금자리론은 매매 자금 용도가 원칙입니다.증여 후 보전용도로 받으려면 상속증여 등기 후 3개월 이내에 신청해야 하며, 일반 주담대와 동일한 규제를 받습니다.부모님 주택을 시세대로 매매하여 생애최초 보금자리론을 활용하고, 부족한 금액은 적정 이율의차용증을 작성하는 것이 세무 조사 리스크를 줄이는 가장 안정적인 방법입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.소형 오피스텔 투자는 시세차익보다는 안정적인 월세 수익에 초점을 맞춰야 하는 상품입니다.지하철역 도보5분 이내가 필수입니다.특히 2030 1인 가구 직장인이 많은 강남,여의도,판교 배후지나 대학가 인근이 공실 위험이 적습니다.소형 단지는 가구당 관리비가 비싸 세입자가 기피할 수 있으므로적정 수준인지 체크하세요시세 상승을 기대하기보다 취득세와 보유세 비용을 넘어서는 순수 현금흐름을 목표로 하세요입지가 검증된 핵심지의 급매물을 잡는 것이 엑시트의 핵심입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 공적기금대출에서 무주택 여부를 확인하는 시스템은 국내 전국 주택소유 현황을 조회합니다.외국인 배우자가 한국에서 주택을 거래한 적이 없다면, 국내 전상상으로는 무주택으로 조회됩니다.현재 다문화가정은 디딤돌대출시 0.2%금리 우대를 받을 수 있는 큰 장점이 있습니다.주의해야할 점은최근 기금대출은 소득뿐아니라 자산도 심사합니다.순자산 가액 약 4.6억원 이하여야 가능합니다.남편분이 한국에서 집을 산 적이 없다면 안심하고 진행하셔도 좋습니다다만 대출 상담 시 배우자가 외국인임을 증명할 서류를 미리 준비하세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1학기 종료 후 반수 준비를 위해 중도 퇴실을 고민 중이시군요가장먼저 집주인에게 알리는게 중요합니다.물론 쉽지않고 말씀드리기도 깰끄럽겠죠그래도 미리 사정을 말씀드리고 협의를 구하는게 정석입니다.늦어도 6월달 안에는 말씀드려야 준비하기 수월할거예요계약서에 조항이 없어도 중도 퇴실 시에는기존 세입자가 다음 세입자를 구해놓고 나간다는 것이 원칙입니다.인근 중개사무소 여러곳이 방을 내놓으세요그리고 피터팬이나 당근마켓을 활용해 직접 올려보세요중개수수료는 중도 퇴실 시에는 관례적으로 나가는 세입자가 집주인의 복비까지 부담합니다.9월은 대학ㄱ가 이사 성수기라 방이 잘 빠지는 시기입니다.다만 신입생들이나 복학생들이 방을 구하는 7-8월에 집중적으로 방을보여주어 9월 입주자ㄱ를 미리 확보하는 것이 가장 깔끔합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수유역 인근에서 구하신다면 일단 유흥가가 많아 시끄러울 수 있지만, 이면도로의 구축빌라원룸은 40-50선으로 저렴합니다.의정부행 버스와 4호선 이용이 매우 편리합니다.우이신설선 라인은 수유역에서 도보 10-15분 거리지만 훨씬 조용하고 임대료가 5-10만원 저렴합니다.신축급 빌라가 많아 청년주택 대안으로 좋습니다.미아사거리역쪽은 인프라가 좋지만 방값이 비싼편입니다.청년전세임대나 청년 전용 버팀목 대출을 활용하여 매물을 찾으신다면 좀 더 저렴하게 거주가 가능할것입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 규제지역 다주택자의 경우, 주택담보대출 자체가 원칙적으로 금지도거나매우 낮게 설정됩니다.ltv는 30%이하 수준으로 제한될 가능성이 높습니다.보유주택 수에 따라 차등 적용됨을 인지하셔야 합니다.dsr도 40%를 넘길 수 없습니다.2-3억을 넘기기 힘드므로 현금을 5-6억은 보유하셔야 됩니다.차라리 다른 매물을 정리하신 후 매수를 하는것을 권합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 아니예요질문자님께서는 임대차보호법이 정한 기한을 채우는 기간안에 퇴거를 통보하지 않아 2년이 보장되는 기간에 있는 거예요어렵죠?그냥 이렇게 생각하세요2년 미만으로 기간을 정할때에는 2년으로 본다라는 문구가 있어요이게 2년을 보장하는 거죠그럼 1년 계약은?여기서 이게 중요해요1년 계약을 만기로 끝내려면 2개월 전에 통보해야되요 그래야 1년계약이 유효한거예요아니면?그럼 2년이 보장되고 2년살아야해요솔직히 현직에 있는 중개사로서집주인과 한달치 더 내고 나가는 건 가장 현명한 방법중 한가지입니다.그 중개사분께 감사해야되요최소 3개월은 지나야 나갈수 있는데 1개월로 끝낼수 있다면 굉장히 유리한거예요좀 억울할수도 있겠지만2개월전에 통보하지 않은 본인 잘못이라 생각하세요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요./.