답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하시면 5%내에서 보증금 및 월세 인상률을 제한 할 수 있지만, 말씀하신 것처럼 집주인이 직접거주를 사유로 이를 거절 할 수 있습니다. 하지만 이 기간이 경과하게되면 갱신이 이루어지므로, 먼저 집주인의 의사를 알아보시고 금액을 조율해보는 등 협의를 잘 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 상대적으로 안전한 아파트를 알아 보시는 것이 좋고, 공인중개사를 통한 거래를 하시며, 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인하시고 직접 현지를 방문하여 잘 살펴보시는 것이 필요합니다. 계약전 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 곳을 택하시는 것이 바람직 하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 권리관계 변경 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 현실적으로 전세사기에 대응하기 위해서는 전세보증보험 가입이 필수적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.안타깝게도 내년도에도 계속 경제가 어려울 것으로 예측되고 있습니다. 한병도 국회 예산결산특별위원장은 2026년도 예산안 토론회에서 0% 대의 저성장 위기, 심화하는 수도권과 비수도권간의 격차, 가속화되고 있는 지방 소멸 등으로 우리 경제가 처해 있는 상황이 매우 어려워서 어려움 극복을 위해 적극적인 재정 운용이 필요한 시점임을 밝힌 바 있습니다. 계속되는 관세전쟁과 중국과의 경쟁 등으로 어려운 경제상황에 물가 및 집값 인상 등으로 소비는 위축되고 서민들의 삶은 어려운 상황이 지속될 것을 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 구입하는데는 많이 자금이 필요하므로 구입하는 목적이 무엇인지 그리고 본인의 재정상황이 감당할 수준인지를 고려하여 신중하게 결정하셔야 합니다. 우리나라는 기본적으로 인구에 비해 국토가 좁고 (특히 주택을 건설할 수 있는 택지가 부족) 수요에 비해 공급이 원활하지 않기때문에 장기적을 볼때 집값이 우상향 할 가능성이 높습니다. 주택을 실거주 목적으로 구입하는 것인지 투자목적으로 구입하는 것인지에 따라서 위치나 주택의 종류나 위치 등이 결정될 수 있고, 대출을 해야한다면 본인이 감당할 수 있는 수준의 주택을 구입하셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자금조달계획서는 투기과열지구나 조정대상지역에서 주택을 매입하거나, 법인 아닌 사람이 비규제지역에서 6억원 이상인 주택을 매수하는 경우, 법인이 주택을 매수하는 경우 등일 때 제출해야 합니다. 즉, 비규제지역이라도 6억원 이상인 경우에는 제출하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 조건으로 전세계약을 갱신하는 경우에는 기존 계약서(임대인보관용 및 임차인보관용)의 특약난에 새로운 기간을 기재하고 임대인과 임차인 모두 사인 또는 날인 (가능하면 계약서 작성시 사용한 인감도장이 좋습니다.) 하여 사용하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27대책 및 9.7 대책에도 불구하고 계속적인 집값 상승으로 정부에서는 2025년 10월15일 주택시장 안정화 대책을 내놓았습니다. 주요 사항은 서울전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역 및 투지과열지구로 지정하고, 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 지정하는 것입니다. 수도권과 규제지역에 대해 주담대한도를 시가15억 이하인 경우에는 6억을 유지하고 시가15억~25억은 4억, 25억 초과시는 2억으로 제한하며, 수도권과 규제지역에 대해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향하고, 10월 29일부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 이자상환분에 DSR을 반영합니다. 또한 2026년 1월부터는 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하며, 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면서 주담대비율(LTV)는 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되며, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라서 상가 및 오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아집니다. 1주택자가 전세대출을 받을 때 한도는 2억원으로 제한되고, 전세대출의 보증비율도 80%로 제한됩니다. 1억원이상의 신용대출을 받은 사람은 1년동안 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다. 다주택자의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 제외는 내년 5월까지 유예됩니다. 그밖에 재건축 및 재개발 조합원 지위양도가 제한되고 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한됩니다.하지만 규제가 적용되지 않는 경매시장과 오피스텔 시장 그리고 수도권의 규제지역에서 제외된 지역으로 풍선효과가 나타는 등 규제를 피하기 위한 방법 등이 동원되고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 보증금을 아내분이 입금을 했었고 부부관계가 맞는다면 계약자인 남편분에게 연락하여 동의를 얻고 이에 대한 확인 문자나 녹취등을 남기고 아내분의 계좌로 송금하셔서 무방할 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대주택이라도 임차인이 동의하는 경우에는 저당권 설정이 가능합니다. 계약일과 입주일사이에 집주인이 저당권을 설정하는 것을 방지하기 위한 특약을 넣는 것이 바람직하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생하므로 계약 이후 전입신고 익일까지 현재의 등기부등본상 권리관계 유지 및 이에 대한 위반시 계약 해제 및 납입한 대금 조건없이 반환 등의 특약을 넣는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 돌려받기 위해서는 보증금을 돌려받을 때까지는 대항력을 유지해야 하므로, 전입신고와 점유를 유지하셔야 합니다. 따라서 배우자의 주민등록을 유지하고 짐도 일부남겨놓고 비번을 알려주지 않으셔야 할 것입니다. 전세기간이 종료되어도 보증금을 받지 못하는 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기되고 나면 대항력과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있는데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권에도 불구하고 보증금을 받지 못하는 상황이 지속된다면 전세보증금 반환 소송을 청구하셔야 할 수 있습니다.