전세사기 안당하려면? 뭐부터해야할까요
뭐부터 준비하면 될까요? 좋은부동산? 유튜브 공부? 아님 잘아시는 지인과 동행? 아님 뭐부터해야지 좋을까요
아는게 없습니다ㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기가 걱정되신다면 상대적으로 안전한 아파트를 알아 보시는 것이 좋고, 공인중개사를 통한 거래를 하시며, 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인하시고 직접 현지를 방문하여 잘 살펴보시는 것이 필요합니다.
계약전 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 곳을 택하시는 것이 바람직 하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 권리관계 변경 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 현실적으로 전세사기에 대응하기 위해서는 전세보증보험 가입이 필수적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세사기를 당하지 않기 위해서는 등기부등본상 선순위 근저당권이 없는 매물과 계약을 하시는 것을 추천드리고 만일에 선순위가 있을 경우 말소조건으로 거래를 하시는 것을 추천드립니다. 또한 계약후 확정일자 이사후 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력을 가지시고, 전세보증보험 가입이 가능할 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기를 피하시려면 가장 기본적으로 임대차매물부터 계약까지 중개사를 통해서 도움을 받으시는게 필요하고, 계약시점에서는 반드시 상대방에 대한 소유자여부 확인 및 권리관계에 대한 확인이 필요합니다. 특히나 부동산에서 이러한 권리분석을 해주더라도 본인이 이해가 되지 않거나 의심스러운 부분이 있다면 반드시 다시 물어보고 정확하게 인식하시는게 필요합니다. 그리고 계약이후에는 전입신고와 확정일자부여를 필수로 하시고 보증보험 가입을 반드시 하셔야 합니다. 만약 보증보험에 가입거절등이 발생할수 있기에 계약시점에 특약으로 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금반환특약등을 넣아두시는게 필요합니다. 사실상 전세사기는 계약시점에서 100%피할수는 없기에 발생하더라도 내 보증금을 보호하기 위한 안전장치를 반드시하시는게 가장 전세사기로부터 피해를 줄이는 방법입니다 .
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부, 건축물대장, 전입세대 열람으로 권리를 확인하고 잔금일에 전입신고와 확정일자를 동시에 받아야 합니다. HUG 전세보증가입여부와 임대인 채무 불이행 명단 조회도 필수 입니다.
뭐부터 준비하면 될까요? 좋은부동산? 유튜브 공부? 아님 잘아시는 지인과 동행? 아님 뭐부터해야지 좋을까요
아는게 없습니다ㅜ
==> 전세사기를 당하지 않을려면 가장 중요한 것은 매매가격과 전세가격의 비율에 대해서 집중해서 공부를 하시는 것이 가장 중요하고 그 다음에 등기사항 전부증명서 및 건축물관리대장을 보는 방법을 공부하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런 가격인지 확인을 하시고 집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약하고 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심이 됩니다
부동산에 그런매물인지 확인을 하시고 계약을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
우선 전세사기 예방을 위해서는 신뢰할 수 있는 중개업소를 통해 계약하시는 것이 중요하고 등기부등본 확인과 보증보험 가입, 전입신고 및 확정일자와 같은 절차를 잘 챙기고 꼼꼼한 계약서 작성을 통한 현장 확인이 무엇보다 우선되어야 합니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
전세사기를 막으려면 임대인이 “보증보험 가입했다”고만 말하는 걸 그대로 믿으면 안 됩니다. 등기부등본을 통해 선순위 대출이나 압류 등이 있는지 확인하고 전세보증금반환보증의 보증서가 실제로 승인되어 발급된 상태인지 HUG 같은 기관의 안심전세 앱이나 웹사이트에서 조회하세요. 또한 확정일자와 전입신고까지 완료한 뒤 계약서를 보관하는 게 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세사기를 당하지 않으려면 일단 전세가와 매매가를 잘 확인하시고 전세가율이 너무 높으면 경매 시 보증금을 받지 못할 수 있으니 적당한 전세가율을 선택해야 합니다.
아파트는 전세 사기가 많이 없어 신축 빌라가 전세 사기가 많으니 신축 빌라만 피하시면 전세 사기 당할 일은 없을 것입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1. 주택 및 임대인 정보 확인
등기부등본 확인:갑구 소유자(집주인)가 계약 당사자와 일치하는지 확인하세요. 혹시 소유권이 이전되었거나(가등기, 가압류 등) 문제가 없는지 살펴보세요. 을구 주택을 담보로 잡힌 대출 금액(근저당권) 을 확인해야 합니다. 전세가 + 대출액이 매매가의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전합니다.
신탁 등기 여부: 신탁 부동산은 계약 주체가 복잡해 사기 위험이 높으니, 반드시 신탁원부를 확인하고 신탁사와 계약해야 합니다.
건축물대장 확인: 주택의 용도가 주거용이 맞는지, 무허가·불법 건축물은 아닌지 확인하세요. 무허가 건물은 주택 임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
임대인의 세금 체납 여부 확인: 임대인의 미납된 세금 때문에 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 임대인 동의 없이 임대차 계약 전후로 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다 (보증금 1천만원 초과 시 계약 후).
적정 전세가 확인: 주변 시세 대비 전세가율 (전세가/매매가)이 80%를 초과하면 깡통전세일 위험이 높으니 주의해야 합니다.
2. 계약 시 보호 장치 마련
공인중개사 확인: 중개업 등록증, 자격증, 공제증서를 확인하여 정식 등록된 중개사인지 확인하세요.
전세보증금반환보증보험 가입: 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증 기관이 대신 보증금을 지급하는 제도입니다. 반드시 가입 가능한 주택인지 확인하고 계약 후 가입하세요.
특약사항 명시:잔금 지급일 다음 날까지 주택의 권리 관계(근저당 설정 등)를 현 상태로 유지한다는 내용을 명시하세요.전세 대출이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 내용 등도 명시하면 좋습니다.
확정일자 및 전입신고:잔금 지급 후 즉시 주민센터나 온라인으로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이는 보증금을 법적으로 보호받고 경매 시 우선적으로 돌려받을 수 있는 대항력 및 우선변제권을 확보하는 핵심 절차입니다.이사 당일(전입신고일)의 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로, 이사하는 날 바로 신고하는 것이 중요합니다.
3. 도움 요청 방법
지인 동행: 부동산이나 계약에 대해 잘 아는 지인과 동행하는 것은 훌륭한 방법입니다. 혼자 확인하기 어려운 부분이나 놓칠 수 있는 부분을 꼼꼼하게 점검할 수 있습니다.
안심전세 앱 활용: 국토교통부의 안심전세 앱을 활용하여 주택 시세, 적정 보증금, 임대인 정보 등을 확인할 수 있습니다.
전문가/상담: 법률구조공단(132)이나 지자체의 전세가격 상담센터 등을 통해 법률 상담이나 시세 정보를 얻는 것도 큰 도움이 됩니다 **전세 사기 예방은 안전한 집을 찾는 것부터 계약 후 보호 장치를 마련하는 마무리까지, 전 과정을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.