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분양가상한제의 영향을 받는 곳은 어디가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택의 분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한(한도나 면적차이가 아니라 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등을 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상에다가 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.)하는 제도로서 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 최근인 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제가 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 강남3구와 용산구를 제외하고는 공공택지에 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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각각 부동산을 소유하고있는 미혼 남녀가 결혼을 하게 될 경우??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인으로 인한 1가구 2주택이 된 경우에는 혼인일로부터 10년 이내에 기준 주택 중 하나를 처분하는 경우 양도가액이 12억원 이하인 경우 비과세로 처리되며, 12억을 초과하면 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다. 단, 혼인전에 소유하고 있던 주택은 각각 2년 이상 보유해야 하고, 처분하는 주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 실거주 요건도 충족해야 하며 처분 후 남은 주택이 1주택이 되어야 하는 조건을 충족해야 합니다.재산세는 혼인일로부터 5년이 경과하지 않은 주택에 대해 해당 주택 소재지의 자치단체에 주택수 산정 제외 신청을 하면 두 주택 중 하나의 시가표준액 9억원이하인 경우 등 조건을 만족하는 경우 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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부동산(아파트) 매매 시 중도금은 영수증 필요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중도금을 계좌이체하면 이체 내역이 남기때문에 영수증을 따로 만들지 않고 잔금시에 총 금액으로 영수증을 발급하는 경우가 많은데, 중도금도 영수증을 남기는게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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보증보험을 가입하면 좋은지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자 입장에서 전세보증보험에 가입하는 것이 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 효과적인 방법입니다. 문제가 발생했을 때 대항력과 확정일자를 통한 최우선변제권과 우선변제권을 통해 경매에서 변제를 받을 수도 있으나 순위가 밀리면 일부 받지 못하는 경우도 있고, 받더라도 경매과정을 거쳐야하므로 낙찰이되어 낙찰자가 대금을 납입하여 배당이 이루어질 때까지 기다려야 하는 등 어려움을 겪을 수 있는 반면, 전세보증보험에 가입한 경우에는 임대차계약의 해지 또는 종료 후 1개월이 지나도록 임차보증금을 받지 못했다는 서류 (해지통지 내용증명 등) 를 준비하고 임차권등기명령을 신청접수 한 후 보증채무청구서 등 보증기관에서 요구하는 서류를 준비하여 지급 요청을 하면 되기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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보증보험 가입 후 전세금 반환을 받지 못하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 되면 전세보증보험 지급을 요청할 수 있습니다.임차인 입장에서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 계약 종결 고지에도 불구하고 계약종료시까지 전세보증금을 돌려받지 못하면, 임차권등기명령을 신청해야하고 이후에 전세보증보험 지급을 요청 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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아파트 청약 관련 특별공급 당첨시 다시 특별공급 신청할수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인경우 한번 특별공급 분양에 당첨된 경우에는 다시 특별공급을 신청하실 수 없습니다. 하지만 청약제한 기간 등이 경과하여 조건이 달성되면 일반 분양신청은 가능할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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대구는 현재 신규 분양이 없는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대구에는 올해도 신규분양이 20곳 정도에서 1만가구 가까이 계획되어 있다고 합니다. 대구는 2020년 말부터 부동산 붐이 일면서 상승이 일어났는데 2021년 말경 최고를 기록한 후 급격히 하락하였습니다. 부동산 활황기에 건설사들이 앞다투어서 건설에 나서다보니 공급이 과잉되어, 금리인상과 경기후퇴로 인한 부동산 경기위축에 미분양이 급격하게 양산되어 가격이 폭락하게 된 것입니다. 아파트 건설에는 수년이 걸리므로 이미 브릿지론과 PF대출로 토지를 구하고 건설허가를 받은 건설사들이 어쩔 수없기 공사를 진행하다보니 계속해서 미분양이 양산되는 악순환이 계속되고 있는 상황이라 현재까지도 계속 공급이 증가하여 하락이 지속된 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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재건축과 재개발의 차이점은 무언인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노후불량 건축물을 개선하기위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업, 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 더 양호한 곳을 개선하는 것 입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후,불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발이나 재건축은 여러가지 다른 의견을 가진 사람들의 동의가 필요하고 재건축은 안전진단 통과가 필요하는 등 절차가 복잡하여 시간이 많이 소요되는데, 최근에 정부에서 이 단계를 단축하기 위한 여러가지 방안을 내놓고 있으므로 앞으로는 좀 단축이 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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청약통장이 84점 만점이 나오려면 조건이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 가점을 위해서는 꾸준히 주택청약통장 관리를 해나가는 것이 바람집합니다. 최소 납입 금액은 2만원이나 최대 인정금액인 25만원까지 저축하는 것이 당첨 확률을 높이는 데 도움이 됩니다. 청약 당첨을 위해서는 가점 관리가 필요한데 무주택 기간 15년 이상이면 최대 32점까지 받을 수 있으므로 무주택 상태 유지하고, 부양가족이 추가될 때마다 가점이 되어 최대 6명 35점이 되므로 부양가족관리도 필요하고, 청약통장 가입 기간 1년마다 점수가 쌓여서 15년 이상이면 최대 17점까지 받을 수 있으니 청약 통장을 꾸준히 유지하는 것이 중요합니다. 이렇게 최대한의 점수를 받으면 84점이 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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집이 아파트인데 재개발된다는데 감정평가를 받아야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시에는 감정평가를 받아야 하는데, 감정평가액이 시세와 비슷하거나 더 높다면 현금청산하고 빠져나가는 조합원이 많게되므로 대체로 시세보다 낮게 나오게 됩니다. 감정평가액이 낮게되면 비례율 ((종후자산평가액 - 총사업비)/종전자산평가액 x 100) 이 커져서 권리가액이 높아지므로 분담금이 줄어들 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.11
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