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부동산 계약할 때 대리인이 갔을 때 필요한 서류는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약은 반드시 본인이 와야 하는 것은 아닙니다. 대리인이 충분히 계약이 가능합니다. 다만, 이는 대리인으로 충족할만한 자격을 표해야 합니다. 계약에 대리인이 올 경우 위임 조건을 갖춘 대리인은 대신해서 계약을 쳬결 할 수 있습니다. 여기서 위임 조건이라고 한다면 위임장에 인감이 날인되어 있는 경우에 한해서 해당이 됩니다. 부동산 계약에서 법인 인감을 날인할 필요가 없고, 위임장을 지참한 대리인의 서명과 도장으로 계약이 체결 가능합니다. 대리인이 계약에 참여할 경우에는 해당 계약을 진행할 대리인의 신분증을 확인 용도로 필요합니다. 다음으로는 대리인이 계약에 참여할 경우, 이렇게 위임장이 진행된 경우에는 위임장에 명시되어야 하는 것은 바로 인감 날인입니다. 그리고 인감 증명서를 통해서 인감의 동일성을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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안녕하세요, 부동산 용어중에서 재건축과 재개발의 차이가 ?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축 사업은 노후되거나 불량한 공동주택이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하는 사업으로 시행 주체에 따라 조합에 의한 시행 또는 시장, 군수 등에 의한 공공시행으로 분류됩니다.재개발 사업은 노후화된 정비기반 시설과 건축물이 밀집된 지역의 주거 환경을 개선하고 상권을 활성화하기 위해 도시환경을 개선하는 사업으로 대체적으로 공공사업으로 진행됩니다.재건축 재개발 차이는 조합원의 자격에서 차이가 있습니다. 재건축 사업의 경우 정비 사업구역 내에 건축물과 그 부속 토지가 본인 소유여야 하며 조합 설립에 찬성하면 조합원의 자격이 주어지지만 재개발 사업은 토지 또는 건축물 소유자, 그 지상권자만이 조합원이 될 수 있는 자격을 얻을 수 있으며 조합 설립의 찬성 인원이 충족되면 조합원에 가입됩니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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인구절벽이 온다는 2050년도에 아파트수요는 어떻게 될까요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.당장 2030년도의 미래를 예측하기도 어렵지만 2050은 특히나 거의 불가능합니다.물론 인구절벽이라는 얘기는 사실상 오늘 내일 하는 얘기가 아닙니다. 과거부터 이어져온 얘기이지만 유독 요즘들어 흔히 하는 얘기입니다.지금과 같은 주택의 형태가 계속 유지되지는 않을 수도 있습니다. 계속해서 주택을 선호하는 트렌드가 바뀌고 그만큼 매우 상황이 계속해서 바뀌기 때문에 예측하기 보다는 그때 그때 가까운 미래부터 판단해야 합니다. 지금과 같이 아이를 안 낳는 트렌드가 계속 유지될지 혹은 주택은 남아 돌아서 아이를 키울 수 있는 좋은 환경이 될지는 모르나 주택 가격이 하락하기란 사실상 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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임대사업자 물건에 자식이 들어가도되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가족간 전세대출이 아닐 경우 괜찮습니다. 충분히 가능하며 임대차의 경우 가능합니다. 다만, 가족간 전세대출은 증여세를 회피하는 목적으로도 악용될 수 있기 때문에 이는 은행권에서 대출 실행이 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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무허가 건축물의 소유주를 어떻게 확인할 수 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무허가 건축물대장 및 건축물대장은 정부 24 홈페이지를 통해 무료 발급과 열람이 가능합니다. 혹은 주민센터를 통해 오프라인 등으로도 발급이 가능하지만 수수료가 발생될 수 있는 점을 참고할 수 있습니다.참고로 무허가 건물은 주거용 건물이라면 주택임차인보호법에 적용받을 수 있지만, 비주거용 건물이라면 보호를 받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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전세 보증금을 올리는 거는 집주인 마음인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2년 거주 후 다시 2년을 거주한 뒤 재 계약하는 경우 상한인 5%이상 증액할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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가등기 했다는게 무슨말인지 알려주세요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가등기는 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다. 이는 본등기의 순위를 미리 보전해 두는 효력을 가지며 쉽게 말해 임시로 해 놓는 등기를 말합니다. 더 쉽게 말하면 찜을 해놓는 것이라 생각하면 됩니다. 찜해놓았다 하더라도 어떤 효력이 가지는 것은 아니지만 이를 본등기 할 경우 소급하여 본인의 것이 되기 때문입니다. 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다. 그러나 물권변동의 시기가 가등기 시까지 소급하는 것은 아니며, 어디까지나 본등기를 할 때 비로소 물권변동의 효력이 생기게 됩니다. 즉, 가등기에 기해 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 일체의 처분행위에 의해 생긴 권리 중 본등기의 권리와 저촉되는 경우, 모두 실효되거나 후순위가 되는 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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한국처럼 전세가 있는 나라가 더 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우리나라 전세 제도의 기원은 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 보고 있습니다. 당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차관계가 형성되었고 조선말기 전세가격은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 집값의 반 정도로 전세값을 받았으며 비싼 곳은 집값의 7∼8할에 육박했습니다. 전세기간은 통상 1년으로, 기간을 정하지 않는 경우도 있었습니다. 이후 6·25전쟁과 산업화 과정에서 도시의 주택난이 심화되었고 이 과정에서 전세 제도가 완전히 자리 잡게 되었습니다.전세 제도는 우리나라의 독특한 주택임대차 제도입니다. 오래전 과거에는 다른 나라도 이러한 전세제도를 시행했고 우리나라 또한 이를 받아들여 전세제도를 사용한 것이나 전세제도를 악용하고 또한 큰 자금보다는 월세 개념의 임대차 혹은 영구 임대와 같이 나라에서 이를 관리하여 안정적인 주거환경을 위해 공급하고 있습니다. 하지만 우리나라의 경우 아직 개발이 진행중이고 계속해서 큰 자금들이 필요하다보니 전세제도를 쉽게 없애기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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부동산 투자에 관심이 있습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.갭투자란 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 적은 금액으로 소유권을 가질 수 있습니다. 예로들면 2억원하는 부동산을 매수하는데 전세가 1억 8천만원 있는 부동산을 매수하는 것입니다. 이는 보통 2억원 이상하는 부동산을 매수했다가 전세를 놓아 전세금을 계속해서 올리다가 매매가가 떨어지는 등으로 갭차이가 매우 적은 것을 투자하는 것입니다. 이는 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어지게 됩니다.지금과 같은 시기의 경우 갭투자한 투자자들에게 매우 안좋은 시기입니다. 갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 전세 세입자를 못 구하거나, 집값 하락이 하락할 경우 손실이 커지는 경우에 매우 리스크가 커집니다. 레버리지가 크다는 것은 달리 말해 실패하면 모든걸 잃는 수가 있습니다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스가 될 수가 있어 매우 위험한 투자입니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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지역주택조합이 무엇이며 왜 위험한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역주택조합의 가장 큰 문제는 자금 조달 입니다. 조합원들이 모여서 만든 조합이기 때문에 자금조달 없이는 사실상 큰 자금을 모으기란 어렵습니다. 그렇기 때문에 대부분의 지역주택조합의 자금 조달은 조합원을 모집하여 돈을 모으고 각자 분담금을 모읍니다. 그리고 모자라는 돈은 PF를 사용하여 대출을 받게 됩니다. 그렇게 모은 자금으로 토지를 매입하고 건설 비용을 마련하여 사업을 시작하게 됩니다. 이런 자금으로 토지도 매입을 해야하고 대출도 풀어야 하는 숙제가 남아 있기 때문에 성공률이 매우 적은 사업입니다. 보통의 경우 성공하기 보다는 진행중 계속된 자금 유입과 추가 조합원 모집으로 사업진행하다가 그대로 엎어지는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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