답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문주신 해당 특약 문구는 집주인이 빚이 많아서 나중에 집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 돌려받을 수도 있다는 사실을 듣고 계약했다는 걸 확인하는 내용이지 돈 받을 권리 자체를 아예 포기하겠다는 각서는 아닙니다. 다만 이 문구가 있다는 건 애초에 집주인의 빚이 보증금보다 먼저 있었다는 뜻이라 실제로 경매가 진행되고 낙찰가가 선순위 채권액을 감당하지 못한다면 현실적으로 보증금 손실이 발생할 가능성은 있습니다. 이 문구 때문에 못 받는 게 아니라 원래 있던 빚 때문에 못 받을 수도 있다는 걸 알고 들어갔다는 뜻으로 이해하시는 게 맞을 듯합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.계약이 끝나는 날까지 월세를 다 내기로 하셨다면 세입자로서 할 도리는 다 하신 셈이라 집주인은 다음 사람이 안 구해져도 날짜에 맞춰 보증금을 돌려주는 게 원칙입니다. 하지만 집주인이 돈이 없다는 핑계로 미룰 수도 있어 보이는데 이때 돈을 받기도 전에 전입신고를 새집으로 옮겨버리면 나중에 집에 문제가 생겼을 때 보증금을 지키기 어려울 수 있습니다. 이사를 가시더라도 보증금을 완불받을 때까지는 주소 이전을 미루거나 짐을 일부 남겨두는 등 점유를 유지하여 우선변제권을 확보해 두시는 편이 안전할 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.따로 계약서를 쓰지 않았더라도 방 호수나 금액 같은 중요한 내용을 다 정하고 돈을 보내셨다면 사실상 계약이 체결된 것으로 보기 때문에 단순히 마음이 바뀌었다는 이유로는 돈을 돌려받기가 어려울 것 같습니다. 보통 가계약금은 계약을 지키겠다는 약속의 의미가 있어서 들어가지 않겠다고 하면 그 돈을 포기해야 하는 것이 원칙이구요. 만약 구체적인 날짜나 조건을 전혀 정하지 않고 단순히 방만 잡아둔 경우라면 다퉈볼 여지는 있겠지만 현실적으로는 집주인이 동의해주지 않으면 돌려받기 힘듭니다. 사정을 잘 말씀드리고 일부라도 돌려받을 수 있게 좋게 협의해 보시는 편이 그나마 나은 방법일 듯합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.이미 작성된 연장 계약서는 임대차 기간이 아직 시작되지 않았더라도 효력이 발생한다고 보는 것이 원칙이라 일방적인 파기는 어려울 수 있습니다. 갱신청구권을 사용한 경우가 아니라면 임대인에게 사정을 설명하고 다음 들어올 세입자를 구하는 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의를 시도해 보시는 편이 좋을 것 같구요. 법적으로 따지기보다는 빨리 새로운 사람을 구해서 손해를 줄이는 쪽으로 잘 이야기해 보시는 게 현실적인 방법일 듯합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.현재 혼인신고를 하지 않은 상태라면 법적으로는 별개의 세대로 보기 때문에 질문자님의 주택 소유 여부와 상관없이 아내분은 무주택 자격으로 생애최초 주택담보대출을 이용하실 수 있을 것으로 보입니다. 또한 자녀가 있으셔서 단순한 미혼 단독세대주보다 한도 면에서 유리한 조건이 적용될 가능성이 높구요. 입주 시점에 맞춰서 전입신고를 통해 세대주 요건만 갖추신다면 대출 실행에는 무리가 없을 듯합니다. 다만 은행마다 세부 기준이 다를 수 있으니 미리 상담을 받아보시는 편이 안전할 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.임차권등기가 설정되어 있다면 일반적인 대출은 어렵겠지만 세입자에게 보증금을 돌려주고 등기를 푸는 조건으로 하는 반환 대출은 가능할 수도 있습니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 위험이 크고 그 돈으로도 보증금을 다 갚지 못하면 남은 빚은 계속 떠안아야 할 수도 있습니다. 대출이 여의치 않다면 경매보다는 가격을 조금 더 낮춰서라도 급매로 처분하여 손실을 줄이는 편이 그나마 나은 대안이 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.작성자님께서 알고 계신 대로 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 계산 시 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 적용됩니다. 이에 따라 B주택이 요건을 충족한다면 간주임대료 과세 여부를 판단할 때는 2주택자로 분류돼서 전세 보증금에 대한 과세는 발생하지 않구요. 다만 이건 보증금에 대한 부분일 뿐 B주택에서 발생하는 월세 소득은 주택 수와 무관하게 과세 대상이 될 수 있으니까 신고 시 이 점은 유의하시길 바랍니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.현재 이재명 정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 5월에 종료하고 임대사업자 세제 혜택까지 축소하는 등 강력한 매물 유도 정책을 추진하고 있습니다. 다주택자에 대한 세금 혜택은 줄이고 규제는 강화하여 집을 팔게 만드는 것이 정책의 핵심이구요. 실제로 이런 압박이 계속되면 강남이나 송파 같은 지역도 매물이 쌓이면서 가격 상승세가 꺾일 수 있을 것으로 보입니다. 당장 서둘러 집을 사기보다는 정책 변화가 마무리되는 5월까지는 시장 상황을 관망하시다가 가격이 조금 더 조정된 급매물을 위주로 살펴보시는 것이 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.이미 폐업을 한 사업자의 경우에는 원칙적으로 세금계산서나 현금영수증 같은 적격증빙을 발급할 수 없기 때문에 유효한 증빙 서류를 받지 못하는 상황에서 부가세 10%를 별도로 지급하실 의무는 없구요. 또한 실제 중개를 하지 않은 동생분의 사업자로 영수증을 끊는 것은 위장 발급이나 사실과 다른 세금계산서 수취 등 세무상 문제가 될 소지가 있습니다. 폐업으로 인해 정상적인 증빙 처리가 어렵다는 점을 말씀하시면서 부가세를 제외한 중개수수료 원금만 지급하는 방향으로 협의해 보시는 편이 안전할 듯합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.월세 미납으로 인해 계약 해지 통보를 받은 상황이라 하더라도 계약서상에 중도 퇴실 시 중개보수를 임차인이 부담한다는 별도의 특약이 없다면 원칙적으로 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 판례를 보더라도 임차인의 귀책사유로 나가는 것과는 별개로 중개보수는 새로운 계약의 당사자인 임대인과 신규 세입자가 내는 것이 일반적이기 때문에 특약 사항이 확인되지 않는다면 질문자님께서 이를 납부하실 의무는 없을 것 같네요.