답변 내역

유튜브도 잘 찾아보면 좋은 정보가 있을 것입니다. 하지만 검증되지 않은 정보가 있을 수 있으니 가급적 책으로 공부하는 것을 권장합니다. 도서관이나 서점에 가시면 부동산 경매 관련된 책이 아주 많습니다. 그 책들은 대부분 부동산에 대해 기초가 없는 독자를 위해 쓰여진 것이라서 초보가 읽어도 이해하기 쉽도록 구성되어 있습니다.경매의 절차와 부동산 권리분석, 부동산 관계 법규 등 경매에 필요한 내용이 골고루 담겨져 있으니 1~2권만 읽어도 지식이 많이 쌓일 것입니다.

기본적으로 양도소득세는 양도차익이 있을 경우 부과됩니다.양도를 통해 이익을 얻는다면 그 이익에 대해 세금을 부과하는 것이죠.집을 샀는데 가격이 올랐다면 당연히 양도소득이 발생하므로, 양도소득세가 부과되는 것이 원칙입니다.양도소득세를 부과하는 이유는 투기를 방지하기 위해서인데요.1세대 1주택에 해당되고, 실거래가가 12억 이하이면 양도소득세가 부과되지 않습니다.(단, 보유기간·거주기간 등의 요건이 충족되어야 함)또한 1세대 2주택이지만 이사 목적, 상속, 봉양, 결혼 등 특정한 사유로 인하여 일시적으로 2주택을 소유하는 경우에도 양도소득세가 부과되지 않습니다.비과세 요건이 충족되지 않아 양도소득세가 부과되는 경우에도 보유기간·거주기간에 따라 세금을 감면해주는 장기보유특별공제 제도가 있습니다. 따라서 오래 보유하고 오래 거주할수록 양도소득세가 줄어듭니다.

등기부등본에는 소유권과 근저당권을 포함해 부동산에 설정된 권리를 확인할 수 있는 서류입니다.부동산 계약을 할 때 실제 소유자와 계약자가 다른 경우도 있습니다. 흔한 경우는 아니지만 사기를 치기 위해 자신이 소유하지도 않은 부동산을 판다고 속이고 계약서를 쓰는 것입니다. 이렇게 사기를 당하면 계약금을 통째로 날릴 수 있습니다.그리고 사기는 아니더라도 근저당권이나 전세권이 설정되어 있는 부동산을 팔려고 내놓는 사람들이 있습니다.전세권이 설정된 부동산을 매수하면 전세보증금을 인수해야 하기 때문에 비용이 추가로 들어갈 수 있습니다.근저당권은 매수자가 인수하는 조건하에 매매 대금을 깎는 경우가 있는데, 집주인이 사기를 치기 위해 근저당권이 없다고 말하고 계약서를 쓰는 경우도 있습니다.따라서 집 살 때는 등기부등본을 발급하여 소유자를 확인하고 전세권, 근저당권 등의 권리를 반드시 확인해야 합니다.등기부등본은 인터넷으로도 발급 가능하며 수수료는 700원밖에 하지 않습니다. 혹시 모를 사태를 700원으로 대비할 수 있으니 무조건 등기부등본을 확인 하고 계약을 하시기 바랍니다.공인중개사를 통해 계약을 하면 공인중개사가 등기부등본을 발급해줍니다. 그렇지만 마음만 먹으면 조작이 가능하므로 본인이 직접 계약 당일에 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

중개수수료는 본인이 맡긴 부동산에 지급하시면 됩니다. A 부동산에 매물을 중개해달라고 의뢰하였으니 질문자님은 A 부동산에만 중개수수료를 지급하시면 됩니다.계약 당일에는 A 부동산, B 부동산이 함께 모여 공동중개를 하게 되는데 질문자님은 A 부동산이 안내하는 대로 하시면 됩니다. 집주인은 B 부동산에게 안내를 받겠지요.계약 당일에 중개수수료를 지급하지 않고 잔금일에 지급할 수도 있으니 A 부동산에 중개수수료 금액과 지급 시기를 정확히 알아보시는 것이 좋습니다.

건폐율은 건물을 지을 수 있는 면적과 관련이 있으며, 용적률은 얼마나 높게 지을 수 있는지와 관련이 있습니다.건폐율과 용적률 모두 대지의 면적을 기준으로 합니다.100평의 땅이 있다고 할 때, 건폐율이 100%이면 100평의 땅에 100평 넓이의 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다.실제로는 건폐율이 100%인 경우는 없고, 도시지역의 주거지역은 건폐율이 50~70% 정도 됩니다.즉, 100평의 땅에 50~70평의 건물을 지을 수 있는 것입니다.용적률도 대지 면적을 기준으로 하는 건 동일하지만, 모든 층의 바닥 면적을 합산하여 산출합니다.예를 들어, 100평의 땅에 용적률이 200%이면, 1층과 2층에 각각 100평의 건물을 짓거나 1~4층에 각각 50평의 건물을 지을 수 있습니다.모든 층의 바닥 면적을 합해서 100평의 200%인 200평까지 지을 수 있다는 것입니다.건폐율이 100%인 경우가 없으므로 100평의 땅에 1층 건물을 100평으로 지을 수 없으나 이해를 돕기 위해 1층과 2층 각각 100평을 지을 수 있다고 말씀드렸습니다.용적률이 클수록 건물을 더 높게 올릴 수가 있습니다. 도시 지역의 주거 지역은 용적률이 50~500%이지만 상업지역에서는 1500%까지 올라갑니다. 그래서 상업지역에서 고층 건물을 많이 볼 수 있는 것입니다.건폐율과 용적률은 토지의 용도지역에 따라 다르며, 같은 도시라 하더라도 주거용으로 계획된 토지가 있고 상업용으로 계획된 토지가 있으며 농업용으로 계획된 토지가 있습니다. 국가에서 용도를 미리 지정하고 이에 따라 건폐율, 용적률이 달라지게 됩니다.일반적으로 번화가는 규제가 느슨하여 건폐율, 용적률이 크고 농업단지는 개발을 제한하기 때문에 건폐율, 용적률이 작습니다.

개인적으로, 본격적인 하락은 아직 시작도 되지 않았다고 봅니다.현재 수도권 집값이 많이 떨어졌다고 뉴스에 나오고 있지만 전반적으로 시세가 하락한 것은 아니며 일부분만 진행중입니다.그런데 어느 한 곳이 떨어지면 인근의 부동산도 시세가 떨어지기 마련입니다.예를 들어보겠습니다.입지도 좋고 건물도 신축이라 상태가 좋은 A 아파트가 있는데 시세가 떨어졌습니다.그러면 평소에 돈이 부족해 그 아파트를 매수하지 못한 사람들이 그 아파트로 입주할 것입니다.그리고 이 사람들이 기존에 갖고 있는 부동산이 있다면 더 싸게 내놓을 것입니다. 2주택 보유자가 되면 세금 문제로 재산상 불이익이 발생하기 때문입니다.사람들은 돈을 더 모아서 A 아파트로 입주하려고 할 테고 A 아파트 인근의 시세가 낮은 B 아파트가 있더라도 예전보다 가격을 낮추지 않는 이상 가려고 하지 않을 것입니다. A 아파트가 시세가 떨어졌는데 이보다 안 좋은 아파트의 가격이 그대로라면 굳이 B 아파트에 가야 할 이유가 없습니다. 차라리 돈을 더 모아서 A 아파트로 가는 게 나으니까요.이렇게 B 아파트의 집값은 떨어지게 되고 그 인근의 C 아파트, D 아파트도 연달아 짒값이 떨어지게 될 것입니다.아직까지는 집값이 크게 떨어지지 않은 곳들이 많지만 본격적인 하락이 시작되면 광역적인 시세 하락이 나타날 것입니다.하락이 언제까지 이어질지는 그 누구도 알 수 없습니다. 아무리 분석을 잘 하는 애널리스트도 100% 보장을 할 수는 없는 것이 부동산 경기예측입니다. 개인적인 견해로는, 본격적인 하락이 아직 시작되지 않은 만큼, 향후 부동산 시세 하락이 오래 지속될 것으로 예상합니다.

주식과 비슷하다고 이해하시면 됩니다.이 세상에 존재하는 대부분의 물건은 시간이 지나면 가치가 변동합니다. 최근에 전쟁으로 인해 원자재의 가격이 많이 올랐다는 기사를 접하였을 것입니다. 이와 마찬가지로 건물도 여러 요인에 의하여 가치가 변동합니다.건물은 예전부터 가치가 상승해왔습니다. 주식의 우상향 그래프처럼 시세가 점점 오른 것입니다.그래서 건물을 매수하고, 나중에 시세가 많이 오를 때 매도하여 그 차익만큼 수익을 내는 것이 가능합니다.이것이 바로 부동산 투자입니다. 실제로 거주할 목적이 아닌데 부동산을 매수하고 나중에 차익을 실현하는 것입니다.주식도 원래는 회사의 지분을 소유하는 증권이지만 실제로 회사를 소유하려고 주식을 매수하는 경우보다주가가 오를 때 매도하여 차익을 얻으려고 투자를 하는 경우가 많지요.부동산 투자도 그런 거라고 보시면 됩니다. 다만 주식보다 거래가 어렵고 목돈이 많이 들어간다는 차이가 있습니다.뉴스에서 말하는 영끌, 빚투는 부동산을 매수할 자금이 없는데 빚을 내서 매수하는 것입니다.이렇게 빚을 내서 부동산을 매수하면 매달 이자를 갚아야 하지만 임대차를 통해 매달 월세 수익을 얻을 수 있습니다.그러면 월세 수익으로 이자를 갚고, 보증금을 예·적금에 투자하여 이익을 낼 수 있습니다.하지만 최근에 금리가 상승하여 매달 갚아야 할 이자가 많아졌고, 부동산 경기도 나빠져 거래 건수가 줄어들었습니다.그래서 원하는 수익을 내지 못하고 막대한 빚에 허덕이는 영끌족, 빚투족이 사회적인 문제로 대두되고 있는 상황입니다.

1. 어플에 올렸다면 직거래를 하는 것입니다. 공인중개사를 끼지 않고 직접 거래하기 위해 어플에 올렸을 가능성이 높습니다.2. 세입자가 허락만 한다면 가능합니다. 그러나 세입자가 직거래를 원하는 만큼 설득하기 어려울 수 있습니다.3. 세입자는 공인중개사 수수료를 아끼려고 직거래를 하려는 것인데 이를 설득하여 공인중개사를 끼고 계약을 해야 합니다. 따라서 세입자가 부담해야 할 수수료를 대신 부담한다면 충분히 설득이 가능할 것입니다. 아니면 더 협의해서 세입자 측의 수수료를 절반 정도만 대신 부담할 수도 있겠지요. 그러므로 비용은 공인중개사 수수료의 1.5~2배 정도를 생각하시면 될 것 같습니다.네이버에서 '중개보수 계산기'를 검색하시면 수수료가 얼마나 계산할 수 있습니다.4. 직접 문의해야 알 수 있습니다. 세입자가 집주인의 동의를 받고 자신을 임대인의 신분으로 하여 타인에게 임대를 하는 경우일 수도 있고, 세입자가 집을 나가기 전에 다른 세입자를 미리 구하는 것일 수도 있습니다. 대부분은 후자입니다. 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 빨리 돌려받고 나갈 수 있어서 세입자 측에서 매물을 올려 사람을 구하는 경우가 많습니다. 이 경우 집주인과 계약을 해야 하므로 서류는 집주인이 준비합니다.

간단히 말하자면 대출을 받아 집을 사는 것입니다.실거주 목적보다는 투자 목적으로 부동산을 매수할 때 적용되는 개념인데요.이해를 돕기 위해 10억원의 부동산이 있다고 가정하겠습니다. 그리고 이 부동산이 나중에 12억원으로 가치가 오른 뒤 매도를 한다고 가정하겠습니다.대출을 전혀 이용하지 않은 경우 10억원으로 2억원의 수익을 낸 것이니 수익률은 20%가 됩니다.그런데 만약 4억원의 대출을 받았다면 어떻게 될까요?본인 돈은 6억원을 투자하였으며, 12억에 매도한 뒤 4억원의 대출을 갚게 되므로6억원이 8억원이 된 것이라고 볼 수 있습니다. 수익은 2억원으로 동일하지만 10억원을 투자한 게 아니라 6억원을 투자한 것이므로수익률은 33%가 됩니다.수익률은 대출 금액이 커질수록 높아집니다.8억원의 대출을 받으면 4억원으로 4억원의 이익을 얻게 되므로 이 경우에는 수익률이 무려 100%까지 올라가게 됩니다.더 적은 자본으로 높은 수익률을 얻을 수 있는 것이 마치 적은 힘으로 무거운 물체를 들 수 있는 지렛대와 비슷하여 레버리지 효과라는 이름이 붙여진 것입니다.

어떤 이유로 시세가 더 올랐는지 파악해봐야 할 것 같습니다.부동산은 지역에 호재가 있다면 하락장 속에서도 가격이 상승하기도 합니다.부동산 가격 상승에 영향을 주는 요인은 매우 다양하고 지역마다 차이가 있기 때문에, 가격이 상승하는 곳은 언제나 존재하기 마련입니다.