계약 갱신은 2가지로 나뉩니다.
1. 묵시적 갱신
2. 재계약
묵시적 갱신
묵시적 갱신은 계약기간이 만료되어 가는데 양쪽 모두 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않을 때 자동으로 계약이 갱신되는 것입니다. 우리나라 법에서는 계약 기간을 정해놓아도 양쪽이 서로 아무 말 없으면 자동으로 계약이 갱신되는 것을 원칙으로 하고 있습니다.
그래서 계약 갱신을 통지하지 않으면 '묵시적 갱신'에 의해 자동으로 계약이 갱신되며 계약 기간은 2년으로 간주됩니다. 그러나 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 그 효력은 3개월 뒤에 나타나게 되므로 임차인은 3개월 전에 미리 얘기를 하면 언제든지 방을 뺄 수가 있습니다.
즉, 묵시적 갱신이 되면 집주인은 계약 기간 2년을 보장해줘야 하지만 임차인은 본인이 원하면 계약을 3개월만 유지하는 것도 가능합니다.
재계약
재계약은 양쪽이 서로 합의를 통해 계약을 하는 것입니다. 새로 계약을 하는 것이기 때문에 양쪽의 의사가 합치되어야 하며 계약 기간도 새로 정할 수 있습니다. 이때 계약 기간을 2년으로 하든 1년으로 하든 상관 없으며, 서로 합의만 된다면 마음대로 계약 기간을 정할 수 있습니다.
세입자 입장에서는 묵시적 갱신이 유리합니다. 계약 기간을 1년으로 정하지 않아도 집주인은 최소한 2년을 보장해줘야 하기 때문에 마음대로 세입자에게 퇴거 요구를 할 수 없습니다. 반면 세입자는 1년만 살다가 나가도 되기 때문에 묵시적 갱신 요건만 충족된다면 재계약을 하지 말고 묵시적 갱신을 통해 원하는 만큼 거주하다가 계약을 해지하는 것이 유리합니다. 나가기 3개월 전에 집주인에게 미리 얘기만 해주면 됩니다.
