답변 내역

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은이미 대항력과 전세권설정까지 마친 상태이기에 서두를 필요가 전혀 없습니다.그대로 사셔도 법적으로 완전히 보호 받습니다.기존 계약서의 효력이 새주인에게 자동으로 이어집니다.계약서를 새로쓰고 확정일자를 새로 받으면, 그 사이 집주인이 대출을 받을경우 우선순위가 뒤로 밀릴 위험이 있습니다.기존계약서 여백에, " 매매로인해 임대인이 변경됨(성명, 연락처) 정도만 메모하고 새 집주인과 확인도장을 찍어두는 정도로 충분합니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠습니다.결론은 계약서에 명시된 조항이 있다면 원칙적으로 계약서가 우선입니다.임차인은 관리자의 경고를 압박이라고 주장하지만, 기존 임차인과의 불화 및 기물파손은 쉐어하우스 입장에서 막대한 지장을 주는 행위입니다. 계약서상에 경고3회시 계약파기 조항에 근거해 경고한것은 정당한 관리 권한 행사입니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.고민이 많으셨겠네요결론은 추가월세 약 4.5만원~5만원보증금 3천 / 월세 15.5만원~16만원(기존 관리비 11만원 포함)일 겁니다.전세를 월세로 바꿀때는 "전월세 전환율(기준금리 +2프로) 로 적용되는데, 구로구 원룸시장에서 전환율은 보통 5~6프로입니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은 증여세 이슈는 없을 가능성이 큽니다.1. 적정임대료와 실제지급한 임대료의 차액이 연간 1000만원 이상일때만 증여세가 부과됩니다.보통 보증금 차액에 대해 연 2.9퍼센트의 이자율을 적용합니다.주변시세가 8천만원 인데 4천만원에 들어가시면 차액 4천만원에 2.9프로를 곱해도 약 116만원 정도라 1000만원 미만에 해당하여 증여세 문제는 없을 가능성이 큽니다.2. 보증금을 너무 낮게 받으면 형제분이 내야할 소득세를 줄이려 했다고 판단할수있습니다.시가와 거래가액의 차이가 5프로 이상이거나 3억원 이상인경우 입니다.세무서에서 시세대로라면 이만큼 벌었어야하니 그만큼 세금을 더내라고 결정할수있습니다.다만, 빌라가 1주택이거나 규모가 작다면 실제 소득세 영향은 미미할수 있습니다.<해야할일>가족간의 거래일수록 진짜계약임을 증명하는 것이 핵심입니다.반드시 표준임대차계약서를 작성하세요보증금 4천만원은 반드시 형제분 계좌로 입금하시고 기록을 남기세요 ( 현금거래는 금물입니다)확정일자와 전입신고 : 대항력을 갖추는 것은 물론 계약의 객관적 증거가 됩니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은 원칙적으로 위험하며, 허가취소나 과태료의 대상이 될 수 있습니다.매수자 본인이 직접 거주하는것이 원칙입니다.토지거래허가를 받고 주택을 취득하면 법정기간(보통2년) 동안 허가받은 목적(자기주거용) 대로 이용해야 합니다.본인이 매수한 집에 부모님이 거주하고 본인은 부모님댁에 거주한다면 이는 자기주거용이라는 취득목적에 위배됩니다.이행강제금(취득가액의 10퍼 이내)이 부과될수있습니다.2년간 실거주 의무를 채우지 않으면 법위반에 해당합니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은내용증명은 무시하시면 안됩니다. 상대방의 주장에 침묵하면 나중에 소송에서 이를 인정하는 상황이됩니다. 특히 변호사 비용과 이자까지 청구하겠다 라는 압박에 대해, 본인의 상황(경매진행 및 보증금 미반환 우려 등) 을 명확히 문서로 남겨두어야 나중에 재판부에서 참작 여지가 생깁니다.월세는 지금이라도 내셔야합니다. 상가건물임대차보호법상 3기이상 연체되면 임대인은 계약을 해지할수있고, 임차인은 권리금 회수 기회나 계약갱신요구권도 보호받기 어렵습니다.보증금에서 공제하라. 라는 답변서 형식으로 보내시는것을 추천합니다. "건물이 경매에 넘어가 보증금 회수가 불투명한 상황에서 임차인으로서 최소한의 자구책으로 월세를 보관중이었을뿐, 지불의사가 없는것은 아니다. 남은 보증금에서 공제하거나, 추후배당절차와 연계하여 해결하자" 라는 답변서가 좋습니다.명도소송시, 질문자님은 소액임차인이고 배당요구도 하셨으므로 경락대금에서 일정금액을 최우선 변제받을 권리가 있습니다. 따라서 임대인에게 직접 돈을 받기보다, 경매절차를 통하여 법원으로부터 보증금을 받는것이 확실한 방법입니다.잘 해결되시기를 기원합니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으시겠네요결론은 명도소송까지 버티기 전략은 질문자님께 독이 됩니다.부당이득반환 의무가 생깁니다. 계약종료후이도 계속 거주하면 그 기간만큼 임대료를 집주인에게 지불해야합니다.소송비용을 부담해야합이다. 명도소송에서 패소할경우, 상대방의 변호사 비용과 소송비용의 상당부분을 부담하게 될 위험이 있습니다.지연 손해금이 발생합니다. 강제집행단계까지 가면 집행비용은 물론, 지연에 따른 손해금까지 청구될수있어 50만원 받으려다 수백만원을 잃는상황이 생길수 있습니다.현명한 선택하시길 바랍니다

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은주택담보대출 실행시점에 기존 전세대출은 상환되어야하는것이 맞습니다.하지만 실제현장에서 이 타이밍문제 때문에 고민하시는분들이 많으시죠일주일이라는 간격이 문제인데 이는 대출을 실행하는 수탁은행의 심사 담당자 재량과 해당지점의 처리방식에 따라 달라집니다.확약서나 증빙을 제출하고 은행에서 이를 유예해주냐의 문제인데, 규정을 엄격히 적용하는곳은 잔금당일 전세대출 상환영수증이 들어오지않으면 안된다고 하는경우입니다.협의가 잘되시기를 바랍니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은 현재 서울 전지역이 토지거래허가구역으로 지정된 시점에서 빌라(연립,다세대)나 단독주택도 실거주 의무를 받은것이 원칙입니다.

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.걱정이 많으셨겠네요결론은1. 계약갱신청구권응 행사했을시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수있습니다. 해지통지를 한날로부터 3개월이 지나면 법적 효력이 발생합니다.2. 법적으로 전혀문제가 없고, 중개보수는 원칙적으로 임대인이 부담합니다.3. 보증금 증액시 확정일자는 반드시 다시 받아야합니다4. 7월 해지통보시 단순히 나간다고만 하지마시고, "법에따라 3개월뒤 해지효력이 발생하니 보증금 반환을 준비해주세요" 라고 말씀해주시고, 문자로 근거를 남겨두시기 바랍니다.