상가건물이 경매로 넘어간 후 월세 미납
안녕하세요
저는 임차인으로 상가 건물을 임차하여 영업하고 있는데 2025년 9월달에 경매에 넘어갔다것을 알고 임대인에게는 월세를 안내겠다는 말은 하지 않은채 5개월째 월세를 미납했습니다 그러던 중 2026.2.2 오늘 임대인으로부터 내용증명을 받았습니다
- 내용증명 내용 -
“월임대료의 납부약속이 지켜지지않아 계약이 해지되었음을 알려드립니다
또한 명도소송 및 월 임대료의 청구소송을 제기할것은 물론이고, 이에 따른 법적인비용(변호사비용)과 연체된 차임에 대한 법적이자 부담을 모두 청구할것을 알려드립니다 “
저는 확정일자는 2024년 9월에 받았고, 보증금 천만원으로 소액임차인이며, 근저당은 제가 임대차 계약을 했을때부터 이미 잡혀있었습니다 배당요구는 신청했습니다
1.
내용증명을 무시해도 되는걸까요?
2. 월세를 지금이라도 내야되는걸까요?
3. 저도 “ 보증금 회수 못할까봐 못내고 있던거고 미납금은 보증금에서 까라” 라는 식의 내용증명 보내야될까요?
4.명도소송을 한다고 했을때 알겠다고 나갈테니 보증금 돌려달라고 말할수 있을까요?
이 일로 너무 스트레스입니다 도움 부탁드립니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 내용증명을 무시해도 될까요?
절대 무시하지 마시고, 답변서를 꼭 보내시는 게 좋습니다.
내용증명 자체에는 법적 강제력은 없지만, 나중에 소송이 진행될 때 ‘임대인이 계약 해지 의사를 명확히 밝혔다’는 증거로 쓰일 수 있습니다.
아무런 대응 없이 넘어가면 임대인의 주장을 인정한 셈이 될 수 있으니, 임차인 입장(예: 경매로 인해 보증금 반환이 걱정된다는 점 등)을 담아 내용증명 형태로 회신을 남겨두는 게 유리합니다.
2. 지금이라도 월세를 내야 하나요?
신중히 판단해야 합니다.
원칙적으로 임차인은 경매 진행 중이어도 월세를 내야 하고, 상가임대차보호법에는 3기(세 달) 이상 밀리면 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있다고 되어 있습니다.
그런데 이미 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 없는 상황(경매 진행 중)일 수 있으니, 월세를 그대로 현금으로 보내버렸다가 나중에 보증금을 온전히 돌려받지 못하면 그 월세는 사실상 날아가는 셈입니다.
실무적으로는 보통 “보증금에서 연체된 월세를 공제해 달라”고 요청하면서 입금을 미루는 경우가 많습니다. 물론 임대인이 법적으로 거부하고 명도소송(강제퇴거)을 진행할 수는 있지만, 보증금이 남아 있으면 임대인 입장에서도 굳이 크게 소송으로 밀어붙이지 않는 경우가 많습니다.
3. “보증금에서 까라”는 식의 내용증명을 보내도 되나요?
네, 보내셔도 좋습니다.
다만 표현은 정중하고 명확하게 하세요.
예를 들어,
“귀하의 건물이 경매 절차에 들어가 보증금 반환이 불확실한 상황이어서 부득이하게 월세를 지급하지 못했습니다. 밀린 월세는 보증금에서 공제해 주시고, 보증금 반환과 동시에 건물을 인도(비워주겠습니다)하겠습니다.”
이런 식으로 내용증명을 작성해 보내시면 좋습니다.
이렇게 하면 고의로 월세를 안 내는 게 아니라, 보증금을 보호하기 위한 불가피한 조치라는 점이 드러납니다.
4. 명도소송을 한다고 하면 “나갈 테니 보증금부터 돌려달라”고 할 수 있나요?
네, ‘동시이행의 항변권’이라는 권리가 있습니다.
임대차 계약이 해지된다 해도, 임차인의 건물 인도(비우는 것)와 임대인의 보증금 반환은 동시에 이뤄지는 게 원칙입니다.
즉, “보증금 전액(밀린 월세를 뺀 나머지)을 주시면 바로 나가겠다”고 주장하실 수 있습니다. 이미 임대인이 경매로 인해 보증금을 줄 여력이 없다면, 임대인도 마음대로 내보내진 못합니다.
■ 꼭 기억해야 할 중요한 점
질문자님이 소액임차인이고 배당요구도 하셨다고 하셨으니, ‘최우선변제금’(보증금 일부를 가장 먼저 돌려받는 제도)을 받으려면 반드시 아래 두 가지를 지켜야 합니다.
- 건물 점유(계속 영업을 하거나, 짐을 두고 문을 잠가놓는 등 공간을 계속 사용해야 합니다)
- 사업자등록 유지
임대인이 짐 빼라고 독촉한다고 해서 섣불리 짐을 빼거나 사업자등록을 없애면 최우선변제권을 잃게 되어, 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
배당금(보증금 일부라도 돌려받는 돈)을 실제로 손에 쥘 때까진 절대로 공간을 비워주면 안 됩니다.
■ 정리하자면
임대인의 소송 협박은 압박용일 가능성이 높습니다. 너무 불안해하지 마시고, “보증금만 돌려주면 나가겠다”는 입장을 분명히 하시면서 경매 절차에 따라 배당금을 챙기는 데 집중하시면 됩니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1.
내용증명을 무시해도 되는걸까요?
==> 우선적으로 현 임대차계약서 및 내용증명을 가지고 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
2. 월세를 지금이라도 내야되는걸까요?
==> 월세 납부는 임차인의 의무사항입니다. 낙찰자가 결정된 경우 납부해야 합니다.
3. 저도 “ 보증금 회수 못할까봐 못내고 있던거고 미납금은 보증금에서 까라” 라는 식의 내용증명 보내야될까요?
==> 보증금에 손실이 되는 경우 그렇게 진행도 주장할 수 있습니다.
4.명도소송을 한다고 했을때 알겠다고 나갈테니 보증금 돌려달라고 말할수 있을까요?
==> 권리분석결과 말소대상이라면 청구 불가합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
① 내용증명을 무시하면 안 됩니다. 경매와 별개로 임대차 계약은 유효하므로, 무응답은 명도소송·차임청구소송에서 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
② 월세는 지금이라도 내는 것이 원칙적으로 맞습니다. 경매 진행 여부와 관계없이 차임 지급 의무는 존속하며, 미납 상태가 길수록 법적 이자와 책임이 커집니다.
③ 보증금에서 상계하겠다는 취지의 내용증명은 보내는 것이 좋습니다. 보증금 회수 우려로 지급을 유보했다는 사유를 명확히 남겨두는 것이 향후 분쟁에서 방어 논리가 됩니다.
④ 명도소송이 제기되더라도 ‘보증금 반환과 동시 명도’를 요구할 수 있습니다. 다만 보증금 반환 주체는 낙찰자 또는 배당 절차에 따라 달라질 수 있어, 명도와 보증금 회수는 반드시 동시에 조건을 걸어야 합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
경매가 진행 중인 상황에서 임대료를 미납하여 내용증명을 받으셨군요. 결론부터 말씀드리면, 경매 절차와 별개로 임대인에 대한 임대료 지급 의무는 여전히 유효하기 때문에 현시점에서의 대응이 매우 중요합니다.
질문하신 내용에 대해 답변해 드리겠습니다.
1. 내용증명을 무시해도 될까요?
절대 무시해서는 안 됩니다. 상가임대차보호법상 3기(3개월치) 이상의 임대료를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 권리가 생깁니다. 이미 5개월을 미납하셨으므로 법적으로 임대인의 계약 해지 사유가 충족된 상태입니다. 무시할 경우 임대인이 실제로 명도소송을 제기할 수 있으며, 소송에서 패소할 경우 말씀하신 변호사 비용과 지연 이자까지 부담하게 될 위험이 큽니다.
2. 월세를 지금이라도 내야 될까요?
네, 연체된 월세 중 일부라도 납부하여 '해지 사유'를 희석하거나 협상에 임해야 합니다.
경매가 낙찰되어 소유권이 넘어가기 전까지는 현재 임대인이 여전히 법적 소유자입니다. 다만, 보증금 회수가 불안하신 상황이므로 전액을 내기보다 임대인과 소통하여 "경매 상황으로 인해 불안하여 잠시 미루었던 것이니 조율하자"는 태도를 보이는 것이 유리합니다.
3. "보증금에서 까라"는 내용증명을 보내도 될까요?
법적으로 임차인이 "보증금이 있으니 월세를 안 내고 공제하겠다"고 일방적으로 주장할 권리는 없습니다.
보증금은 계약 종료 시 임대인이 돌려줄 채무이지, 임차인이 월세를 대신할 수 있는 '권리'가 아니기 때문입니다. 하지만 답변서 성격의 내용증명을 보내실 때, "보증금 회수가 불투명한 상황에서 임차인으로서 최소한의 방어 기제로 미납이 발생한 점"을 설명하며 원만한 합의(명도 시점까지 보증금에서 공제 등)를 제안해 볼 수는 있습니다.
4. 명도소송 시 "나갈 테니 보증금 돌려달라"고 할 수 있나요?
말할 수는 있지만, 임대인이 돈이 없어 경매까지 간 상황이라면 실질적으로 돌려받기 어려울 가능성이 높습니다.
소액임차인 혜택: 다행히 보증금이 1,000만 원이고 배당요구를 하셨으므로, 경매 낙찰금에서 최우선변제금을 통해 보증금을 회수할 가능성이 매우 높습니다.
주의사항: 만약 임대료를 계속 연체하여 보증금에서 깎이다가 남은 금액이 없다면, 나중에 경매 법원에서 배당받을 금액도 사라지거나 줄어들게 됩니다.
💡 현실적인 대응 가이드
답변서 발송: "경매 개시로 인한 심리적 불안감으로 미납이 발생했다. 당장 명도소송을 하기보다 낙찰 전까지 월세를 일부 납부하거나, 보증금에서 공제하는 방향으로 합의하고 싶다"는 취지의 내용을 담아 내용증명에 회신하십시오.
최우선변제권 확인: 2024년 9월 계약 시점 기준, 해당 지역의 최우선변제 범위를 확인하세요. 1,000만 원이면 대부분의 지역에서 전액 보호받는 범위에 해당할 것이므로, 너무 불안해하지 마시고 월세를 내시는 것이 법적 분쟁(명도소송 등)을 피하는 길입니다.
이사 준비: 경매가 진행 중이므로 낙찰자가 정해지면 결국 명도(집을 비워줌)를 해야 합니다. 미납 월세가 보증금을 초과하지 않도록 관리하면서 낙찰 시점까지 영업을 유지하시는 전략이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 월세를 내시는 것이 여러모로 좋을 것으로 생각합니다. 상가임대차보호법 상 월세 3기 이상 연체 시 해지가 가능한 것은 사실이기 때문입니다. 이 때문에 명도소송에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
2. 보증금에서 까라는 식의 내용증명은 추천드리지 않습니다.
3. 말은 해볼 수 있다고 생각합니다만 임대인이 경매 절차에 들어간 이상 어려울 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
내용증명은 무시하시면 안됩니다. 상대방의 주장에 침묵하면 나중에 소송에서 이를 인정하는 상황이됩니다. 특히 변호사 비용과 이자까지 청구하겠다 라는 압박에 대해, 본인의 상황(경매진행 및 보증금 미반환 우려 등) 을 명확히 문서로 남겨두어야 나중에 재판부에서 참작 여지가 생깁니다.
월세는 지금이라도 내셔야합니다. 상가건물임대차보호법상 3기이상 연체되면 임대인은 계약을 해지할수있고, 임차인은 권리금 회수 기회나 계약갱신요구권도 보호받기 어렵습니다.
보증금에서 공제하라. 라는 답변서 형식으로 보내시는것을 추천합니다. "건물이 경매에 넘어가 보증금 회수가 불투명한 상황에서 임차인으로서 최소한의 자구책으로 월세를 보관중이었을뿐, 지불의사가 없는것은 아니다. 남은 보증금에서 공제하거나, 추후배당절차와 연계하여 해결하자" 라는 답변서가 좋습니다.
명도소송시, 질문자님은 소액임차인이고 배당요구도 하셨으므로 경락대금에서 일정금액을 최우선 변제받을 권리가 있습니다. 따라서 임대인에게 직접 돈을 받기보다, 경매절차를 통하여 법원으로부터 보증금을 받는것이 확실한 방법입니다.
잘 해결되시기를 기원합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1번 질문 : 무시하면 안됩니다. 내용증명은 명도소송의 전단계입니다. 무시하고 소송까지 가면 패소할 확률이 높고 임대인의 변호사 비용과 연체 이자까지 본인이 다 물어내야 할 수 있습니다. 2번 질문 지금이라도 내거나 협상을 하시길 바랍니다. 상가는 3개월치 월세가 밀리면 법적으로 계약 해지 및 권리금 보호 불가 사유가 됩니다. 경매 중이라도 소유권은 임대인에게 있어 월세 지급 의무가 사라지지 않습니다. 3번 질문: 판례상 임차인이 일반적으로 보증금 대체를 요구할 수 없습니다. 오히려 월세 미납을 자인하는 꼴이 되어 더 불리해집니다. 4번 질문: 요구는 가능하지만 경매 중인 임대인은 돈이 없을 가능성이 큽니다. 보증금은 임대인에게 받기 보다 배당 절차를 통해 회수하는 것이 가장 현실적입니다.