전세계약갱신청구권행사(보증금 증액, 짧은 기간 예정)
안녕하세요
26년 4월 중순에 전세만기가 되는데, 찾아보니 만게 2개월전까진 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 하더라구요
이에 대해서 궁금한게 있습니다.
1. 갱신청구권 행사시 자동적으로 2년 연장(28년 4월까지)이 되는걸로 알고있는데, 26년 10월에 나갈 예정이면 3개월전인 26년 7월에만 임대인에게 해지 의사를 밝히면 되는건가요?
2. 1번대로 행동한다면 결국 6개월만 살고 나가는 것인데, 2년 연장해놓고 짧게 살고 나가는게 큰 문제는 없을까요?
3. 보증금 5%증액시, 증액 부분에 대한 확정일자를 다시 받아야하나요?
4. 전세계약갱신청구권 행사시, 임차인이 주의해야할 사항들이 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1. 네 맞습니다. 계약갱신청구권은 임차인에게 유리한 강행규정으로 2년 거주도 가능하고 중도해지도 가능합니다.
2. 네 큰 문제 없습니다.
3. 5% 인상은 협의사항이고 의무사항은 아니므로 기존 조건 그대로 거주를 하셔도 되고 5% 인상을 해주셨다면 증액된 부분만 확정일자 받으시면 증액부분만 우선변제권 권리를 득하게 됩니다.
4. 문자나 내용증명등으로 계약갱신청구권 행사를 한 것을 남겨 두는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
1. 계약갱신요구권 행사시 자동으로 연장이 되는건 아니고 임대인이 계약갱신요구권을 법에서 정한 사유에 해당이 된다면 이를 거절할수도 있습니다.(직계존비속의 실거주 목적 등)
2. 계약갱신요구로 계약이 연장된 경우 임차인만 계약해지를 할수 있습니다. 계약해지 통보후 3개월이 지나면 계약이 만료 됩니다.
3.보증금액이 증액되었다면 당연히 증액분에 대해서 확정일자를 받아야 합니다.증액전 등기상 선순위 채권이 있는지 다른 선순위 채권자가 있는지 확인하신후 증액계약을 해야 할 것입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
기술하신 것처럼 계약종료 2개월전까지 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 계약갱신청구권 사용으로 2년 연장이 된 후에는 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지(임대인이 통지를 받아야함)할 수 있고 통지한 날로부터 3개월이 경과하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보장되므로 갱신이후 조기에 퇴거하더라도 임차인은 복비를 부담하지 않아도 됩니다. 임대인은 5%이내에서 보증금을 증액할 수 있는데, 인상된 부분에 대한 권리확보를 위해서는 확정일자를 받아야 합니다. 임차인은 계약갱신청구권 사용가능 기한을 준수해야하며 문자나 서면을 통해 통지 기록을 남겨야 하고 임대인의 회신을 받아서 증빙자료를 남겨야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
갱신청구권을 행사하면 원칙적으로 2년 연장이 되며 이후 임차인은 3개월 전 통보로 중도 해지가 가능합니다
2년을 채우지 않고 나가는 것 자체는 법적 문제는 없으나 임대인과의 분쟁 소지는 있습니다
보증금 증액분에 대해서는 반드시 추가 확정일자를 받는 것이 안전합니다
실거주 사유 주장, 묵시적 갱신 여부, 문자·녹취 증빙을 반드시 남겨두는 것이 중요합니다
1. 갱신청구권 행사시 자동적으로 2년 연장(28년 4월까지)이 되는걸로 알고있는데, 26년 10월에 나갈 예정이면 3개월전인 26년 7월에만 임대인에게 해지 의사를 밝히면 되는건가요?
==> 주임법에 의하면 계약종료일자를 기준으로 최소한 2개월 전까지 계약갱신에 대한 의사표시를 해야 합니다.
2. 1번대로 행동한다면 결국 6개월만 살고 나가는 것인데, 2년 연장해놓고 짧게 살고 나가는게 큰 문제는 없을까요?
==> 법률적으로 문제가 되지 않습니다.
3. 보증금 5%증액시, 증액 부분에 대한 확정일자를 다시 받아야하나요?
==> 네 그렇습니다.
4. 전세계약갱신청구권 행사시, 임차인이 주의해야할 사항들이 어떤게 있을까요?
==> 권리변동사항에 있는지? 이에 따라 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
전세 만기를 앞두고 계약갱신청구권 사용을 고민 중이시군요. 질문하신 4가지 사항에 대해 핵심 위주로 명쾌하게 답변해 드립니다.
1. 26년 10월 퇴거 시, 7월에 통보하면 되나요?
네, 맞습니다.
계약갱신청구권을 사용하여 계약이 연장된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다. 따라서 10월 중순에 나가실 계획이라면 7월 중순 이전에 해지 의사를 밝히시면 법적으로 안전하게 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.
2. 2년 연장 후 6개월 만에 나가는 것, 문제없을까요?
법적으로 아무런 문제가 없습니다.
주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 갱신된 계약 중 임차인의 '중도 해지권'을 보장합니다.
복비(중개보수) 문제: 보통 계약 기간을 못 채우고 나가면 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많지만, 갱신청구권 행사 후 중도 해지 시에는 임대인이 복비를 부담하는 것이 원칙입니다(판례 및 국토부 해석).
다만, 임대인과의 원만한 관계를 위해 사전에 이 계획을 미리 귀띔해 주는 것이 나중에 보증금을 제때 돌려받는 데 유리할 수 있습니다.
3. 보증금 5% 증액 시 확정일자 다시 받아야 하나요?
네, 증액된 부분에 대해서는 반드시 다시 받아야 합니다.
기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되지만, 새로 증액된 5% 금액에 대해서는 확정일자를 받은 시점부터 우선변제권이 생깁니다.
순서: 갱신 계약서 작성 → 계약서에 "기존 계약의 연장이며 보증금 5% 증액함" 명시 → 증액된 계약서로 확정일자 다시 받기.
4. 임차인 주의사항
의사표시의 명확성: 반드시 문자, 카톡, 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 "계약갱신청구권을 행사하겠다"고 밝히세요. 그냥 "연장할게요"라고만 하면 나중에 '묵시적 갱신'과 헷갈려 분쟁이 생길 수 있습니다.
임대인의 거절 사유 확인: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 만약 실거주한다더니 다른 세입자를 들이면 손해배상 청구가 가능하므로 거절 사유를 명확히 들어두세요.
전세보증보험: 보증금이 증액되었다면, 가입된 전세보증보험 회사에도 계약 변경 사실을 알리고 변경 심사를 받아야 보증금이 안전하게 보호됩니다.
6개월만 더 살고 나가실 예정이라면 임대인에게 해지 통보 시기를 놓치지 않도록 26년 7월에 알람을 꼭 맞춰두세요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,계약갱신청구권을 행사하면 자동으로 2년 연장이(26.4 → 28.4)이 맞습니다
임차인은 언제든지 중도해지 가능합니다
임대인에게 해지 의사 통지 후 3개월후부터는 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다
, 문제 없습니다
해지 통지는 명확하게 문자, 카톡, 내용증명 등 기록으로 남기시기 바랍니다
,네, 반드시 다시 받으셔야 합니다
기존계약서와 같이 보관하시면 됩니다
,만기 6개월~2개월 전에 통보를 하셔야 합니다
문자·카톡도 가능하지만 증거 남기기 필수입니다
임대인이 거절할 수도 있습니다
,실거주 (본인 또는 직계존비속)
,임차인의 차임 연체
,무단 전대 등 중대한 계약 위반 이런이유는 거절사유가 됩니다
집 팔 거다,다른 사람한테 올린다는것은 거절 사유가 아닙니다
협의를 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
1번
네 7월에 통보하시면 되요 될 수 있으면 좀 일찍하세요
2번
묵시적연장은 100% 임차인에게 유리한 계약입니다.
3개월만 살던 6개월만 살던 언제든 나갈수 있어요
3번
네 증액된 부분을 보호 받기 위해 확정일자를 다시 받으셔야되요
금액이 크지 않다면 그냥 두시는것도 크게 문제는 없습니다.
4번
묵시적연장이 되지 않도록 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 의사를 전달해야 합니다.
계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사를 반드시 문자나 카톡으로 남기세요
너무 길어 질거 같아 이정도만 할께요
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
그림 다운받아서 필요한분들께 전해주세요^^
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 네 맞습니다.
2. 문제 없습니다.
3. 네 확정일자 받으시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
1. 계약갱신청구권응 행사했을시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수있습니다. 해지통지를 한날로부터 3개월이 지나면 법적 효력이 발생합니다.
2. 법적으로 전혀문제가 없고, 중개보수는 원칙적으로 임대인이 부담합니다.
3. 보증금 증액시 확정일자는 반드시 다시 받아야합니다
4. 7월 해지통보시 단순히 나간다고만 하지마시고, "법에따라 3개월뒤 해지효력이 발생하니 보증금 반환을 준비해주세요" 라고 말씀해주시고, 문자로 근거를 남겨두시기 바랍니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 갱신 후 중도 해지 및 통지 시점
주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따르면, 임차인이 계약갱신요구권을 통해 계약을 연장한 경우에도 언제든 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
- 해지의 효력: 임대인이 통지를 받은 지 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
- 실무 예시: 만약 2026년 10월에 퇴거할 계획이라면, 최소 3개월 전인 2026년 7월까지는 해지 의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 7월에 통지하면 10월에 해지 효력이 발생해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 갱신 계약 후 단기간 거주 및 퇴거의 적법성
갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 제도이기 때문에, 갱신 후 2년 중 일부 기간(예: 6개월)만 거주하고 나가더라도 법적으로 문제 없습니다.
- 중개보수(복비) 부담: 판례와 국토교통부 해석에 따르면, 임차인이 갱신 계약 중도에 퇴거하면 새 임대차계약 시 발생하는 중개보수는 임대인이 부담하는 게 원칙입니다. 별도 특약이 없다면 임차인은 복비를 내지 않아도 됩니다.
3. 보증금 5% 증액 시 확정일자
보증금이 오르면, 증액분에 대한 우선변제권을 확보하려면 꼭 확정일자를 다시 받아야 합니다.
- 방법: 기존 계약서는 그대로 두고, 증액한 내용을 명시한 변경계약서나 증액계약서를 새로 작성해 그에 확정일자를 받아야 합니다.
- 주의: 기존 계약서를 버리면 안 됩니다. 기존 보증금의 대항력과 우선변제권은 기존 계약서에서 인정되기 때문입니다.
4. 임차인이 유의해야 할 점 및 관련 법조항
갱신요구권을 행사하려면 아래 사항을 꼭 확인하세요.
- 임대인의 갱신 거절 사유: 임대인이나 그의 직계존비속이 직접 입주하려고 하면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(주임법 제6조의3 제1항 제8호).
- 차임 연체: 임차인이 2기에 해당하는 월세를 연체한 적이 있으면 갱신 요구가 거절될 수 있으니 주의해야 합니다.
주요 관련 법령
> 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)
> ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
> 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신인 경우의 계약의 해지)
> ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.
> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
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