경제
가족 명의의 집에 전세 거주 시 문제가 될까요?
안녕하세요,
친오빠 명의의 빌라에 저희 부부가 보증금 4천만원으로 전세 계약을 하기로 했습니다.
주변 다른 집 보다 시세가 반 정도 싸보입니다. 세법상 문제로 삼을게 있을까요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은 증여세 이슈는 없을 가능성이 큽니다.
1. 적정임대료와 실제지급한 임대료의 차액이 연간 1000만원 이상일때만 증여세가 부과됩니다.
보통 보증금 차액에 대해 연 2.9퍼센트의 이자율을 적용합니다.
주변시세가 8천만원 인데 4천만원에 들어가시면 차액 4천만원에 2.9프로를 곱해도 약 116만원 정도라 1000만원 미만에 해당하여 증여세 문제는 없을 가능성이 큽니다.
2. 보증금을 너무 낮게 받으면 형제분이 내야할 소득세를 줄이려 했다고 판단할수있습니다.
시가와 거래가액의 차이가 5프로 이상이거나 3억원 이상인경우 입니다.
세무서에서 시세대로라면 이만큼 벌었어야하니 그만큼 세금을 더내라고 결정할수있습니다.
다만, 빌라가 1주택이거나 규모가 작다면 실제 소득세 영향은 미미할수 있습니다.
<해야할일>
가족간의 거래일수록 진짜계약임을 증명하는 것이 핵심입니다.
반드시 표준임대차계약서를 작성하세요
보증금 4천만원은 반드시 형제분 계좌로 입금하시고 기록을 남기세요 ( 현금거래는 금물입니다)
확정일자와 전입신고 : 대항력을 갖추는 것은 물론 계약의 객관적 증거가 됩니다.
채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
친오빠 명의의 집에 본인이 임차인으로 전세 계약을 하는 것은 법적으로 전혀 문제가 없지만 실제 거래 내용과 시세 수준이 중요한 문제가 될 수 있습니다. 시세의 30~40%이하 수준처럼 크게 저렴한 경우에는 증여의 문제가 대두될 수 있기 때문에 주의를 하셔야 합니다.
전세계약이 정당하게 인정이 되기 위해서는 실제 계약서를 작성하고, 보증금을 이체한 내역을 가지고 있어야 합니다. 금융 거래 이체 내역을 확보해 두시는게 중요 합니다. 전입신고 및 확정일자를 받는 등 일반적인 절차를 준수하셔야 합니다. 그리고 가능하면 주변 전세 시세와 크게 벗어나지 않는 금액으로 조정을 해보시는 것도 고려해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 계약 자체는 가능하지만, 시세 대비 너무 싸면 세법상 증여 문제가 생길 수 있습니다
가족 간 전세는 시세보다 싸도 차액 × 4.6%가 연 1천만 원 이하면 세법상 문제 될 가능성은 거의 없습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 매매 든 임대차든 시세 대비 30% 차이가 나게 될 경우 증여로 간주를 하게 됩니다.
따라서 어느 정도 시세에 근접하게 계약서를 작성을 하는 것이 향후 세무적으로 문제가 되지 않을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
가족 명의의 고가주택을 저가의 전세로 제공하는 경우 시가의 30% 또는 3억원 중에서 적은 금액 이상 차이가 나면 증여로 간주하게되며, 무상임대차를 하는 경우에는 주택의 시가가 13억원을 초과하게 되면 무상사용이익이 5년간 1억원을 초과하여 역시 증여세가 과세될 수 있습니다. 무상임대를 할 경우에는 무상임대차 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가족 간 거래는 세법상 시가와 차이가 크면 저가 임대에 따른 증여로 볼 수 있는지가 쟁점이 됩니다만 친오빠라서 큰 문제가 될 것 같지 않습니다.
부모라면 달랐을 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 증여세: ‘부동산 무상 사용 이익의 증여’(상증세법 제37조)
가족 소유의 부동산을 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 임차해 거주하는 경우, 차액만큼 증여를 받은 것으로 간주될 수 있습니다.
- 판단 기준: 실제 보증금과 시세 차액을 합산했을 때, 그 ‘무상 사용 이익’이 5년 동안 1억 원 이상이면 증여세 과세 대상입니다.
- 만약 보증금 4천만 원이 시세의 절반 정도라고 하더라도, 해당 빌라의 시가가 약 13억 원 이하라면 5년치 이익이 1억 원을 넘지 않을 가능성이 높아 증여세가 나오지 않을 확률이 큽니다.
2. 종합소득세: ‘부당행위계산 부인’(소득세법 제41조)
이 부분은 임대인인 오빠에게 관련된 규정입니다. 세무당국에서는 가족 간 거래로 조세를 부당하게 줄였다고 판단하면, 실제 계약 금액이 아닌 시세 기준으로 소득을 다시 계산할 수 있습니다.
- 적용 조건: 거래 금액이 시가보다 5% 이상 혹은 3억 원 이상 차이가 날 때 적용됩니다.
- 오빠가 임대소득세를 신고할 때, 국세청에서는 실제 받은 4천만 원이 아니라 주변 시세를 기준으로 임대소득을 재산정해 세금을 부과할 수 있습니다.
안녕하세요,
친오빠 명의의 빌라에 저희 부부가 보증금 4천만원으로 전세 계약을 하기로 했습니다.
주변 다른 집 보다 시세가 반 정도 싸보입니다. 세법상 문제로 삼을게 있을까요?
==> 현재 상황 만을 가지고 세법상 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가족 명의 주택에 전세로 사는 것 자체는 불법이 아닙니다. 다만 보증금 이나 월세가 시세보다 지나치게 낮으면 증여로 판단 될 수 있어 계약서는 반드시 작성하고 계좌이체로 거래기록을 남겨야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정상적인 임대차를 체결한 경우에는 일반적으로 문제되지 않습니다. 다만 직계존비속간 무상거주나 시세보다 현저하게 낮은 경우 국세청등에서 증여관련 문제가 있을수 있습니다. 다만 이러한 저가 임대차의 경우는 주로 시세13억초과 고가주택에서 적용되는 부분이고, 질문의 주택이 해당 시세보다 낮고, 정상적인 임대차계약을 하였다면 크게 문제되지 않을것으로 보입니다.