무보증월세 재계약날짜가 다가오는데 집이 경매에 넘어간경우
무보증 월세 100만원 일년치를 선납하는 조건으로 살고있습니다. 6개월정도 거주할때쯤 집이 경매로 넘어가고 채권을 신한은행에서 가져갔다는 우편을 받았습니다. 현재 실거래가가 2억4천정도 되는데 경매에 올라간건 3억3천? 6천정도에 올라가있는거 같습니다. 이사초창기에 집에 있던 하자보수요청을 집주인께 드렸으나 연락을 받지않아 자비(50만원선)로 이부분을 수리하여서 집주인에게는 신뢰가 없는 상태입니다. 계약기간 약 보름정도 남겨놓고 자기가 들어와서 거주할예정이라 계약기간날짜에 집을 비워달라고 하면서 자기는 제연락이나 중개인한테 들은게 없다며 수리비 50여만원도 물어줄수없다고 주장합니다.(다행이 수리요구를 했던 문자내역이 남아있습니다.) 집주인이 너무 괘씸해 명도소송을 당해 강제집행이 떨어질때까지 거주할까 생각중인데 혹시 괜찮을까요?? 아니면 다른 합리적인 대안이 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 계약기간내 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구할수는 없습니다, 다만, 계약종료에 따른 퇴거는 정당한 요구에 해당될수 있으나, 질문의 경우는 만기 6~2개월전 별도의 퇴거요구가 없었다면 계약자체는 최소거주기간 2년에 따라 연장되었다고 볼수 있기에 현 상태에서도 계약연장에 따른 퇴거를 거부하실수 있어보입니다, 다만, 경매가 진행되고 새로운 낙찰자가 나타나는 경우에 퇴거요구가 있을 떄에는 퇴거를 거부하실수 없습니다. 그리고 개인적 판단으로는 임대인의 목적은 현 세입자를 대신해 점유를 하면서 경매진행에 따라 선정된 낙찰자와 명도협의과정에서의 일정보상을 바라는 목적이 있어보입니다, 그러므로 질문자님도 수리비를 지급할 경우 퇴거를 하겠다는 의사를 전달하시고 이게 아닌 경우 위와 같은 법적 요건에 따라 퇴거를 거부하시면서 협의를 이어가는게 유리할듯 보입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
집이 경매로 넘어간 상황에서 계약 만료일까지는 법적으로 거주할 권리가 있습니다 무보증 월세 특성상 명도 소송 시 강제집행까지 버티시는건 가능하니 참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
수리 하신 부분이 어떤 내용인지는 모르겟으나 필요비에 해당이 된다면 경매절차에서 배당요구를 하여 배당을 받는 방법도 있습니다. 또는 필요비인 경우 유치권을 행사하실수도 있습니다. 경매에서의 낙찰자는 임대인이 아닌 질문자님을 상대로 인도명령 신청을 하게 되는데요. 경매절차가 어디까지 진행이 되었는지는 모르겠습니다만 새로운 소유자가 소유권을 취득하기 전까지는 거주가 가능하시므로 선납한 월세에 손해가 있는지 여부등을 잘 따져 보시기 바랍니다. 새로운 소유자와 명도협의 기간도 2~3개월 걸릴수 있으나 낙찰자는 소유권취득시점부터 임대료 청구를 할수도 있습니다.
무보증 월세 100만원 일년치를 선납하는 조건으로 살고있습니다. 6개월정도 거주할때쯤 집이 경매로 넘어가고 채권을 신한은행에서 가져갔다는 우편을 받았습니다. 현재 실거래가가 2억4천정도 되는데 경매에 올라간건 3억3천? 6천정도에 올라가있는거 같습니다. 이사초창기에 집에 있던 하자보수요청을 집주인께 드렸으나 연락을 받지않아 자비(50만원선)로 이부분을 수리하여서 집주인에게는 신뢰가 없는 상태입니다. 계약기간 약 보름정도 남겨놓고 자기가 들어와서 거주할예정이라 계약기간날짜에 집을 비워달라고 하면서 자기는 제연락이나 중개인한테 들은게 없다며 수리비 50여만원도 물어줄수없다고 주장합니다.(다행이 수리요구를 했던 문자내역이 남아있습니다.) 집주인이 너무 괘씸해 명도소송을 당해 강제집행이 떨어질때까지 거주할까 생각중인데 혹시 괜찮을까요?? 아니면 다른 합리적인 대안이 있을까요??
==>현재 낙찰이 된 경우에도 보증금이 남아 있다면 퇴거를 하심이 적절하지만 월세가 남아 있다면 인도명령을 받을 때 까지 최대한 거주하심이 경제적으로 유리한 측면이 많이 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
집주인이 나가라고 해도 법적으로 강제하려면 명도소송이라는 긴 시간이 걸리는 절차를 거쳐야 하니 당장 쫓겨날 염려는 안 하셔도 될 듯합니다. 질문자님께서 지출하신 수리비가 주택 보존에 필수적인 필요비로 인정된다면 이를 돌려받을 때까지 유치권을 주장하실 수 있구요. 감정적으로 대응하시기보다는 수리비 청구에 대한 내용증명을 발송해서 객관적인 근거를 남겨두시고 현실적으로 소송 비용을 감당하기 어려운 집주인의 상황을 고려할 때 경매 절차가 마무리될 때까지 거주하시다가 추후 낙찰자와 이사비 등을 협의하시는 방향을 추천드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
명도 소송 + 강제집행까지 버티는 건 추천하지 않습니다. 무보증 월세 선납 + 경매 낙찰 상황에서 계약 만료 2주 전이라면 보증금 반환 청구 + 하자보수비 동시 소송으로 깔끔히 정리하는게 최선입니다.
임대인이 강제집행 걸어도 우선변제권 + 하자보수비로 충분히 대응 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대차계약이 만료가 되게 되면 퇴거를 하는 것이 맞지만 계속적으로 거주를 하게 되면 불법 거주가 되게 되고 말씀하신대로 명도 소송을 당할 수도 있습니다. 또한 거주하시는 동안 월세 및 관리비도 발생이 되게 됩니다.
계속 거주를 한다면 강제 집행으로 해결을 할려고 하겠지만 좋게 협의를 해서 퇴거 하는 것도 방법중에 하나라 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
명도소송은 솔직하게 추천하지는 않습니다. 명도소송에 패소할 경우 집주인이 청구하는 소송비용과 강제집행 비용을 질문자님이 부담해야 할 수도 있습니다. 계약 종료 후에도 무단으로 거주하면 그 기간만큼의 월세를 손해배상금으로 집주인이나 낙찰자에게 물어줘야 합니다. 판결문이 나오면 질문자님의 통장이나 자산이 압류될 수 있어 차후 금융거래에도 치명적입니다.
현재 경매가 진행중인데 본인이 들어와 살겠다는 것은 매우 이례적이고 낙찰 전까지 버티며 어떻게든 이득을 취하려는 의도로 보이며 민법 제26조에 따라 임차인은 필요비(수리비)를 청구할 권리가 있으니 문자 내역이 있다면 강력한 증거입니다.
수리 요청 문자 내역이 있으므로 50만원은 법적 청구권이 있고 이를 주지 않고 퇴거를 요구할 경우 유치권 행사나 법적 절차를 밟겠다고 내용증명을 보내시고 ! 현 주인과 싸우기보다 경매가 진행되어 새주인이 나타났을때 공략하세요. 낙찰자는 집을 빨리 비워주는 조건으로 보통 명도비를를 주니 차라리 이때 협상해서 수리비 이상의 금액을 받는것이 현실적입니다. 실무적으로 쓰이는 방법중 내 돈 들여 수리한 부분이니 돈을 안 주면 원래대로 다 뜯어서 나가겠다고 압박하는 방법도 있으나 실제 파손은 금물입니다 50만원으로 명도소송까지 가는 것은 수백만원의 소송비용과 리스크를 두지마시고 수리비용 영수증과 문자내역으로 유치권 협박을 추천드립니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
집주인이 실거주를 명분으로 퇴거를 요구하고 있으나, 경매가 진행 중인 상황에서는 매수인(낙찰자)이 확정되기 전까지 집주인이 질문자님을 강제로 내보낼 권원이 부족합니다.
현 상황의 법리적 분석과 대응
무보증 선납 월세는 보증금 보호 문제는 없으나, 집주인의 무책임한 태도와 경매 상황에 따른 권리 주장이 핵심입니다.
수리비(유익비·필요비) 청구권: 문자로 수리 요청을 했음에도 방치하여 자비로 수리했다면, 이는 임대인의 수선의무 위반에 해당합니다. 민법 제626조에 따라 필요비 상환청구권을 행사할 수 있으며, 이를 지급받을 때까지 해당 금액만큼 집을 점유할 수 있는 유치권 주장의 근거가 됩니다.
경매와 인도 의무: 현재 경매가 진행 중이라면 집주인 역시 곧 소유권을 상실할 위기에 처해 있습니다. 집주인이 실거주를 하겠다고 하나, 경매 개시 결정 등기가 된 이후에는 사실상 담보가치 훼손 방지를 위해 점유 관계가 고정됩니다.
조언드리는 합리적 대안
명도소송 후 강제집행까지는 통상 6개월 이상의 시간이 소요되지만, 감정적인 대응보다는 실질적인 이득을 취하시는 방향을 권합니다.
점유 유지 및 협상: 계약 종료일에 바로 나가지 마시고, "수리비 50만 원을 입금하기 전까지는 유치권을 행사하여 집을 비워줄 수 없다"고 명확히 통보하십시오. 집주인이 실제 들어와 살고자 한다면 50만 원을 주는 것이 소송보다 훨씬 저렴하므로 협상 테이블에 나올 가능성이 큽니다.
이사 시점 조율: 집주인이 아닌 경매 낙찰자(새 주인)가 정해질 때까지 거주하다가, 낙찰자로부터 소정의 이사비(명도비)를 받고 나가는 것이 무보증 월세 임차인에게는 가장 유리한 시나리오입니다.
강제집행 리스크: 집주인이 명도소송을 제기하더라도 판결까지 상당한 시간이 걸리며, 경매가 완료되면 소송 주체가 낙찰자로 바뀌어야 하므로 현재 집주인이 소송을 끝까지 밀어붙이기는 현실적으로 어렵습니다.
정리해드리자면, 수리비 50만 원에 대한 증빙을 토대로 당당히 거부권을 행사하며 낙찰 시점까지 거주를 고려하십시오. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
집주인과의 모든 대화는 반드시 녹취하거나 문자로 남겨두시고, 추후 낙찰자가 방문했을 때를 대비해 수리 전후 사진과 영수증을 철저히 보관하시길 조언드립니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
경매 진행 중인 무보증 월세 대응 방법
1. 명도소송까지 가는 게 나을까요?
감정적으로는 시원할 수 있지만, 실질적으로 얻는 게 많지 않을 수 있습니다.
명도소송의 위험: 만약 소송에서 지면, 집주인 측 변호사 비용이나 강제 집행에 쓰인 비용까지 부담해야 할 수 있습니다. 또, 계약이 끝난 뒤에 거주한 기간에 대한 월세 만큼 '부당이득'까지 물어내라는 판결이 나올 수도 있습니다.
무보증 특징: 보증금이 걸려 있으면 끝까지 버티는 게 필요하지만, 지금처럼 무보증이라면 소송 비용이 수리비(50만 원)을 훨씬 넘길 수도 있습니다.
2. ‘유치권’으로 압박이 가능할까요?
유치권이란 집처럼 남의 물건을 점유하고 있는 사람이, 그 물건 때문에 생긴 채권(예를 들면 수리비)을 전부 돌려받기 전까지 그 물건을 넘겨주지 않고 버틸 수 있는 권리입니다.
적용 가능성: 임차인이 집을 유지하는 데 꼭 필요한 수리비(필요비)를 썼다면, 이 금액도 유치권 행사 대상이 됩니다. 지금까지 집주인에게 보낸 수리 요청 문자나 증거가 있다면, 충분히 유치권을 주장할 수 있습니다.
효과: 만약 집주인이 본인이 직접 들어와 살겠다고 할 때 "제가 쓴 수리비 50만 원을 돌려받기 전까지는 유치권을 행사해 집을 내주지 않겠습니다"라고 법적으로 버틸 수 있습니다.
3. 현실적인 최선의 방법: “유치권”을 협상 카드로 쓰세요
집주인이 연락을 피하고 수리비조차 주지 않으려고 한다면, 아래와 같은 논리로 압박하는 편이 낫습니다.
수리비 청구와 유치권 통보: "수리 요청 증거가 확실히 있으니, 이 수리비는 법적으로 '필요비'에 해당한다. 이를 정산해주지 않으면 유치권을 행사해 집을 비운다는 요구에 응할 수 없다"고 통보하세요.
이사비 협상: "직접 들어오신다니, 명도소송 하며 시간ㆍ돈을 낭비하지 않고 [수리비 50만 원 + 이사비(약간)만큼]을 주시면 날짜에 맞춰 집을 비워드리겠다"고 제안해 보세요.
■ 정리 및 조언
유치권을 실제 소송까지 끌고 가기보다는, "나도 법을 잘 알고 있고, 수리비를 안 주면 유치권을 써서 당신의 입주를 막을 수 있다"는 점만 확실히 각인시키는 게 중요합니다. 실제로 집주인 입장에서도 명도소송까지 가면 입주까지 몇 달씩 걸릴 수 있기 때문에, 50만 원~100만 원 선에서 깔끔하게 합의하는 게 훨씬 유리하다는 점을 슬쩍 얘기해 보세요.(블러핑, 허풍) 진짜 명도소송 및 강제집행까지 가시면 집주인 측 변호사 비용이나 강제 집행에 쓰인 비용까지 부담해야 할 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으시겠네요
결론은 명도소송까지 버티기 전략은 질문자님께 독이 됩니다.
부당이득반환 의무가 생깁니다. 계약종료후이도 계속 거주하면 그 기간만큼 임대료를 집주인에게 지불해야합니다.
소송비용을 부담해야합이다. 명도소송에서 패소할경우, 상대방의 변호사 비용과 소송비용의 상당부분을 부담하게 될 위험이 있습니다.
지연 손해금이 발생합니다. 강제집행단계까지 가면 집행비용은 물론, 지연에 따른 손해금까지 청구될수있어 50만원 받으려다 수백만원을 잃는상황이 생길수 있습니다.
현명한 선택하시길 바랍니다