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금리 인하 시기에 집값이 실제로 바로 오르는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 금리변동에 따른 부동산 가격변화는 금리가 떨어지면 부동산 가격은 오르게 됩니다. 다만, 이러한 효과가 바로 나타나기는 어려운게, 부동산에서 금리가 떨어지면 수요가 늘어나는 이유는 대출시 대출금리가 낮아지고, 원리금부담이 줄어들기 때문입니다. 그런데 기준금리가 낮아졌다해도 은행권에서 취득하는 상품의 대출금리, 특히 변동금리는 바로 젹용되는게 아닌 일정기간에 두고 반영이 되게 됩니다. 그러므로 실제 자금을 조달하는 수요자 입장에서는 실제 대출금리가 낮아진 이후 자금조달을 하게 되고 부동산 시장도 이러한 자금일 풀린 이후에 상승되기 떄문에 기준금리 인하발표와 실제 부동산 가격변동은 일정 시차가 존재하게 됩니다. 그리고 금리가 낮아진다고 해도 부동산 수요요인은 매우 다양하기에 다른 수요,공급요인이 시장에 더 크게 영향을 주고 있다면 금리인하에 따른 가격상승은 나타나지 않을수도 있습니다. 이는 해당 시점에 어떤 수요요인이 구매심리에 더 영향울 주는지에 따라 방향성이 달라지고 가격도 변동되기 때문입니다, 지금처럼 서울 및 수도권규제가 강하게 이루어지고 있고, 대출에 대한 규제또한 강화된 상태에서 사실상 금리인하로 인한 수요증가효과는 영향을 주기 어려울수 있습니다. 이는 금리가 아무리 낮아 진다고 해도 대출 총액에 대한 규제로 인해 한도가 제한되어있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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분양권 주택수 포함여부 양도소득세 비과세 가능기한 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 분양권도 분양권을 취득한 3년이내 종전주택을 매도하여야 일시적 2주택 비과세요건에 해당이 됩니다. 다만 분양권을 매수한 후 3년이 지난 경우 특례적용이 가능한 할수 있는데, 분양권 매수후 3년이 지났지만 신축아파트가 아직 준공이 되지 않아 입주가 불가하였다면 준공(완성)이후 3년이내 기존주택을 양도하면 비과세 적용이 가능합니다. 다만 이때는 충족요건이 있는데, 신축아파트가 완성된 뒤 세대원 전원이 3년내 이사하여 1년이상 계속거주를 해야하고 완성일은 소유권이전등기일이 아닌 잔금청산일 또는 사용승인일이 기준이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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다른나라와 우리나라 자산의 비중이 차이가 크다고하던데요. 외국같은경우는 주식 비중이 제일 높다고 들었거든요. 우리나라는 부동산이 높구요. 왜 이런 차이가 있는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 비교하는 대상국가가 어디냐에 따라 차이는 있겠으나, 다른 나라의 경우 부동산을 하나의 투자대상으로써 보는 인식이 우리나라처럼 강하지 않습니다. 쉽게 우리나라처럼 부동산을 제태크의 수단으로써 보고 많은 유동자금이 쏠리는 경우가 흔하지 않기 떄문입니다, 그리고 주식시장의 경우 미국이나 선진국 주식은 어느정도 시장안정화을 위한 장치가 잘 되어 있고, 그에 따라 기업들도 주주친화적인 부분이 강합니다. 특히나 대기업등에서는 오너세습등이 되지 않고 전문경영인 체계가 많기가 주로 주주환원에 대한 부분이 중요한 가치로 인식되어, 투자자 입장에서도 배당이나 기업발전에 따른 주가상승등 장기투자중심으로 자산비중이 높아지게 되는데, 아시다시피 우리나라 주식시장은 흔하게 작전세력을 통한 주가조작, 대기업에서는 오너세습을 위한 대주주중심의 운영등으로 주주환원성이 낮아 장기적인 투자관점에서는 신뢰나 시스템이 많이 부족하기 떄문에 장기투자가 가능하고, 안전자산으로 불리는 부동산에 더 많은 자산비중을 유독 두게 되는 특징이 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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집 앞에 지하철 역사가 들어선다면 실제 집 값은 어느 정도 오르게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가주택 맞은편에 지하철이 생기는 것은 개인적의견으로는 엄청난 호재라고 볼수 있습니다. 질문의 내용만 보면 해당 상가주택은 초역세권에 해당되기 때문입니다. 물론 지하철완공이후에 입지변화나 유동인구변화는 확실하게 가늠할수 없겠으나, 통상적으로 전철역과의 근접성이 좋을수록 시세상승은 더 크게 될수 있기 떄문입니다. 그리고 보통은 초역세권일수록 주택보다는 상가의 가격 상승이 더욱 잘 나타나게 됩니다. 다만 이러한 상승폭에 대해서는 정확한 답변이 어렵습니다. 같은 초역세권이라도 지하철의 종류나 환승가능여부등 여러부분에 따라 수요기대치는 다르기 때문입니다
경제 / 부동산
25.11.24
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오피스텔 일반 관리비 미납 관련 임대인과 조율 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 조율이 필요하지 않은 부분입니다. 질문자님이 거주기간중에는 부담의무가 있기에 모두 납부를 하시고 관리사무소를 통해 거주기간동안 낸 장기수선충당금에 대해서는 내역서를 출력해서 임대인에게 보여주고 돌려받으시면 됩니다. 혹시라도 관리비에 대한 직접납부가 불가한 경우라면 밀린 관리비는 관리사무소에서 가상계좌등을 받아 납부를 하시고 아직 청구되지 않은 관리비에 대해서만 관리비정산내역서를 받아 해당 금액을 임대인에게 지급하시면 될것으로 보입니다. 조율이라면 두 당사자간 합의가 필요한 부분에 대해서 가능한데, 위 부분은 임차인이 당연 납부를 하셔야 할 부분이고, 장기수선충담금으로 인해 정산과정에서 낼 관리비에서 장기수선충당금을 제외하고 지급하는 등 지급방법에 대해서는 임대인과 조율을 하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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분양권 전매제한 해제되면 가격이 어떻게 움직이나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 전매가 해제되었다고 가격방향성을 예측하기는 어렵습니다. 이유는 해당단지가 수요가 많은 단지라면 실제 전메제한이 풀린 이후로 수요가 몰리기 떄문에 가격은 상승될수도 있지만, 그렇지 않은 지역의 경우 전매제한이 플려도 수요는 없고, 전매를 원하는 물량은 더 많이 매물로 나오기 때문에 가격은 오히려 하락할 가능성도 있기 때문입니다. 또한 분양가가 주변 시세보다 비싼지 , 낮은지에 따라서도 분양가 기준 가격은 달라질수 있는데, 보통은 일반적으로 인기가 있는 지역이고 분양가가 주변시세보다 낮거나 같은 수준이라면 전매제한 해제이후 가격은 주변시세보다 높게 거래가 될수있고 반대로 인기가 없는 분양단지인데 주변시세보다 분양가가 높다면 가격은 주변시세수준으로 낮아질수 있고, 인기는 없지만 주변시세보다 저렴한 분양가라면 가격하락가능성 보다는 분양가수준으로 거래될 가능성이 높기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세보증보험 가입 시 가장 중요한 체크 항목이 무엇인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 보증사마다 한도등이 다르기에 보증금에 따라 맞는 보증회사를 선택하셔야 하고, 가입을 위해서는 일정요건에 충족이 되어야 하는데, 주로 1년이상의 계약, 보증금 전액 계좌이체, 확정일자 및 전입신고 완료후 신청, 건축물대장상 용도가 주택으로 등록되어 있어야 합니다. 그리고 선순위 가압류와 가처분등 소유권 침해권리가 없어야 합니다. 그외 선순위 근저당이 있는 경우 보증금과 해당 물권의 합이 주택평가가액의 90%을 넘지 않아야 합니다. 자세한 기입요건과 가능여부는 보증보험사를 통해 확인하시고, 계약시에는 보증보험 가입불가시 계약해지와 같은 특약을 넣어두시는게 좋습니다. 실제 보증보험 청구시 지급거절이 될 수 있는 경우는 주로 대항력이 중간에 상실된 경우로 볼수 있는데, 이는 거주중에 어떠한 사유로 잠시 다른곳에 전입신고 후 재전입을 하거나 대항력이 상실되는 경우가 대표적이라고 할수 있습니다 그에 따라 가입이후에는 반드시 전입신고상태를 유지하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.11.24
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월세 상승이 계속될 때 자가 매수 타이밍을 어떻게 판단해야 할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시기를 월세 상승의 기준을 두고 판단하지는 않습니다. 그에따라 월세 상승기에 자가주택 구매하는 시점에 대한 기준도 존재하지 않는게 일반적입니다. 또한 주택구입시점을 판단할때 많은 사람들이 향후 주택가격이 상승할것인지 하락할것인지를 기준으로 시점을 맞추려고 하는데 이는 현실적으로 아무도 알수 없는 부분으로 해당 기준으로는 주택구입시점을 결정하기 어렵습니다. 그래서 전문가들이 말하는 주택구입시점은 주로 본인의 자금조달계획이 구입하고자 하는 주택을 사는데 무리가 없는지 여부를 보고 판단하는게 일반적입니다. 그래서 현재 정부지원 공공대출의 이용가능성이나 혜택, 현재 금리수준, 정부의 내집마련 혜택등을 보고 자금조달상 문제가 없는 경우를 시점으로 자가주택을 구매하는 게 가장 안정적인 시점이라고 하는 의견이 많습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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수도권 광역급행철도 개통 전에 주변 집값이 이미 오르는 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데, 공급에 제한이 있는 부동산 특성상 주로 수요에 따라 가격은 크게 변동되게 됩니다. 그런데 여기서 말하는 수요는 결국 사람들의 구매심리가 가장 큰 역할을 하게 되는데, 질문처럼 어느한 특정지역에 교통호재로 볼수 있는 GTX가 새로 생긴다고 한다면 향후 가격상승을 예상하는 사람들이 많아지게 되고 이는 수요심리에 영향을 주게 되어 해당지역내 구매수요가 집중되게 됩니다. 그렇게 되면 가격은 당연히 상승될수 밖에없습니다. 즉, 향후 가치상승에 대한 기대심리가 수요로 나타난다고 볼수 있습니다, 다만 이후에 실제 GTX가 개통이 되고, 교통편의가 체감이되는 시점에서는 오히려 수요심리는 전반적으로 줄어들게 되는게 일반적이고, 그마나 존재하는 구매수요도 실제 입지에 따른 장점이 생기는 지하철역이 들어서는 역세권 중심으로만 몰리게 됩니다. 이렇게 되면 특정 역세권 지역을 제외한 나머지 주변지역 가격은 보합세를 유지하거나 최악의 경우 하락하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세계약갱신후 매매되어서 이사를 가야하는경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시점에 따라 달라지게 됩니다, 우선 기존 임대인과 임차인이 만기 6~2개월내 연장협의를 하였고 이후에 새로운 임대인으로 변경되었다면 기존 연장된 계약을 승계하기 떄문에 2년 추가연장 계약은 유효하여 퇴거를 요구할수 없습니다. 다른 경우로써 만기 6~2개월전 임차인이 갱신청구권을 사용하였고 임대인이 해당 기간내 새로운 매수자로 명의가 변경되고 해당 매수자가 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부할수 있습니다. 즉, 이미 연장에 대한 당사자간 합의가 이루어졌다거나 , 이미 연장된 계약이 진행중인 기간에 실거주를 원하는 임대인으로 명의가 변경되었더라도 현 임차인에게 퇴거를 요구할수 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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