경제
때론수려한간장게장
경매 낙찰 후 미납 관리비 범위 관련 문의드립니다
경매로 부동산을 낙찰받을 경우 이전 소유자가 미납한 관리비는 3년 이내의 공용 관리비만 승계하는 것으로 알고 있습니다.
이때 미납 관리비 범위가 공용 관리비 전체를 의미하는지, 그리고 연체료는 제외되는지 궁금합니다.
관련 기준을 아시는 분 계시면 설명 부탁드립니다. 감사합니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 관리비 승계 문제는 입찰제도가 생기면서부터 낙찰자가 겪는 문제 중에 하나입니다.
말씀하신 대로 3년 이내의 공용관리비 부분만 승계하는 것이 판례 및 현재 성립된 기준입니다.
낙찰자는 체납 관리비 중 공용부분에 대해서만 의무가 발생합니다. 복도/계단/엘리베이터 유지비, 공용 부분 청소비, 소독비, 오물 수거비, 화재 보험료, 일반 관리비(인건비 등) 중 공용 부분에 해당하는 금액이 되겠습니다.
연체료 승계 여부는 사실상 "승계되지 않는다" 가 되겠습니다. 관리비 납부를 연체하여 발생한 '연체료'는 관리비 자체가 아니라 납부 지체에 따른 일종의 위약벌 성격입니다. 따라서 낙찰자는 전 소유자가 체납한 순수 관리비 원금만 내시면 됩니다.
관리사무소에서는 연체료를 다 내야 입주를 할 수 있다고 압박을 하는 경우가 많습니다. 이런 경우"대법원 판결(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결 등)" 에 따라 원금만 납부하면 된다고 말씀하시어 반박하세요.
아니면, 종종 단수나 단전 압박으로 전용부분 및 연체료까지 납부했다면, 사후에 부당이득 반환청구 소송을 하면 승소할 수 있습니다.
3년의 기간은 민법에 따른 관리비 채권 소멸시효입니다. 상당히 짧죠?
이 기간을 넘기면 관리사무소는 청구할 권리 자체가 사라집니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
관리비 채권은 일반적으로 3년 소멸시효가 적용이 되기 때문에 말씀하신 것처럼 3년 이내의 공용관리비만 승계가 되는 것으로 이야기가 되며 실제 관리사무소에서도 보통 최근 3년치에 대한 공용관리비가 청구하는 경우가 많습니다. 연체료의 경우 관리규약에 따른 제재성 금액으로 일반적으로 승계를 하지 않는 경우가 많으나 관리사무소에서 연체료까지 요구하는 경우도 있기는 합니다. 이러한 분쟁이 생길 경우 관리규약과 판계 기준으로 조정이 되는 경우가 많다고 하니 참고하시면 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
낙찰로 받은 경우에 미납된 관리비에 대한 납부의무는 공용부분 관리비만 해당이되며,이 또한 3년 단기소멸시효가 적용되어 3년이내 미납 공용관리비만 납부의무가 있습니다. 질문에서 말한 전용부분 관리비와 연체료는 납부의무가 없습니다. 다만, 아파트의 경우 관리실과의 협의에 따라 일부를 부담하고 마무리하는게 일반적인데 이는 관리비 미납에 따라 관리사무소와의 마찰이 명도 후 빠르게 주택사용수익을창출하는데 영향을 미칠수 있기 때문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,경매로 부동산을 취득한 경우, 이전 소유자의 미납 공용 관리비는 3년 이내까지만 낙찰자가 승계합니다
,개별 사용료(전기, 수도 등 별도 계약 사용료)는 승계하지 않습니다
,연체료는 원칙적으로 승계 대상이 아니고 판례는 관리규약에 따라 부과된 연체금, 지연이자 등은 승계되지 않는다라고 봅니다
낙찰자는 공용 관리비만 3년 한도로 승계되고
연체료, 지연이자는 포함되지 않습니다
세대별 사용료(전기·수도 등)도 승계되지 않습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매 낙찰이되면 낙찰자는 미납관리비를 납부해야하는데, 매각대금 완납일 기준으로 3년치의 공용부분 관리비(복도, 계단, 승강기, 공용전기 등)만 부담하면되고 전유부분 관리비와 공용부분 관리비 연체료는 부담하지 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 낙찰 시 이전 소유자의 미납 관리비는 공용부분 관리비 중 3년 시효 내 부분만 새 소유자가 승계합니다.
따라서 공용부분 관리비 전체를 의미하나 연체료는 제외된다는 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
낙착자가 승계해야하는 관리비는 공용 부분에 대한 미납분입니다. 전 소유자가 개인적으로 사용하는 전용 부분 관리비는 낙찰자가 책임질 의무가 없습니다. 복도, 계단, 엘리베이터 유지비, 공용 부분 청소비, 외벽 관리비, 관리단 인건비 등 건물 전체의 유지 관리를 위해 지출된 비용입니다. 세대 내 전기료, 수도료, 가스 사용료, TV 수신료 등 개별 세대가 소비한 비용은 제외입니다. 대법원은 [관리비 지급을 지체하였다는 이유로 부과되는 연체료는 위 공용부분 관리비의 지급을 지체함으로 인한 지연손해금의 성격을 갖는 것이지 관리비 그 자체는 아니므로 특별승계인에게 승계되지 않는다] 라고 명시하였습니다. 관리사무소에는 관행상 연체료와 전용부분까지 합친 금액을 요구하는 경우가 많으니 이때 대법원 판례를 근거로 공용부분 원금만 계산하여 정산하겠다는 의사를 분명하게 전다라셔야 합니다. 관리사무소에서 미납 관리비를 이유로 단전이나 단수를 할 경우 이는 대번원 판례상 불법행위로 해당할 수 있으므로 강하게 대응하셔야 합니다. 감사합니다.