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6.27 규제 기준일 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 6.27규제 적용 기준은 6월 27일 이전에 정식매매계약서를 체결하고 계약금 납부까지 완료한 상태라면 적용되지 않고 기존 규제가 적용됩니다. 다만 질문에서 말한 전세퇴거자금대출 규제의 경우는 본인의 매매일 뿐 아니라 현 임대차의 계약일자도 해당 시점 이전이여야합니다. 질문의 조건에서는 6.24일 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였다면 두 요건에 모두 해당되어 현 전세퇴거자금 1억한도 적용은 되지 않을것으로 보이고 이전기준에 따라 대출이 허용될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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보증금이 얼마 인지와 인수되는지 여부를 알수 있는 방법 알려 주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 인수여부는 말소기준권리를 기준으로 선순위면 인수, 후순위면 말소라고 보시면 되는데, 임차인의 대항력은 사업자등록일자를 통해 확인하셔야하고 해당 일자와 말소기준권리 등기접수일과 비교하시면 됩니다. 그리고 보증금의 경우는 사실상 배당요구표등을 통해 확인하실수 있습니다. 그리고 실제 임장을 통해 실제 임차인을 만나 정확한 금액을 확인하는 과정을 추가하시면 도움이 될수 있습니다. 단, 후순위 임차권이라면 배당이후 소멸되기에 크게 신경쓰지 않아도 되겠으나, 선순위 대항력있는 임차인이라면 위 과정은 반드시 확인하시고 공매시 입찰가격에 반영을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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신탁등기 부동산 월세 계약서 체결전 주의사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신탁등기부동산의 경우 특약보다도 계약시점에 신탁사로부터 임대차 동의서를 받으셔야 합니다. 신탁등기의 경우 등기부상 소유자는 계약당사자가 아니기 떄문에 신탁사의 동의가 있어야만 보증금에 대한 보호가 가능합니다. 그러므로 중개사나 임대인을 통해 신탁사동의서를 요구하시고확인하셔야 합니다. 만약순서상 계약서 작성이 우선되어야 하는 경우라면 특약등에 본 계약은 우선수익자 및 수탁자의 동의가 완료될 경우 효력이 발생하며, 동의를 받지 못할 경우 즉시 무효가된다라는 명시를 해두시는게 필요합니다. 그리고 신탁사 동의전까지는 보증금 입금은 하지 않으셔야 하고 동의서를 받은 뒤에는 특약에 신탁사 지정한 계좌(임대인)을 명시하고 해당계좌로 입금을 하셔야 합니다 .
경제 / 부동산
25.10.02
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결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률이 좋고 입지가 좋아 사업성이 뛰어난 단지라도 제한된 규제와 조합원간 혹은 사공사와의 마찰 가능성은 더 높아지기에 이로 인한 사업진행지연이 발생하는게 가장 큰 이유라고 볼수 있습니다. 이는 수익이 클수록 사람들의 욕심도 집중되기 때문입니다. 그리고 질문에서 말한 재건축초과이익환수의 경우는 사실상 있던 것을 뺏어간다기 보다는 개발로 인해 발생하는 이익에 대해서 일정비율을 가져가는 것이기에 기존 원주민 입장에서 반발을 할수 있을지 언정 재건축사업자체를 지연시킬이유로는 부족해 보입니다. 대표적으로 은마아파트 재건축의 경우 거의 10년넘게 지연된 이유가 서울시의 용적률 제한과 조합간의 법적분쟁등이 지연의 가장 큰 사유로 나타났던 것처럼 결국은 이익집단간의 마찰이 사업성이 뛰어난 서울지역내에서도 재건축을 지연시키게되는 이유라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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서울 아파트값은 전체적으로 다 오르는 추세인가 보네요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 양극화 해소는 서울 및 수도권을 규제한다고해서 해결될 것으로는 판단되지 않습니다. 예전처럼 해당 지역에 규제가 강하게 적용되면 타지방지역등이 풍선효과를 보는 구조였으나, 이제는 지방소멸화에 따라 지방내 주택투자 및 거주 필요성이 낮아지고 있기에 이러한 풍선효과도 기대하기 어렵기 때문입니다. 결국 해결방법은 지방도시의 통합과 산업유치에 따른 지방활성화정책이 장기적플랜으로 운영하여 지방을 살려야만 개선이 가능하다는 판단이 듭니다. 다행인건 현재 정부에서도 수도권에 대한 규제를 하고는 있지만 다른 한편으로는 부산 북극항로산업단지육성 ,세종시 행정수도이전등을 통한 지속적인 지방지역살리기 노력을 하고 있는 것으로보아 이러한 문제들에 대한 원인을 정확히 파악하고 정책운영을 하려고 하기에 장기적인 관점에서 개선되기를 기대해보는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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전세와 월세중 장기적으로 어떤 선택이 경제적으로 유리할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 전세와 월세만 비교하게 되면 월주거비용 부담면에서는 전세가 훨씬 유리합니다, 월세처럼 매월 비용으로써 월차임을 납입하지 않아도 되기 때문입니다. 다만 전세가격이 크게 상승함에 따라 보통은 전세대출을 이용하기에 명목상 월세를 내지 않을 뿐이지, 은행에 월 이자비용을 지급하게 되므로 임차인입장에서는 월세와 크게 다르지 않습니다. 다만 전세라도 현 금리이동방향이나, 정부의 저금리대출등을 이용할 경우 월세보다는 부담이 덜하기에 잘 이용하신다면 주거비용을 줄일수 있는 좋은 방법중 하나이긴 합니다, 현재 시장분위기에 전세냐 월세냐를 딱 정하기는 어렵겠으나, 현재 전체임대차에서 월세비중이 크게상승하고 있는 것으로 보아 월세수요가 늘어나고 있고 이는 월차임의 상승이 예상되기에 개인적으로는 이런시기에는 오히려 전세계약을 하시는게 더 유리한 측면이 있지 않나 생각이 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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체결, 협약 MOU와 같은 과정들은 실제 업무 협약이 이뤄진건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.MOU는 쉽게 양해각서로써 어떠한 사업을 위한 계약체결전에 당자자간 협력의지를 문서화한 비구속적 협약이라고 보시면 됩니다. 질문에서처럼 곧 정식계약으로 이어질 가능성이 높다는 의미로 해석되는게 일반적입니다. 다만 법적구속력은 없는 협약이기에 반드시 계약이 이루어진다고 확신할수는 없으나, 시장보다 빠르게 움직이는 주식시장에서는 중요한 상승요인으로 작용될수는 있습니다. 현장에서는 기본합의는 완료한채 구체적인 세부사항을 조절하는 단계이기 떄문에 사실상 공동프로젝트나 연구관련해서는 그 의미가 중요하다고 판단하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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대통령의 움직임에 따라, 기업의 투자처가 정해지는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기대감에 따른 상승세가 가장 큰 이유라고 할수 있습니다. 사실 대통령입에서 나온 말이나 정책, 그리고 방문지에 따라 추후 정부의 운영기조가 변화될수 있고 그에 따라 수혜가되는 기업을 예상하여 투자로 이어지는 경우가 많기 떄문입니다. 실제 이재명 정부가 후보시절부터 발표한 ai산업 개발과 확대의 경우 당선이후 기대감으로써 상승세가 나타났고 실제로도 정부에서 정책적인 지원등을 시행하게 됨므로써 기업환경 개선 및 기업성장으로 이어지는 중에 있습니다. 다만, 지난정부에서 보았듯 대왕고래사업이나. 우크라이나 재건사업의 경우는 기대감에 따른 투자가 얼마나 위험한지를 본 케이스로 정부의 행동과 정책발표가 얼마나 신중하여야 하는지를 나타내었다고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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추석이후 아파트 값은 계속 오르게 되는 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중장기적인 판단까지는 어려울수 있으나, 단기적으로는 가격상승가능성이 있다 판단은 됩니다. 이유로는 현재 정부의 공급대책에 대한 실현가능성이 적다는 판단에 시장내 가격이 안정화되기 않는 점과 한강벨트 주변으로 서울시의 신속통합기획 단지들의 정책지원 발표, 그리고 성동구, 마포등에 대한 추가적인 토지거래허가구역 확대소문에 따른 매수심리자극등이 나타나고 있기 때문입니다. 다만 실제 공급에 대한 진행여부 , 정부의 추가적인 정책발표등에 따라서는 시장 분위기가 다시 바뀔수 있기에 중,장기적으로는 계속상승될지는 판단하기 어려울듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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첫 손님이 꼬이면, 왜 하루종일 꼬인다는 이야기가 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과학적인 근거는 없지만 아무래도 자영업자 입장에서 첫손님에 대한 느낌이 하루내내 장사를 하면서 기분이나 행동에 영향을 주기 때문이 아닌가 싶습니다, 보통 첫 손님이 많은 주문을 하거나 좋은 영향을 주고 가는 경우 사장님들 입장에서는 심리적으로 긍정적인 영향을 미치게 되고 이후에 찾아오는 손님에서 웃는 인상과 친절도, 서비스등의 개선이 나타날수 있지만 반대의 경우라면 자영업자 입장에서 다음손님에게 웃으면 친철하게 하기에는 심리적 부담감이 생길수 있지 않을까 생각되고 이는 손님의 만족도에도 영향을 주기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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