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규제 지역에서 재개발 빌라는 어떤 경우에 현금청산 대상이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역내 재개발에서 승계입주권의 경우는 관리처분인가 이후부터 조합원 지위승계가 되지 않습니다. 그에 따라 해당 시점에 승계입주권에 대해서는 현금청산이 됩니다. 그 외 현금청산 대상이 되는 경우는 우선 첫번째로 분양신청을 하지 않은 사람, 분양 신청 기간 종료이전에 분양신청을 철회한 사람, 재개발현금청산대상자로부터 토지 또는 건물을 양수한 사람, 관리처분 계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람 및 분양신청을 할수 없는사람으로써 주로 과소필지 소유자등을 말합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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월세 구두계약 연장으로 인한 중개수수료 부담
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서로 주장하는 부분에 잘못된 점이 있습니다. 우선 최초계약으로부터 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 보통은 최초 1년계약후 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보없이 지나갈 경우 묵시적갱신이 아닌 법적 최소거주기간에 따른 연장이 되게 됩니다. 중요한건 이러한 부분은 위 상황과는 관계가 없고 위 상황은 1년 만기후 n기간동안 합의갱신이 된 상태로 보입니다. 그에 따라 n기간을 다 채우고 퇴거하는 상황이라면 중개보수를 부담할 이유가 없습니다.즉, 중개사의 1년이 자동으로 된다는 부분도 틀린 설명으로 보입니다. 종합적인 상황으로 볼때 n기간을 계약대로 채우고 퇴거를 하기 위해 세입자를 구하는 경우라면 중개보수를 질문자님이 부담하셔야 할 이유는 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대차계약을 통한 임차권은 채권에 해당되기 때문에 순위배당이 아닌 안분배당이 되게 됩니다. 다만 특별법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 순위배당이 될수 있습니다. 기본적으로 경매낙찰시 배당은 경매비용, 소액임차인 최우선 변제(매각대금 1/2범위내)가 이루어지고 그 뒤부터는 순위배당이 이루어진다고 보시면 되는데 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖출 경우 전입신고일과 물권 등기접수일중 빠른 날이 우선순위가 됩니다. 질문에서처럼 입주하고 확정일자만 받은 경우는 대항력이 없어 우선변제권 효력은 발생하지 않기에 다른 물권보다 후순위가 되게 되고, 그에 따라 이후전입하고 전세권등기를 한 경우나 전입신고 및 확정일자를 갖춘 암차인보다 먼저 배당을 받을수 없습니다
경제 / 부동산
25.11.23
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궁굼합니다 30평대 주택도 원룸으로 만들수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 게 방쪼개기 가능여부 문의로 보입니다. 일단 가벽과 공간분리를 통해 동일한 층에 여러세대를 만드는것은 가능하나, 합법으로써 진행하기 위해서는 건축법상 구조변경허가를 받아야 하고, 소방법기준에 맞춘 창문, 출입구, 환기시설등을 충분히 확보하여야 합니다. 또한 전기 및 수도설비에 대해서 불법적인 개조를 하지 않아야 합니다. 이러한 부분들 때문에 임대인들은 허가없이 임의대로 공간을 분리하여 방쪼개기를 하는 경우가 있는데 이럴 경우 불법으로써 처벌대상이 될수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.23
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청약때문에 부모님한테 빌리는돈 이자율
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 직계존비속간 차용은 그 전체가 증여로 추정되기에 차용했다는 사실에 대한 입증이 매우 중요합니다 , 보통은 차용증 작성과 적정이자율에 해당되는 이자를 지급함으로써 차용으로 인정이 가능한데, 이자율의 경우는 법정이자율이 4.6%로 하시는게 가장 안전하다고 할수 있습니다. 보통 무이자로 빌려준다고 했을때 4.6%이자를 무상으로 증여한 것으로 보고 이보다 낮은 이자를 지급한다면 그 차액만큼은 증여된것으로 간주되기 때문입니다. 다만 연간이자합계 1000만원까지는 증여세를 과세하지 않습니다. 보통 이 기준으로 2억정도는 무이자로 빌리것도 가능은 하다고 보시면 됩니다. 질문에서 10억이라면 적정이자율 4.6% 즉 연 4600만원의 이자비용이 발생하고, 여기서 1000만원차익까지는 비과세가능하기에 3600만원정도의 이자가 나오도록 할수 있기에 대략계산시 3.6%이상으로만 하시면 되지 않을까 판단이 됩니다. 정확한 사항은 세무사등의 도움을 받으시는게 정확할듯 보입니다
경제 / 부동산
25.11.23
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서울 아파트 지금이라도 사야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주거안정 측면에서는 임대차보다는 자가주택구매가 훨씬 유리한게 사실입니다. 그리고 구입자금 대출에 따른 원리금은 일반적으로 주택가격상승분등으로 상쇄를 할수 있는 장점이 있기에 자가주택을 구매하시는게 가장 좋은 선택이 될수는 있습니다. 다만, 자가주택을 구매하는데 있어 자금조달계획이 필요하고 너무 무리한 대출을 통한 영끌은 주택유지에 어려움이 있을수 있기에 우선적으로 소득대비 원리금부담이 너무 크지 않는 범위내에서 주택을 구매하시는게 필요합니다. 이러한 부분을 고려하여 판단하시는게 가장 중요하며, 앞에서 말한 것처럼 향후 가격상승이 있어야 원리금에 대한 상쇄도 이루어지는 만큼 구매하고자 하는 주택의 입지와 주택유형에 대해서는 신중하게 판단하셔야 합니다. 특히 빌라의 경우는 가격상승폭은 적고 하락시기에는 크게 하락하기 떄문에 아파트 중심으로 가격대를 맞추어 찾아보시는게 유리할듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.11.23
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60대 생활비 월세흐름 고민입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 전월세를 주시고 임대차로써 다른 곳으로 이동하는 방법은 우선 고려할 부분은 아니라 판단이 됩니다. 이유는 임대차과정에서 주기별로 이사를 다니셔야 할수 있기에 이사시마다 시세가 올라갈 경우 목돈이 다시 투입이 되어야하고 그만큼 이사에 따른 비용도 발생되기 떄문입니다. 그렇기에 현주택을 매도하고 평수가 더 적은대신 시세가 낮은 주택을 구매하고, 나머지 차액을 노후자금으로 사용하시는것은 좋은 방법이 될수 있고, 이럴 경우 현 거주주택에 대해서도 주택연금등을 신청하게 될 경우 월 수입원이 증가될수 있습니다, 사실 노후자금을 불리거나 새로운 월수입 파이프라인을 위해 투자하시는 부분은 리스크가 있는 만큼 확실하고 안정적인 투자처중심으로 안전자산에 비중을 높여 투자를 하시는게 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에 임대료인상은 임차인 동의없이는 불가합니다. 그에 따라 26년1월1일부터 인상요구는 거절하시면 됩니다. 다만 재계약에 대한 협의는 만기6~2개월전까지 해야하기에 해당 합의과정에서 인상협의가 완료되면 계약이 새로 시작되는 26년 5월이후부터는 인상분을 지급하시면 됩니다. 즉, 1월1일부터는 인상은 거절하시면 되고, 연장합의시에는 거주, 퇴거여부를 결정하여 그에 따라 협의를 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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임대주택들어가는법.주택청약...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대아파트도 민영.공공여부에 따라 신청요건이 달라지는데, 기본적인 자격은 입주자 모집 공고일 현재 무주택세대구성원이여야 합니다. 청약통장의 경우는 보유기간과 납입횟수는 사실상 신청요건에는 크게 영향을 주지 않으며 오히여 소득과 자산요건등이 이에 해당이 되어야 신청할수 있습니다. 그리고 일반순위 1순위는 생계,의료급여 수급자, 장애인, 한부모가족등 저소득 사회적 취약계층에 대해서 우선 제공되며, 그외 소득요건과 자산요건이 충족되는 경우 2순위로써 지원이 가능합니다. 보증금의 경우는 입주하고자 하는 매물별로 가격차이가 있는 만큼 임대차 조건'(보증금)도 달라지게 됩니다. 다만 임대아파트의 경우는 시세보다 50~70%수준으로 저렴하게 장기간 안정적으로 거주가 가능합니다
경제 / 부동산
25.11.23
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어 떻게 하는게 좋은가요? 묵시적 갱신으로 보기 어렵나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신은 인정될 여지는 없고, 현재 상황은 합의갱신을 통해 1년간 연장이 되었다고 볼수 있고 해당기간동안은 퇴거를 하지 않으셔도 됩니다. 물론 합의갱신에 대한 입증근거를 가지고 있는게 유리하기에 합의당시에 주고받은 문자등이 있다면 중간에 매매를 하더라도 퇴거를 하실 이유는 없습니다. 그리고 매매에 대해서는 임차인이 강제할수는 없기에 어쩔수 없겠으나, 임대차에 대한 승계는 되기 때문에 1년 연장된 기간은 유효하여 퇴거를 하지 않으셔도 됩니다
경제 / 부동산
25.11.23
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