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최근 서울 부동산이 크게 상승하고 있는데 노도강은 지지부진한 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 내에서도 수요집중은 나타나고 있으며 현재 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶여 투자수요가 어려워지자 다음 상급지인 마포, 성동등에 수요가 집중되어 가격상승이 나타나고 있는 것으로 볼수 있습니다. 사실상 노도강(노원,도봉구, 강북구)는 서울내 하급지에 속하며, 서울내 구별 기준으로 볼때 투자수요가 가장 낮은 지역에 해당이 됩니다. 물론 노원의 경우는 재건축시기가 맞물려 있어 조금은 양호한 편에 속하나, 다른 두곳은 사실상 투자수요가 상급지, 중급지를 거쳐 나타나야지만 뒤이어 상승이 나타날수 있는 지역입니다.
경제 / 부동산
25.09.29
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행복주택 입주전 기존주택 보증금 반환에 관련한 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재계약은 합의갱신으로 보이며, 묵시적갱신으로 보이지는 않습니다. 묵시적 갱신이 되려면 만기 2개월전까지 아무런 의사통보가 없어야 하는데 글에서보면 두당사자간 합의를 통해 계약을 갱신하였기 때문입니다. 그러므로 원하시는 시점에 퇴거는 임대인 동의없이 어려울것으로 판단됩니다. 참고로 묵시적갱신이 성립된 이후에 합의갱신을 하게 되면 합의갱신을 우선 적용하게 됩니다. 또한 묵시적갱신이 설령 성립되더라도 법에 따라 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 자동해지 되고 퇴거가 가능하게 됩니다. 즉 1개월뒤에 자유로운 퇴거는 어떠한 경우에도 적용되는 부분이 없습니다. 물론 상황이 이렇더라도 임대인이 임차인에게 동의하여 원하시는 시점에 퇴거를 동의한다면 퇴거일에 맞추어 보증금 반환과 주택인도를 하시면 됩니다. 단 임대인 해당시점에 보증금반환이 어렵고 기존 계약대로 6개월간의 계약유효함을 주장하면 해당 시점까지는 보증금반환은 어려울수 있습니다.결국 최초부터 8.9일 이전까지 당사자간 아무런 의사통보가 없었다면 해당시점에 묵시적갱신이 성립되므로 이후 6개월연장통보등을 하실필요가 없었으며, 퇴거를 원하는 시점인 12월1일 기준 3개월전(9.1일)에 중도해지 요청을 하셨다면 문제없이 퇴거가 가능할수는 있었을 것으로는 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.29
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공시지가와 기준시가의 차이는 무엇인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가와 시준시가의 가장 큰 차이는 산정하는 주체가 다릅니다. 공시지가는 국토교통부가 조사, 공시하는 토지 단위면적당 가격으로 매년 1월1일을 기준으로 5월 31일전에 발표하게 되는 가격으로 보통은 세금산정시 기준금액으로써 사용되는 것으로 볼수 있고 기준시가는 국세청에서 산정하는 건물이나 주택의 평가기준가격으로 주로 양도소득세나 증여세, 상속세등의 국세부과시 활용되게 됩니다. 쉽게 둘다 세금산정시 기준이 되는 가격이지만 세금의 종류와 산정주체에 따라 구분되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.29
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정부가 9.7 부동산 대책을 발표한지 20일 정도 지났는데요 현재 어떤 상태인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장 반응은 정부가 원하는 방향과는 다르게 나타나는듯 보입니다. 우선 공급대책이후로 서울 한강변주변 주택거래량이 늘어나고 있고 전반적인 주택가격상승세도 이어지고 있기 때문입니다. 이는 공급정책에 대한 실현가능성 즉 실효성이 낮다는 판단을 시장내에서 하고 있기 때문입니다. 거기에 토지거래허가구역 지정권자의 확대 개정안으로 인해 성동, 마포등의 국토부 직권 지정가능성이 예상되면서 시장내 불안감이 커지는 모습 또한 9.7대책의 효과를 낮추는 역할을 하는듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.29
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신통기획 2.0은 어떻게 정비사업 기간을 6.5년 단축한다는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신속통합기획은 재건축, 재개발 사업 모두에 해당되는 부분으로 해당 기획에 속한 개발지역에 대해서는 사업초기 공공기이 가이드라인을 제시하고 행정절차등을 통합, 간소화하여 정비구역 지정까지의 소요기간을 크게 줄이는 게 핵심입니다. 보통 재건축, 재개발의 전체기간에서 착공전까지의 기간소요가 상당시간 소요가 되기 떄문에 실제 착공전까지의 과정에서 행정절차를 축소하여 시간간축을 한다는 것입니다. 일반적으로 착공부터 완공, 입주까지는 2~3년정도만 소요되지마는 이전 절차과정에서 기간이 5년이상 소요되는 경우가 많기 떄문에 이를 단축하겠다는 의미입니다. 또한 사업진행에 문제가 될수 있는 사업성 향상을 위해 용적률이나 층수제한등 규제를 완화하여주게 됩니다,
경제 / 부동산
25.09.29
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새 정부들어서 부동산 가격이 강남3구를 중심으로 오름새를 보이고 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 세금이나 정책을 통한 시장개입은 간접적 개입에 해당되고 LH공기업을 통해 직접 시장내 물량을 공급하는 것은 직접적 개입에 해당됩니다. 보통 간접적 개입은 주로 수요심리에 영향을 주어 수요를 줄이는 데 집중하기에 시장내 결과치가 늘 예상대로 나오기는 어려운게 현실이나, 공급의 경우 수요와 공급 원리에 따라 가격을 낮출수 있는 방법이기에 사실상 주택가격안정에는 더 효과적일수 있습니다. 다만 주택공급의 특성상 시간이 소요되고 과정상 마찰이 적지 않기 때문에 적절한 시기에 계획대로 공급가능할지는 장담할수 없고 해당 부분들이 시장내 가격변화에 영향을 줄수 있는 문제가 있습니다. 그러므로 당장 어떠한 정책이나 시장방향만을 보고 주택구매시기를 맞추기는 어려우므로 실거주용 주택구매시 가장 중요한건 본인이 주택구입자금에 대한 조달계획 및 유지계획에 문제가 없다면 해당 시점에 구매를 진행하시는게 더 리스크가 적습니다.
경제 / 부동산
25.09.29
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업무용 오피스텔 전입신고 불가 시 월세 안내고 눌러앉기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전입신고를 할수 없는 경우 대항력이 없습니다. 대항력이 없다는 것은 제 3자에 대해서 대항을 할수 없기에 소유자가 변경될 경우에 퇴거를 하셔야 할수 있고 경매를 진행하더라도 권리관계의 따라 쉽게 말소기준권리보다 후순위라면 낙찰이후 권리소멸로 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 일반적으로 업무용 오피스텔의 경우 대항력 확보를 위해서는 서업자등록을 해당주소지로 하여 등록을 하셔야 대항력이 생성되기 떄문에 사업자등록증을 새로 해당주소로 발급받던지 하여야 합니다. 아니면 , 임대인과 협의하여 전세권등기등을 하는게 더 안전할수 있습니다. 중개사의 말처럼 보증금 반환과 주택도는 동시이행관계이기 때문에 보증금 반환이 되지 않으면 주거를 하면서 버틸수는 있겠으나 절대적인 상황은 아니기 때문에 중개사의 설명이 부족한 부분이 있는듯 보입니다,
경제 / 부동산
25.09.29
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현재 토지거래허가구역을 국토부 장관이 지정할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현행법상에는 동일시도내 지역은 해당 시도지사에게 토지거라허가구역 지정권한이 있고, 국가 개발사업등 예외적인 경우에 한해서 국토부장관에서도 지정권이 있습니다. 그런데 이번 정부에서는 이러한 법 개정을 통해 투기우려가 있거나 시장이 과열된 동일 시도내 지역의 토지거래허가구역 지정권한을 국토부장관으로 확대하는 내용을 추진중에 있습니다. 해당 개정안이 통과될 경우에는 국토부 직권으로 토지거래허가구역 지정이 가능하고 이럴 경우 우선지정대상지역으로 예상되는 성동, 마포구의 토지거래허가구역 지정 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.09.29
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김포공항 장기주차 요금 저렴하게 하는법
공항내 장기주차장 이용시 모바일 앱을 통해 주차예약을 하거나 가족이 함께 주차장을 이용할 경우 할인이 혜택제공이 되지만 그외 장기주차장 요금 할인은 어렵기에 더 낮은 가격으로 이용하시고자 하면 공항 근처 사설주차장을 이용하셔야 할것으로 보입니다. 물론 각 주차장별 요금을 확인해보셔야 하나, 공항보다 낮은 요금으로 장기주차를 제공하고 업체별로 공항까지의 셔틀을 운영하는 곳도 있기에 주차장에서 공항까지의 교통비도 아낄수 있는 곳이 있습니다
경제 / 부동산
25.09.29
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부린이 질문입니다…!! 인생선배님들 부탁드려요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 차이는 있겠으나 입지조건을 고려하면 A아파트가 유리할듯 보이긴 합니다. 우선 역세권이기에 출퇴근 편의성이 있고 가치상승면에서도 유리해 보이기 때문입니다. 그리고 초등학교가 근접이기에 혹시라도 이후 이사등을 하실 경우 임대차 가능성 및 지속성도 유리할듯 보이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.09.29
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