경제
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상가 경매 투자 시 유의해야 할 점과 수익률 기준이 궁금합니다
안녕하세요. 상가 경매 투자를 공부하고 있는 중입니다. 상가를 경매로 낙찰받을 때 특히 유의해야 할 사항이 무엇인지 궁금합니다. 예를 들어 권리관계, 공실 위험, 임대수익 등을 어떻게 확인해야 하는지 알고 싶습니다.
또한 투자자분들께서 보통 어느 정도 수익률을 기준으로 판단하시는지도 궁금합니다. 경험 있으신 분들의 조언을 부탁드립니다.
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
상가 투자의 핵심은 권리분석은 기본적으로 하셔야 하고 무엇보다 공실율에 대한 위험 그리고 상가 관리 상태등을 잘 살펴보셔야 합니다. 상가를 낙찰을 받기 위해 투입된 자금이 1억 단위로 연 6% 이상 수익을 올리기 위해서는 월세 50만원 이상의 월세가 매월 들어 와야 합니다. 해당 상가의 입지 및 공실 여부, 임대가능성등을 잘 종합을 해서 낙찰을 받으셔야 합니다. 또한 상가의 경우 은행에서 평가를 낮게 해서 대출도 어려운 경우가 많이 있습니다. 낙찰 받고 공실에 묶일 경우 돈도 묶이고 팔지도 못하고 이만저만 손해만 볼 수 있으니 반드시 철저한 분석이 선행이 되어야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 공인중개사입니다.
상가 경매는 주택과 달리 임차인의 영업 여부와 공실 위험을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 권리관계에서 대항력 있는 임차인이 있는지, 보증금 규모가 얼마인지도 꼭 확인해야 합니다. 또 주변 상권이 실제로 유지되고 있는지도 중요한 판단 기준입니다. 투자자들은 보통 연 6~8% 이상 임대수익률이 나오는지를 기준으로 검토하는 경우가 많습니다. 공실이 길어지면 수익률이 크게 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
요즘 상가 투자를 권해 드리는 편은 아닙니다.
온라인으로 상권이 이동 중이므로 전망이 밝지 않습니다.
투자 수익률 기준 경험자 입장이선 연 5~8%정도가 적당하다 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매 낙찰자체가 권리관계에 대한 확인은 당연히 중요하게 판단하셔야 하고, 대상부동산에 대한 수익가능성등도 판단하여 입찰에 참여를 하셔야 합니다. 권리관계는 등기부상 권리를 기준으로 인수권리와 소멸권리를 구분하는 과정이며, 사전 임장을 통해 목적물에 대한 수익성, 등기부상 존재하지 않는 권리(임차권, 유치권) 확인, 그리고 가장 중요한 명도가능성등을 잘 판단하셔야 합니다. 그리고 경매에서 수익률은 기준이 명확히 없으며 개인의 이용판단가치에 따라 차이가 발생합니다. 아무리 상권이 좋고 임대수익이 좋더라도 권리상 인수하는 권리가 있다면 낙찰비용외 추가비용이 지출되어 매매를 통한 구입보다 더 높은 가격에 매입을한 경우가 발생할수 있고, 권리관계에는 문제가 없지만 명도과정에서의 기존점유자와의 협상이 길어지면서 수익성이 낮아질수도 있습니다, 즉 경매에서는 다양한 요인에 따라 리스크가 발생될수 있기에 수익성을 표준적인 기준에 따라서 판단을 하기는 어려우며, 개별 목적물 마다 요인에 따라 분석을 하는게 맞습니다.
그리고 경매투자는 사소한 실수하나로 큰 자금을 한번에 날릴수도 있는 만큼 묻지마 경매참여는 추천드리지 않습니다.반드시 본인스스로 경매절차와 권리관계분석에 대한 지식을 어느정도 쌓고 실질적인 참여를 하시는게 필요합니다.