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가을 이사철에 따른 토지거래허가구역 추가 지정?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 나와있는 내용에 토지거래허가구역 확대는 들은바 없습니다. 다만, 현 지정구역에 대한 기간연장이 이루어진것으로만 알고 있습니다. 이는 지정기간이 이달 30일에 만료가 되기 때문에 1년 3개월간 추가 연장을 한 것이고 이를 확대할 계획은 발표된바 없기에 근거없는 소문에 해당할듯 보입니다. 그리고 부동산 시장에서 정부가 규제를 통한 개입이 시장의 긍정적은 효과를 올리지 못했던 경험이 많이 시장개입을 최소화하자는 의견도 많은 것으로 알고 있으나, 부동산 시장의 특수성을 고려하면 정부의 직,간접개입 없이는 시장안정화에 어려움이 있다는 점도 사실이기에 어쩔수 없는 부분 또한 있습니다. 결국 정부가 정확한 원인 분석과 그에 맞는 규제를 진행하는게 우선적으로 필요하다 생각되며, 현재까지는 이재명정부에서는 규제가 시장내 일정 효과를 보여주고 있가에 좀더 지켜볼 필요는 있어보입니다.
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25.09.23
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혼인신고에 따른 생애최초 보금자리론 환수 가능성 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 현시점 혼인 신고를 하게 될 경우 1가구 2주택이 되게 되는데, 이때 보금자리론이 환수 조치가 이뤄지게 되나요? -> 생애최초 보금자리론 이용중 혼인신고로 인해 부부합산 2주택이 되는 경우, 기존 대출조건이 소급적용되지는 않기에 기대출건에 대해서는 취소와 환수가 진행되는 않습니다 . 다만 혼인신고 이후에 신청하는 대출이나 세금등에서는 2주택자로써 볼수 있기에 각 부분별 예외조건에 해당되지 않는다면 2주택자로 볼수 있습니다. 질문2. 예랑이 보유한 아파트를 판 이후 혼인신고했을 때 소득합산 변동으로 인해 금액이 초과되면 보금자리론 환수가 이뤄지나요?-> 1처럼 대출조건이 소급적용되지는 않기에 혼인으로인해 합산소득이 올라간다고 해서 대출유지 위반으로 보지않습니다.질문3. 합가 특례법이란게 혼인으로 1가구 2주택이 되었을때 먼저 파는 주택의 양도세를 비과세 처리하는 것으로 아는데, 2년 보유 미만이어도 양도세 비과세 처리를 해주나요?-> 기본적으로 1세대1주택 양도비과세 요건에는 충족이 되셔야 합니다. 즉, 2년 이상보유(규제지역 2년실거주), 주택가액 12억이하의 요건에는 무조건 해당이 되어야 혼인특례에 따른 양도비과세가 가능합니다.
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25.09.23
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중도금대출 전매 관련, 매매계약서 및 부동산거래신고필증
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.8의 근로소득원천징수영수증은 국세청 홈텍스를 통해 발급받으시면 됩니다. 3의 경우는 전매에 따른 매매계약서와 부동산을 거쳐 거래한 경우 부동산에서 부동산 거래신고를 하게 되는데, 해당신고를 한뒤 해당 사이트내에서 신고필증을 발급받으시면 됩니다. 즉, 방문을 하지 않으시고 부동산거래관리시스템을 통해서 신고필증을 발급받으시면 되는 것이지 , 행정청에가서 별도 신고필증 발급은 신청하지 않으셔도 됩니다.
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25.09.23
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아파트 매매, 주택담보대출, 세입자 거주 중인 아파트매매와 관련된 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다..Q1. 위에서 말씀드렸듯이 당분간은 현재 관사를 지속 이용하며 전세or월세 세입자를 구하고자 합니다. 제 짧은 생각으로는 이미 제가 해당 APT를 담보로 대출을 받았으니 해당 APT를 담보로 전세자금대출을 전세세입자가 받을 수 없고 따라서 순현금으로 들어올 수 있는 전세세입자or월세세입자만 구할 수 있을 거 같은데, 제가 이해한 바가 맞는지 궁금합니다.-> 월세세입자의 경우 보증금이 낮기에 자기자금으로 입주할 가능성 있고, 전세의 경우라면 전세보증금을 받아서 기존대출을 상환하는 전제라면 전세임차인 전세대출에도 문제가 없습니다. 만약 선순위 근저당(주담대)를 남겨두고 전세세입자를 받으신다면 주변 전세시세에서 채권채고액을 뺀 나머지금액보다 낮게 전세보증금을 설정하고 그차익만큼을 월세로 받는 흔히말해 반전세로써 임차인을 구하시는 방법이 있을수 있습니다. 단, 일반주담대를 이용할때 가능하지 공공지원주담대(디딤돌대출)등은 실거주의무가 있기에 해당 대출이용시 일정기간 소요되기 전까지는 대출을 남겨둔채 임대차를 진행할수는 없습니다. Q2. 위 매물 중 ②, ③번에 대한 궁금증입니다. ①번 매물은 매매 시 집주인(매도자)이 본인의 대출을 다 털고 저(매수자)와 거래할 것이기에 제가 대출을 받는데 문제가 없는 것으로 이해했습니다.그런데 ②, ③번 매물은 26년 7월 이후에 입주가 가능하며 현재 해당 APT를 담보로 대출이 실행된 상태인데, 제가 주택담보대출을 실행하는데 문제가 없는지 궁금합니다. 전세를 끼거나 월세를 끼고 매수하기에는 제 현금이 부족한데 공인중개소에서는 문제가 없다는 식으로 말씀하셔서 그렇습니다.(제 설명이 부족했을 가능성이 큽니다)그럼 저런 ②, ③번 매물은 매매시점 or 대출시점을 언제로 잡아야 하는지? 올 연말에라도 매매거래를 진행하면 기타 실행된 대출은 매도자 측에서 알아서 털어내고 저는 제 계획대로 ①번 매물을 거래하듯이 주택담보대출을 받을 준비를 하면 되는건지 궁금합니다.-> 임차인여부와 관계없이 본인이 매수를 하는 시점에 기존 소유자의 근저당은 매매대금을 받아 상환되는 근저당말소특약을 둔 계약이 진행되기 때문에 기존 근저당은 주담대실행에는 문제가 되지 않으나, 진짜문제는 6개월내 전입신고의무가 있기에 해당 전세기간을 고려하면 이를 이행할수 없기에 2.3번 매물은 당장구매를 하기 어려울수 있습니다. 보통 2번의 경우는 기존 근저당은 없고 전세세입자보증금을 인수하는 계약이 될수 있기에 사실상 질문자님이 구매할 경우 대출없이 갭차이만큼을 자기자금을 부담하고 계약을 진행한다면 지금이라도 매수는 가능할수 있습니다.
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25.09.23
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매매중인 원룸을 월세계약했습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차를 체결한 상태에서 주택 내부를 보여주는 것의 결정권은 임차인에게 있습니다. 쉽게 말해 임차인이 원하지 않으면 주택내부를 보여주지 않아도 임대인이 이를 강제할수는 없습니다. 다만 전출입시 문제가 없도록 서로간 협조하는 차원이기에 너무 불편하지 않는선에서 협조를 하시는게 나을수 있습니다, 특히는 질문처럼 내용을 이미 다 알고 입주를 하시는상황이라면 입주후 협조를 하지 않겠다고 한다면 임대인과의 마찰이 생길수 밖에 없기 때문입니다. 보통 질문과 같은 이유가 있다면 임차인이 임대인 또는 부동산을 통해 방문가능시간대와 요일등을 대략적으로 지정하여 알려주시거나 , 방문전에 하루 이틀전 미리 스케줄 체크후 방문 해줄것으로 요청해두시면 부동산에서도 갑작스레 방문을 하거나 하지는 않습니다.
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25.09.23
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월세계약중 매매시 부동산 복비관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 중도해지에 따른 중개수수료 부담에 있어 계약의 종류가 달라지는 경우 이를 모두 부담하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다. 즉, 중도해지후 해당 주택에 새로운 임대차계약을 체결할 경우 계약해지에 따른 임대인의 부담을 완화하기위해 임차조건이 바뀐 계약이 이루어지더라도 임대인에게 부담되는 중개수수료는 중도해지의 책임이 있는 임차인이 부담을 하는게 일반적이나, 임대차가 아닌 매매를 진행하는 경우는 임대차해지와 매매계약간 직접적인 관련은 없기에 매매에 따른 중개수수료 전액을 임차인이 부담하지는 않아도 됩니다. 보통은 두 당사자간 협의를 통해 결정하게 되나, 통상적으로 현 임대차조건에서 발생되는 수수료정도만을 지급하게 됩니다.
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25.09.23
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HF 청년버팀목전세대출 연장 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 상황을 나누어 답변을 드리면 일단 주택을 임대인이 매매하는 과정에서 본인이 우선하여 갱신청구권을 사용한다고 해도, 임대인입장에서는 매매시 실거주를 위한 매수자와도 계약이 가능토록 만기 2개월 전까지만 매도를 하고 새로운 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부하기 떄문에 계약연장이 무조건 가능하다고는 말하기 어렵습니다. 그리고 대출연장 후 목적물 변경은 새로운 주택등이 일정요건에 해당이 되어야 가능하기에 이 역시 무조건 가능하다고는 답변하기 어렵고 새로운 주택을 구한뒤 해당 주택으로의 목적물 변경이 가능한지는 다시 은행을 통해 확인하셔야 할 부분입니다. 만약 계약기간중 임대인이 변경되더라도 기존 계약은 그대로 유지가 되기 때문에 갱신협의가 되지 않는한 새로운 임대인과 계약서를 다시 작성하지는 않아도 되며, 일단은 현 대출은행을 통해 주택매매로 인한 임대인 변경시 필요한 절차등을 우선 체크하신뒤 실제 변경이 되었을때, 계약만기 6~2개월전에 연장협의를 하여 연장이 된다면 그때 대출을 연장하시면 되고, 만약 연장이 어려워진다면 그때는 대출연장이 아닌 만기상환이나 목적물 변경등을 고려하셔야 할듯 보입니다.
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25.09.23
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부동산 전세시장은 결국 사라지게될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그럴 가능성은 거의 없다고 보시면 됩니다. 현재 월세 쏠림이 많은 것은 사실이나, 이러한 부분은 정책적인 부분이나 시장상황에 따라 바뀔수도 있기 떄문입니다, 부동산 정책 역시도 늘 규제만을 하지는 않기에 해당 시점에 시장 상황에 따라 전세수요도 바꿀수 있기 때문입니다. 그리고 임대차에서 전세는 수요자입장에서 월세에 비해 주거비용 부담이 없거나 적다는 장점이 늘 있고 공급자 입장에서는 목돈을 받아 활용할수 있다는 장점이 있기에 시장에서 비중변화는 있을지 언정 완전히 사라디기는 힘들다 판단이 됩니다.
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25.09.23
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아파트 리모델링사업시 사업 후 주거지는 그대로 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다 , 리모델링 사업을 해도 실질적으로 수평,수직으로 증축을 하게되고 새로운 건물로 탈바꿈되기에 실제 조합원으로써 참여할 경우 동호수에 대해서는 별도 신청을 하거나 경쟁이 있을 경우 추첨을 통해 부여받게 됩니다. 보통 배정방식은 각 사업별로 차이가 있을수있으며 보통 조건에 따른 등급이나 집단으로 구분하여 동일 등급간 추첨을 통해 진행하는게 일반적입니다. 보통 착공전에 동호수 추첨을 하게 되며, 관리처분 인가 후에 진행되게 됩니다.
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25.09.22
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무주택세대주에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택만 주택수에 반영이되기 떄문에 상업용 시설에 대해서는 주택수 산정이 되지 않습니다. 그리고 주택을 보유한 부보님의 연세가 만60세가 넘은 경우 청약등에서는 동일세대의 자녀분들은 무주택자로써 구분될수 있고 세대구성원 모두 무주택자로 간주되기 때문에 세대주를 변경할 경우 무주택세대주가 가능할수 있습니다 . 그에 따라 질문자님은 세대주변경만으로도 무주택세대주 인정이가능할것으로 보입니다.
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