답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 세금산정을 위해 정부가 매년 산정하는 금액이고, 해당 금액은 토지의 경우 지목과 이용정도에 따라 차이가 발생될수 있습니다 보통 공시지가는 매년 1월1일기준으로 산정되며, 5월 31일전까지 공시가 되는데 보통 공시지가가 결된후 30일이내 이의신청이 가능하고 정확한 기간은 지자체별 나와있기에 해당기간내 이의신청을 하시면 됩니다. 다만 이의신청이 가능하다는 말이지 이게 원하는 수준으로조정이될지는 확답하기 어렵고 질문에서 비교하는 토자는 전,답으로써 농지에 해당되고 본인 토지는 건축이 가능한 대지로 보이기에 공시지가에서 차이가나는 것은 당연하므로 해당이유로 이의가 받아들여지기는 어려울듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세집을 구하실때 질문의 부분들도 확인을 하라고 하지만 실제 방문하여 사람이 거주한 상태에서 위를 확인하는 경우는 많지 않습니다. 보통 전세집의 경우 옵션기기들의 작동상태등이 문제가 없는지, 그리고 눈에 보이지 않은 부분으로써 층간소음등의 다른 문제가 있는지 여부등을 실제거주하는 임차인을 통해 살짝 문의해보시는것도 도움이 될수 있습니다 .그외 시설상태등에 대해서는 중개사가 확인셜명과정을 해주기 떄문에 이를 확인하고 실제입주시 해당부분이 맞는지 확인, 그리고 그외 하자부분이 있다면 사진을 찍어 증거를남기고 임대인을 통한 하자보수를 요구하시면 됩니다, 사실 한번방문으로 모든 하자를 완벽히 알수는 없기에 입주당시의 하자존재여부등을 체크하시는게 더 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 구매하는 과정은 매물검색 -> 방문하여 임장 -> 계약체결 및 계약서작성, 계약금지급 -> 해당 계약서를 가지고 주택담보대출신청 -> 대출실행 및 잔금지급후 주택인도 ,입주 과정으로 이어지게 됩니다. 우선적으로 매물이 확정되었다면 해당주택을 담보로 대출이 되는지 여부등을 사전심사받아보시고, 그리고 대출 가능여부와 대출한도등이 대략적으로 나오면 자금계획을 세워 실질적인 계약 및 계약서작성을 하시고 해당 계약서를 가지고 주택담보대출 신청을 하시면 됩니다. 이렇게 되면 잔금일에 대출이 실행되고 나머지 잔금을 지급하고 입주를 하시면 됩니다. 보통 대출신청부터 심사 및 실핼까지는 한달이상의 기간이 필요하므로 계약시 잔금일까지의 기간은 해당 기간 이상 텀을두시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 명의가 변경되는 과정에서 본인명의 대출을 남겨두는게 가능하다는 부분은 조금 확인이 필요해보입니다. 보통은 대출승계와 명의변경은 동시에 이루어지는 게 일반적이기 때문입니다. 그리고 직계존비속간 증여의 경우 5천만원 한도에서는 비과세되기 때문에 해당금액을 초과하지 않는다면 증여세문제는 없으나, 증여신고 및 취득세납부는 하셔야 합니다, 다만 이렇게 하시면 이후에 본인 주택구매시 현 대출유지로 인한 주담대가 어려울수 있고 이는 DSR산정시에 영향을 줄수 있어 한도또한 제한될 가능성이 있습니다. 해당 부분에 대해서는 좀더 정확한 확인이 추가적으로 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 견적사항만 보고는 판단하기 어렵습니다. 비용적인 측면만 보면 동일조건하에 저렴한 쪽이 유리할수 있지만 실제 어떠한 자재를 사용하고 실제 시공능력이 다르냐에 따라 만족도에서는 크게 차이가 날수 있기 때문입니다. 보통 두군데의 견적차이가 400만원이라면 한쪽이 지나치가 저렴하거나 한쪽이 지나치게 높을수도 있어 견적을 한군데 더 받아서 평균적인 수준정도를 비교하시고 가격이 비싼 경우라면 어떠한 자재를 사용하는지 여부등을 확인해보시는것도 필요하고 해당 업체의후기등을 확인하는 것 또한 좋은 방법이 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않더라도 전기랑 가스사용에는 문제가 없습니다. 다만 전입신고를 하지 않으며 보증금에 대한 대항력확보가 안되기 때문에 보증금 보호에 위험이 있을수 있습니다. 그리고 질문에서는 전월세 여부를 기재하지 않아서 판단을 해드리기는 어려우나 보증금 보호를 위해서라도 반드시 전입신고는 하시는게 필요할듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 경우 비교시세가 없기 떄문에 얼마라고 정확하게 답변드리기 어렵습니다, 일단 해당 부분을 확인하는 방법은 주변부동산을 통해 임대차수요가 존재하는 여부와 시세등을 확인하셔야 합니다. 단, 질문처럼 건물을 지울수 있는 토지라도 실제 건물이 없는 경우 실제 임차인은 토지를 빌리는 것은 물론 건물까지 지어 임차를 진행하여야 하기에 지상권설정이나 전세권 등기설정이 아닌 단순 임대차로써 이를 진행할 임차인을 찾기는 어려워보입니다. 이런 경우 당연히 수요가 제한적이라 임대차시세또한 매우 낮아질수 있기에 임대차방식에 대해서 직접 건축을 한뒤 건물임대차를 하시는 등의 방식으로 전환을 하셔야 수익성이 확보될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 청약이 아닌 토허제지역내 주택매수에서 세대분리시 해당 지역내 일정거주기간등을 요구하지는 않습니다. 그에 따라 사전허가전에 세대분리를 하시면 될듯 보이고, 사전허가는 약정서를 작성하고 허가를 신청하기때문에 이 단계전에 세대분리를 하시면 될듯 보이긴 합니다. 2. 네, 토허재는 1에서처럼 현재살고있는 주택유형에 따른 제한은 없는 것으로 알고 있기에 본인이 세대분리를 통해 무주택요건을 갖추려 한다면 전입하는 주택의 유형은 중요하지 않을듯 보입니다 다만,해당 시설에 전입신고가 되지 않을경우 이러한 목적이 이루어질수 없기에 반드시 단기임대시 전입신고가능여부는 확인하셔야 합니다. 그리고 세대분리의 경우 주소지분리뿐아니라 일정요건에 충족이 되어야 하기에 이 조건 충족여부도 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 계약해지시 누구의 과실이 있는지에 따라 달라질부분으로 보입니다. 그리고 해당 부분에서 발생될수 있는 법적 대응이라면 계약해지 책임에 따른 손해배상 정도이고 가계약의 특성상 일방적인 해지의 경우 지급한 계약금의 배액상환정도볼수 있기에 이에 대한 지급여부가 논점이 될수 있습니다. 만약 잔금일자가 정해지고 해당 일자까지 등기부등이 생성되지 않을 경우 계약해지등의 특약이 있다면 당연히 계약해지는 가능할수 있으나, 별도의 배액상환등의 해약금 특약을 넣지 않는다면 임차인입장에서는 계약해지는 가능해도 배액상황이 이루어질지는 확답하기 어렵습니다 특히 질문처럼 가계약상태에서는 계약서 작성이 되지 않앗기에 임대인입장에서는 받았던 가계약금만을 상환하면 해지를 요구할수 있고 이런 경우 임차인은 계약금의 일부로써 지급한 가계약이란 사실과 계약해지 책임에 따른 배액상환을 법적으로 요구하는 정도의 대응이 가능할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리스크가 꽤 큰 투자방식입니다. 10년뒤에 해당 임야가 개발이 된다면 최고겠으나, 만약 그때까지도 미개발된 상태라면 시세가 그대로일 가능성이 높고, 구매후에 직접적인 이용도 할수 없는 경우 말그대로 투자비용에 따른 금융비용(이자비용)만큼의 손실과 돈이 묶이는 행위가 될수 있기 때문입니다. 보통 주택에 투자를 하는 이유는 사용수익이 가능하고 개발에 대한 리스크가 토지보다 낮기 때문입니다. 대대손손 땅부자는 예전에 있던 토지등이 개발에 따라 시세가 급격하게 상승하는 경우 해당이 되는 부분이지 무조건 땅만 많이 가지고 있다고 해서 부자라고는 할수 없습니다.