답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리산정기준일은 입주권 부여될수는 권리을 판단하는 기준시점으로 기준일 이후에 지분을 쪼개는 행위등의 투기를 막기위한 목적이라고 보시면 됩니다. 그리고 입주권 전매의 경우는 쉽게 조합원지위를 승계하는 과정으로 입주권을 부여받을수 있는 조합원의 권리를 매도하는 것으로, 보통 투기과열지구내 재건축의 경우 조합설립인가이후에 조합원 지위를 승계하는 경우 조합원이 되지 않고 현금청산 대상이 됩니다. 결과적으로 권리산정기준일은 매매금지를 뜻하는 것이 아니며 해당기준일 이후, 그리고 조합설립인가전 매매를 한 경우라면 조합원이 될수 있고그에 따른 입주권도 부여받을수 있다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유권 등기이전의 사유로 대출이 되는 게 아닙니다. 주택구매시 당연히 소유권이전등기를 동반하기에 이러한 부분은 고려대상자체가 아니며 중요한건 구입시점에 선순위 권리의 존재여부애 따른 후순위 대출이 가능한지 , 디딤돌대출이라면 1개월내 전입하여 실거주가 요건충족이 가능한지 입니다. 질문의 경우는 사실상 전세낀 매매로써 후순위대출을 받으셔야 하고 주담대에서는 1금융권 기준으로 후순위대출을 해주지 않는 경우가 많아 사실상 대출을 통해 현상태구매를 하기는 어려울수 있습니다. 또한 현 전세자금대출이 존재할 경우 상환조건부 대출을 신청하셔야 하는데 이렇게 되면 구매시점에 당장 전세대출도 상환을 하기 어렵기에 위 방식으로는 구매가 어렵고 하신다면 대출없이 매매가와 전세보증금간 차이 (갭)만큼의 자금을 투입하여 소유권을 가져오셔야 하는 상황으로 보입니다. 아니면 현 임차인과 협의하여 중도해지를 하시고 퇴거를 조건으로 하여 주담대를 신청하시는 방법이 있을수는 있습니다. 당연히 중도해지요청에 따른 이사비용등이 보상은 고려를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 규제가 강화되면 수요심리가 낮아져 주택수요가 낮아지고 가격도 하락하게 되는게 원칙상은 맞습니다. 다만 이러한 정부개입이 꼭 원하는 결과로 나타나지는 않기에 정책에 따른 규제를 적절하게 잘 사용하는게 필요합니다. 이전 문재인정부에서 잘못된 부동산규제로 인해 시장급등이라는 최악의 결과로 나타난 기억이 있기에 규제자체가 시장내 효과가 없다는 인식이 많아졌는데, 사실 정부가 규제정책을 적재적소에 잘 활용하면 오히려 시장안정화에 도움이 될 수 부분도 분명있습니다. 현 정부에서는 지금까지 정책의 운영이 잘 되어가고 있고, 단기적으로 실수요자들의 구매에 어려움이 나타나고 있는 것도 사실이지만 이는 시장안정화를 위해서는 어쩔수 없이 거쳐야 하는 부분으로 볼수 있고, 정부의지가 일괄되고 원인에 대한 적절한 정책을 운영중기에 이전 정부와는 다르게 시장안정화의 기대가 높은 것은 사실입니다. 다만 장기적인 시장안정화는 규제만으로는 한계가 있기에 향후 비수도권에 활성화 및 지역살리기, 실현가능한 공급정책등이 얼마나 잘 이루어지는지에 따라 시장결과도 달라질 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지에 있어 임차인이 임대인 동의없이 해지통보3개월후 계약이 자동종료되는 요건은 계약갱신청구권을 사용하여 연장된 계약상태이거나 묵시적갱신이 된 상태일때 가능합니다. 질문의 경우는 현상태 합의연장에 해당되므로 질문처럼 임의 중도해지를 하실수 없습니다. 그에 따라 중도해지가 예상이 된다만 만기 6~2개월전까지 갱신청구권을 사용하여 연장하겠다는 의사를 미리통보하셔야 하고 해당 문자나 계약서작성시 특약등에 갱신청구권사용예 따른 연장임을 명시하셔야 중도해지시 3개월뒤 자동해지가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초디딤돌대출의 경우 신청시점에는 세대원 전원 무주택요건이 있지만 대출실행후에는 1개월내 전입 및 1년실거주 요건이 핵심이므로 유주택자 동거인이 전입한다고해도 특별한 문제는 없을것으로 예상됩니다, 또한 남자친구의 경우 전입신고시 세대원이 아닌 동거인으로써 전입이 되는 것이기에 세대원 무주택 자격요건에 영향을 주지는 않을것으로 예상됩니다. 물론 전입전에 기관을통해 한번더 체크하시는게 안전하실수는 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임장을 하실때 어떠한 목적으로 하시는지에 따라 물어보는 방향도 차이가 있습니다. 일단 매매 / 임대차 여부, 그리고 매매라도 실거주 / 투자여부등에 따라서 달라질수 있습니다 . 통상적으로 임장을 할때에는 실질적인 주변입지와 접근성을 확인하는게 필요하고, 건물과 단지의 시설상태 및 주차공간, 보안관련사항등을 두루 확인하시는게 좋습니다. 그리고 실제 내부임장시에는 배치구조와 채광여부 , 벽지,장판등의 상태와 별도 누수흔적여부확인, 창문 및 방음에 대한 확인등을 하시는게 필요합니다. 중개인에게는 당장 눈으로 확인할수 없는 부분들 주로 관리비와 단지분위기등이 있을수 있으며, 내가 확인한 부분들에 대해서 실제와 차이가 있는지 여부등을 물어보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분에 대해서는 기관에 정확한 확인이 필요하긴 한데, 알기로는 다중주택이라도 독립된 주거형태로 인정만 되면 동일 출입문을 사용하더라도 버팀목대출에는 문제가 없는 것으로 알고는 있습니다 . 다만 최근에 관련한 글등에서 관련규제는 변동된게 없으나, 은행들 현장실사를 통해 독립주거형태로 인정이 불가한 경우에는 거절될 가능성이 있다고는 합니다. 즉, 질문의 내용만 가지고는 이러한 독립주거형태를 알수 없기에 정확한 가능여부를 답변드리기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재계약이 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나, 갱신청구권을 사용한 계약이라면 중도해지의 경우 통보 3개월후에 계약이 종료되고 보증금 반환이 가능하지만, 그게 아닌 경우 중도해지는 상대방 동의 없이는 불가하고 상대방이 다음임차인 소개를 조건으로 동의한 경우라면 해당 요건이 충족되기 전까지는 해지 및 보증금 반환이 어렵습니다.그에 따라 현 계약상태를 먼저 확인하셔야 하고 이에 따라 다음 대응방법도 달라지게 됩니다. 그리고 보증금 반환이 되기 전까지는 해당주택에 전입신고를 반드시 유지하셔야 하며, 만약 전출이되면 대항력을 상실하게 되어 보증금에 대한 보호가 어려워질수 있습니다, 보통 이러한 경우에는 가족중 한분을 현 주택에 전입신고하여 동일세대를 구성한뒤 본인만 국민임대주택에 전입신고를 하여 현 주택이 대항력을 유지하는 방법을 사용할수는 있는데, 입주하는 주택이 국민임대라는 점때문에 동일세대를 구성하는경우 국민주택입주자격에 문제가 되는부분이 없는지도 미리 확인을 하시는게 필요해보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다단지별 상황이 다르기에 일반화하여 뭐가 좋다라고 하기는 어렵습니다, 보통 구석진 동이라도 조망권과 일조권이 나름 우수하다면 로얄동 1층보다는 유리할수 있고 , 반대로 조망권과 일조권이 좋지 않은 경우라면 로얄동내 1층도 나쁘지 않은 선택이 될수 있기 떄문입니다. 단순하게 이러한 비교를 할수 있는게 두 매물간 시세차이를 확인해보시면 됩니다, 실제 시세와 실거래가는 해당 주택의 가치와 동일하기에 만약 높은 쪽이 있다면 가치평가에서 더 우위라고 보는게 일반적이고 그에 따른 선택을 하시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 6억아파텔은 자금조달과 유지에 부담이 되는 부분으로 보이고 3억 빌라는 자금상크게 문제가 없어 보입니다. 리스크만 보면 6억대 아파텔이 커보이므로 되도록 영끌은 하지 않는게 좋을듯 보입니다. 향후 가치상승면이나 환급성을 고민하시는 듯 보이는데, 크게보면 아파트가 아닌 빌라나 아파텔 모두 상승가능성이나 가격방어에서는 아파트보다는 불리하기는 마찬가지입니다 . 둘만보면 빌라보다는 아파텔이 날수는 있지만 보유기간의 시세하락가능성 및 금리변동에 따른 리스크는 정확한 예측이 어려운 만큼 리스크를 더 크게 가지고 가는 것 자체가 부담일수 있습니다. 개인적으로는 현상화에서는 빌라나 아파텔 모두 적절한 선택지로는 보이지 않으나, 굳이선택을 하신다면 실거주용 주택이라는 점을 고려하면 무리가 안되는 빌라가 나을듯 합니다.