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지방 아파트 실거주 갭 구매 세입자 특약 질뭉
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 결국은 기존전세세입자 퇴거를 위해 대출을 받은 것이고 대출이 실행된 이후에 임차인은 보증금을 받아 퇴거하기 때문에 해당 특약은 문제되지 않습니다. 그리고 질문의 특약은 거주중 후순위 또는 별도의 용익물권등의 설정금지특약이 아닌 최초 입주시점에 전입신고 익일까지 선순위물권을 설정을 금지하는 특약으로 이해가 됩니다. 보통 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 위 특약이 없더라도 전입신고 익일 이후에 설정되는 물권은 모두 선순위 물권가 아닌 후순위 물권이 되기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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융자 시세대비 30%이상 일때 월세계약
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당하는 지역이 서울이기 때문에 질문의 요건상 소액임차인에 해당이 되어 선순위 근저당보다는 최우선 배당은 가능할것으로 보이나, 하나의 건물에 상가 및 주택등 여러 채가 다가구와 같이 영향을 줄수 있기에 최우선 변제시 소액임차인들간 보증금에 따른 배당이 되기 떄문에 전액이 배당될지는 확답하기 어렵슴니다. 그리고 등기부만 보면 현재 1층 상가의 경우 이미 보증금 미반환에 따라 임차권 등기가 이루어졌다 말소된 것으로 보이므로 임대인의 경제적 반환능력에도 어려움이 있을수 있다 판단이되고 이는 퇴거시 새로운 임차인을 받지 못할 경우 보증금 미반환이 가능할수 있는 리스크가 있어 보입니다. 현시점에서는 이러한 부분들의 위험성이 예상이 될뿐 실제 발생하지는 판단할수 없으며 해당 부분까지는 특약으로써 강제하거나 방어하기는 사실상 불가하기에 종합적인 상황을 고려하여 본인 스스로 판단을 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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주변에 와플대학 하시거나 하신분 계신가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 매출자료는 찾지 못했으나, 관련한 자료에는 2023년 기준으로 와플대학 전국 평균 연매출은 약 1억6천 500만원으로 나와있습니다. 월매출로는 대략 1370만원정도입니다. 그리고 순수익의 경우는 월 300만~500만원정 정도라고 하며, 체인점별 운영방식등에 따라서 이와 상이할수 있습니다. 질문에서 말한 유행에 민감한 부분에 대해서는 어느정도 인식이 되고 있으나, 이전 탕후루 체인점들보다는 덜 민감한 상품군으로 볼수 있고 와플대학 브랜드 자체가 다양한 맛과 브랜드 컨셉트가 있어 MZ세대의 공감도가 어느정도 있고 충성고객들이 어느정도 있는 만큼 매장운영방식이나 상권등에 따라서 일정매출유지는 가능하다는 의견이 많습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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공인중개사 없이 매매 전자계약서 작성 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 가능합니다. 부동산 전자계약서 이용에 있어 공인중개사로써 한정되어 있지 않기에 계약당사자가 직접 이를 통해 계약서를 작성 및 전자서명하는데에도 문제가 없습니다. 다만 전자계약서 작성 절차와 방법, 그리고 두 당사자 모두 전자서명이 필요한 만큼 관련한 사항등을 사전에 체크하셔서 진행하시면 될듯 보입니다,
경제 / 부동산
25.08.28
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아파트 리모델링사업 진행은 어떻게?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 건축심의를 통과한 이후에는 관리변동계획 수립 및 주민동의를 마무리한뒤에 사업계획 승인을 받고 실질적인 착공을 위한 이주가 시작하게 됩니다. 보통은 해당 시기이후로 실제 이주까지는 길어도 1년이내, 그리고 착공후 완공까지 해서 2~3년내 마무리될수 있습니다, 그리고 리모델링 조합에 가입을 하지 않거나 반대하는 주민들의 경우 일정동의률이상 된다면 조합에서 매도청구를 통해 해당 주택을 매수하게 되고 미참여 소유자는 주택을 매도하고 이사를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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부산에서 에어비엔비 사업 어렵진 않나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.에어비앤비의 경우는 무엇보다 합법으로써 운영을 위해 그에 맞은 건물유형을 임대차하거나 구매하셔야하고 관련된 숙박업 또는 도시민박업등 행정절차상 신고나 허가등을 받으셔야 합니다, 그리고 건물을 임차하는 경우 별도 전세권등기등이 되어 있는 경우가 아닌 단순 임대차를 통해 사용권한을 가진 경우에는 반드시 임대인 동의를 받으셔야 합니다. 특히 주택에서는 원칙적으로 숙박업으로써 에어비앤비등이 불가하고, 공동주택의 경우라도 입주민들간의 동의등 여러절차상 과정이 있기에 이에 대한 부분까지도 확인을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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6.27 부동산 대출 규제의 여파는 어떠한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시장에서는 예상치 못했던 규제내용들이였기에 정책에 따른 영향이 시장에서 나타났다고 보는 전문가들이 많습니다. 특히나 대출규제를 유예기간없이 다음 날 즉각시행한 점으로 인해 다른 편법을 이용하기 어려웠던 점과 개인보다는 금융권에 대한 규제가 강화된 부분으로 인해 기존계약건의 취소와 추가적인 거래량 감소가 시장에 나타나게 됩니다, 이러한 부분들로 인해 서울 상급지내 및 수도권 주택거래량이 줄고 가격상승세 또한 안정세로 돌아섰습니다. 다만, 시간이 지남에 따라 이러한 부분들이 시장에 적응되게 되면 다시 가격상승효과가 나타날수 있는 만큼 추가적인 정부대책 그중에서도 공급대책의 발표가 필요하다는게 많은 전문가들 의견입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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상하위 아파트 가격 격차가 심화되고 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 시장경제에서 가격 격차는 수요에 따라 달라지게 됩니다. 그러므로 지역간 , 매물간 가격격차가 더 심화되는 것은 수요의 집중이 한쪽으로 쏠린다는 의미이고 이는 결국 여러 수요요인 변화에 따라 발생한다고 볼수 있습니다 .기본적으로 실수요와 투자수요 모두가 부동산 하락기와 지방소멸화를 겪게 되면서 점차 서울, 수도권으로 집중되게 되고, 특히나 여러채를 보유하는 투자방식에서 고가의 똘똘한 한채를 보유하는 쪽으로 투자방식도 변화되면서 서울, 수도권 그중에서도 가장 상급지역에 수요가 더 몰리게 되는 현상이 나타나게 되었고 그만큼 가격격차도 점차 커지게 되었다 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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상가 임대한 임차인 입니다. 잔금을 너무 일찍 입금했네요ㅜㅜ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금애매한 부분이긴 한데, 원칙상 잔금을 입금을 하는 경우 계약금해지가 어렵다는게 일반적인 부분이였으나, 이와 조금은 다르나, 관련한 법적소송에서 계약서상 잔금일 전에 일방적인 입금을 한다고해서 계약해제권 행사에 영향을 미칠수 없다고 봐야 한다는 판례가 있습니다. 즉, 잔금을 미리 입금하였더라도 계약서상 잔금일이 도래하지 않았다면 계약금계약상태에서의 해지로 볼수있기에 100만원을 제외한 잔금 900만원은 반환이 가능할것으로 보입니다. 다만 ,보통은 잔금을 입금한 측이 계약이행을 요구하고, 상대방이 걔약을 해지하고자 하는게 일반적인데 질문처럼 본인이 미리 입금을 하고 해지를 요구하는 경우는 드물기 때문에 정확한 법적판단은 답변과 다를수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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임대아파트나, 장기전세, LH 아파트같은경우에는 집을 소유하고(부부중 한명이) 있으면 분양을 받을 수 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 현실적으로 1주택자의 경우는 무주택자를 대상으로 하는 정부지원의 임대주택이나 장기전세, LH아파트등의 신청요건에 해당되지 않습니다. 그러므로 질문에서 제시한 정부지원 주거정책에 혜택을 받기는 어려울것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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