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전세계약 묵시적갱신 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2023년 9월 21일 계약일자이고 2년계약을 체결하였다면 2025년 7월21일 전까지 당사자간 재계약에 대한 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적 갱신은 성립하게 됩니다. 1. 이전계약서로 전세대출 연장이 되는걸로 알고 있는데 맞나요 -> 해당부분은 은행에 따라 차이가 있습니다. 일반적으로는 묵시적갱신이 성립되더라도 임대인과 계약서를 작성하여 제출이 필요한 것으로 알고 있습니다. 2. 추가로 해야될게 있나요? 예를들면, 동사무소 가서 확정일자 같은것도 다시 받아야 된다던지 하는... -> 동일조건 연장이고 보증금 증액등이 없기 떄문에 확정일자 부여 및 전월세신고는 하지 않으셔도 됩니다. 다만, 묵시적갱신 성립에 대해 임대인에게 전달하고 대출연장을 위한 계약서 작성에 협조를 부탁하셔야 합니다. 물론 은행이나 보증보험등에서 재계약 계약서 첨부를 요구하는지를 먼저확인후 제출이 필요한 경우에 해당됩니다 3. 집이 경매로 넘어간다면 제가 현재 몇순위로 받을 수 있는지, 다 받을 수 있는지 확인할 수 있는 방법있나요? -> 대항력은 전입신고를 하였다는 가정하에 최초 전입신고 익일부터 재계약이후에도 유지가 되기 때문에 최초 입주시점 이후로 등기된 권리보다는 선순위가 되고, 전입신고 이전 권리가 남아있는 경우 이보다는 후순위가 됩니다. 그리고 다 받을수 있을지 없을지는 매각대금과 등기부에 따른 권리상 배당순서 확인이 필요한 만큼 단순하게 다 받을수 있다 없다를 확답하기는 어렵습니다. 본인이 만약 대항력 있는 선순위 임차인이라면 이때는 경매에서 다 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항이 가능하기에 보증금 손실가능성은 낮을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.22
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신용 대출 후 아파트 주택담보 대출 한도 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 영향을 미치게 됩니다. 주택담보대출에서는 DSR,DTI 제한이 있고 특히 DSR의 경우 신용대출에 따른 원리금까지 소득대비해서 산정하기 때문에 기존 신용대출도 한도산정에 영향을 주게 됩니다. 그리고 7월부터 시행된 스트레스3단계DSR로 인해 가산금리까지 붙기 때문에 한도가 크게 낮아질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.22
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상가 임대 계약기간이 4개월 남았을때 인수하면 계약 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 질문의 경우는 전대차로 볼수 있습니다. 전세권등기를 통한 전세권자가 아닌 경우 임대인 동의없는 전대차는 본계약에 대한 해지통보가 가능합니다. 일반적으로 매장을 넘길때에는 새로운 임차인을 구해 임대인과 임대차를 체결하고 임차인들끼리는 권리금계약등을 체결하게 됩니다. 이런 경우에도 본 상가에 대한 임대차는 임대인과 새로운 임차인간 새로운 계약이여야 합니다. 만약 질문의 경우가 임대인 동의없이 매장을 넘겨 임차인이 바뀐 것이라면 임대인인 본래 임차인과의 본계약에 대한 해지통보를 하실수 있고 현재 장사중인 임차인에게 퇴거를 통보하실수 있을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.22
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원룸 월세 계약을 하려는데 신용불량자..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 가능성이 있는 경우라면 채권추심에 따라서 현 임대차보증금에 대한 압류는 가능할수 있습니다. 물론 압류를 하기 위한 과정으로써 가압류나 법원판결등 여러과정이 있어야 겠으나, 무조건 괜찮고 안전하다고 말하기는 어렵습니다. 사실상 채권 추심과정에서 본인 자산에 대해서는 확인이 되면 회수를 위한 압류를 진행할수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.08.21
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월세집 벽 콘센트 설치 집주인에게 요구해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 집주인에게 요구할수는 있겠으나 임대인이 거부해도 별 방법이 없습니다. 보통 임대차는 현시설상태 그래도를 인수받는 것이기 때문에 본인 편의에 따라 콘센트를 확대하는 것까지 임대인에게 요구할수는 없습니다. 그리고 임의대로 벽을 뚫어 이를 실행한 경우에는 퇴거시 원상복구 의무로써 다시 원상태로 돌려놓으셔야 할수 있습니다. 그렇기 떄문에 보통 콘센트가 부족한 경우 멀티탭등을 구매하여 확장하여 사용을 하는 게 일반적이고 벽에 직접적인 콘센트를 설치하신다며 반드시 임대인동의를 받고 작업을 하셔야 할 부분입니다,
경제 / 부동산
25.08.21
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원룸 월세 선불에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 월세계약에서 선불 , 후불여부는 당사자간 합의사항이지 당연히 선불로하는 것은 아닙니다. 선불로 할 경우 입주시에 한달치 월세를 잔금과 함께 선납하는게 일반적이며, 보통은 질문철머 9월1일 입주라면 9월 1일부터 9월 30일까지의 월세를 선불로 지급하게 되는 것이고, 10월1일에는 10월달 월세를 미리 납부하게 됩니다, 그리고 계약만료 1달에 대해서는 납입을 하지 않거나 납입한 경우 퇴거를 한 날을 기준으로 일수 계산하여 돌려받게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.21
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호텔 업체들이 시니어 레지던스 사업에 진출하는 이유?
특별혜택등이 있어서라기 보다 미래 새로운 수익창출 시장이기 떄문입니다. 즉, 블루오션시장으로 보고 새로운 사업확장전략을 통해 진입하고 있는 것으로 보입니다. 누구나 알고 있듯 우리나라의 경우 이미 저출산 노령화의 문제가 심각하게나타나고 있고, 추세적으로 더 가파르게 확대갈 것이기에 시니어 레지던스의 필요성이나 수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 만큼 시장선점의 목적으로 점차 진출하고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
25.08.21
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노인관련 시설을 둘러싼 갈등.. 해결 방법은 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련기사에 따르면 위와 같은 갈등의 배경은 서울시에서 초고령사회에 대비하기 위해 재건축시 데이케어센터 설치등을 의무화한 부분으로 나오고 있으며 ,현 일부 재건축단지에서는 해당 시설설치에 따른 조합원 부담 증가등을 우려해 강력하게 반발하고 있어 갈등이 생기는 것으로 나와있습니다. 대표적인 예로 서울 한신 재건축조합은 해당 문제로 인해 1년반동안 분양승인을 받지 못하면서 내부적으로 찬반 갈등까지 생겨나며 법적 고소가 진행된 경우가 있습니다 .물론 양쪽 의견에 대해서 각자의 근거가 있으나, 공공목적의 시설을 사유지로써 개발하는 재건축단지에 설치의무를 부여하는 것은 다른 단지와의 형평성 문제 ,그리고 공공시설 개발에 따른 비용을 분담금으로 충당하여야 하고 만들더라도 장래에 필요하겠으나 당장 해당 단지내 사용대상자가 적을수 있다는 점등이 있으며 서울시에서도 이러한 점을 고려 해당시설 설치시에는 인허가와 용적률 인센티브등의 부여등을 고려하고 있는 것으로 나와있습니다.
경제 / 부동산
25.08.21
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재건축 입주시점에 해외파견 상태일 경우 실거주 의무
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 내용에 대해서는 확인이 필요하나 재건축에서 조합원 분양권 승계의 경우는 입주권을 부여받게 되고 이때 실거주의무는 없는것으로 알고 있습니다 . 일반분양등을 통해 분양권을 부여받는 경우에 한해 지역, 분양건에 따라서 별도 실거주기간이 있을수 있는것으로 알고 있습니다 정확한 사항은 해당조합을 통해 직접 확인하시는게 가장 정확할듯 보입니다. 그리고 실거주의무가 있는 경우에도 세대구성원 전체가 해외파견이나 이민등으로 실거주가 불가한 경우에 예외사항으로써 별도 조항이 있기 때문에 해당 재건축별로 확인을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.21
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주택연금을 신청하려면 주택가격이 12억 이하라고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택연금 가입시 주택가격 기준은 공시가격을 기준으로 하며 공시지가 12억이하로 부부합산 기준으로 판단하게 됩니다. 그에 따라 시세대비 공시지가율을 볼때 15~16억수준의 시세가 있는 주택까지는 가입이 가능 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.21
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