현재 살고 있는 집이 낙찰됐는데 2월 19일까지 잔금납부기한입니다. 그 전에 거주자가 낙찰금 전부 지불이 불가한가요?
공매로 진행된 건입니다. 최근에 낙찰자가 찾아왔고 낙찰이 되었으니 집을 비워달라고 하더라구요.
그런데 잔금은 치르지 않은 상태라고 알고 있습니다. 공매로 낙찰된 건에 대해서 기존 점유자가 낙찰에 참여하려면
어떻게 해야 하나요? 돈을 먼저 치르는 사람이 먼저 아닌가요? 아니면 공매에 다시 참여를 해야 하나요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공매 낙찰자는 잔금 완납 전까지 소유권을 취득하지 못합니다. 잔금 납부 전까지는 기존 점유자를 강제로 내보낼 권한이 없습니다. 기존 거주자가 낙찰을 원하면 이미 끝난 경매에 다시 참여할 수 없고 다음 공매를 기다려야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이미 공매를 거쳐 낙찰자가 결정된 사항에서는 돈을 먼저 지불한다고해서 지위가 바뀌지 않습니다. 기존점유자가 낙찰을 받으실거였다면 입찰시에 참여를 하셨어야 하고, 법원 경매처럼 이해관게자로써 우선매수권을 사용할수 있는 지위에 있다면 낙찰후 최종매각허가전에 이를 신청하여야 하는게 일반적입니다 ,공매의 경우는 절차가 다를수는 있으나, 과정상 차이는 크지 않기에 현 최종 매각대금납부기한이 정해진 이후라면 점유라도 위와같이 할수는 없습니다. 만약 이게 허용된다면 낙찰자의 지위가 의미가 없어지기 때문입니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
압류재산공매인지 신탁공매인지 종류를 기재를 안해주셔서 일반적인 내용으로 말씀드리겠습니다. 공매로 낙찰이 되었으면 기존 점유자는 입찰절차에 참가를 할수 없습니다. 이미 입찰절차는 종료가 되었기 때문입니다. 낙찰 받은 사람이 매각대금을 납부하지 못하거나 하여 다시 공매가 진행되지 않는한 낙찰받은 사람이 대금을 납부하게 되면 소유권이 넘어 가게 됩니다. 공매절차를 취소하시는건 가능한데요. 채권자의 금액을 변제하셔야 하고 2월 19일 이전까지 하셔야 하므로 빨리 움직이셔야 합니다. 변제가능한 상황이시라면 취소할수는 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
그렇치 않습니다. 현재 낙찰을 받은 사람이 보증금을 내고 공매에 참가를 해서 최고가 매수자가 되었기 때문에 해당 낙찰자가 잔금을 납부를 하고 소유권이전을 받을 수가 있는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
공매가 진행된 집에 거주하면서 낙찰자가 나타나 당혹스러우시겠으나, 아직 낙찰자가 잔금을 납부하기 전이라면 상황을 바꿀 수 있는 기회가 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 질문자님이 해당 집의 소유자(체납자)라면 전체 체납액을 완납하여 공매 자체를 취소시키는 것이 가능하며, 단순 거주자(임차인)라면 낙찰자의 권리를 가로챌 수는 없으나 이주 협상 및 보증금 보호에 집중하셔야 합니다.
1. 질문자님이 '소유자(체납자)'인 경우
공매는 세금 체납 등으로 인해 국가기관이 강제로 매각하는 절차입니다. 낙찰자가 선정되었더라도 그가 잔금을 납부하기 전까지는 소유권이 이전되지 않습니다.
해결 방법: 낙찰자가 잔금을 납부하기 전(2월 19일 이전)에 체납된 세금과 가산금, 체납처분비를 전액 완납하십시오.
효과: 체납액이 완납되면 한국자산관리공사(KAMCO)는 매각결정을 취소해야 합니다(국세징수법 제86조 등). 이 경우 낙찰자가 아무리 잔금을 먼저 내고 싶어도 소용없으며, 공매 절차는 없던 일이 됩니다.
주의: 단순히 낙찰 금액만큼을 내는 것이 아니라, '나라에 밀린 돈 전체'를 갚아야 취소가 가능합니다.
2. 질문자님이 '거주자(임차인)'인 경우
안타깝게도 임차인은 낙찰자가 잔금을 내기 전에 그 집을 먼저 사겠다고 나설 법적 권리(우선매수권)가 원칙적으로 없습니다. (단, 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법 등 예외 상황 제외)
낙찰권 취득 불가: 공매는 이미 최고가 낙찰자가 결정된 상태이므로, 돈을 먼저 낸다고 해서 순서가 바뀌지 않습니다. 이미 결정된 낙찰자가 잔금을 내면 소유권을 가져갑니다.
대항력 확인: 만약 질문자님이 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않아도 됩니다. 하지만 후순위라면 낙찰자와 이사비 협의 및 퇴거 일정을 조율해야 합니다.
3. 낙찰자의 퇴거 요구에 대하여
낙찰자가 2월 19일까지 잔금을 내지 않았다면 그는 아직 집주인이 아닙니다.
법적 지위: 잔금 납부 전까지는 낙찰자는 매수인의 지위만 가질 뿐, 소유자가 아니므로 강제로 집을 비우라고 할 법적 권한이 없습니다.
대응: 잔금을 치르기 전까지는 당당히 거주하실 수 있으며, 낙찰자가 무리하게 문을 열거나 짐을 빼려 한다면 주거침입 등 형사 처벌 대상이 될 수 있음을 명심하십시오.
만약 소유주로서 집을 지키고 싶으신 거라면 2월 19일 이전에 가용 자금을 총동원하여 세금을 완납하는 것이 유일한 길입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 질문자님의 정확한 지위(소유자 혹은 임차인)와 체납액 규모를 확인해 보시면 어떤 행동을 먼저 해야 할지 명확해질 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 단계에서 낙찰자가 잔금을 치르지 않았다면, 아직 소유권자는 아닙니다
그리고 점유자(거주자)를 마음대로 내보낼 권한도 없습니다
기존 점유자가 돈을 먼저 치르면 되는 건가요?
절대 아닙니다
공매는 경매·공매 절차에 따라 낙찰된 사람만 잔금을 납부할 수 있습니다
기존 점유자가 사려면 낙찰자와 협의 매수하거나
잔금 미납 시 재공매 참여입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
공매로 이미 낙찰된 이후에는 기존 점유자(채무자)가 낙찰에 참여할 수 없습니다. 공매 낙찰후 매각결정 확정 전에는 채무자가 공매의 원인이 된 채무를 전액 납부하면 공매를 취소할 수 있으나, 매각 결정 확정이후에는 낙찰자의 동의가 있어야 취소가 가능합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
공매로 집이 낙찰되어 막막하실 때, 현실적으로 가장 도움이 될 수 있는 대응 방안인 ‘이사비 협상’을 중심으로 기술합니다.
1. 낙찰자 입장과 점유자 권리
낙찰자가 잔금을 내기 전에도 점유자에게 “집을 비워달라”고 요청할 수는 있지만, 법적으로 강제로 퇴거시킬 수 있는 건 잔금을 모두 납부해 소유권을 완전히 넘겨받은 이후부터입니다. 그리고 공매는 경매와 달리 법원 ‘인도명령’ 제도가 없어서, 낙찰자가 직접 명도소송을 해야 합니다. 이 과정이 길게는 6개월에서 1년 정도 걸릴 수 있어요.
2. 이사비 협상 어떻게 할까
사실 낙찰자도 명도소송을 하면 시간과 돈이 꽤 들어가 걱정합니다. 이 점을 잘 활용해 협상하면 좋습니다.
- 협상 시점: 보통 낙찰자가 잔금을 내기 전후로 연락이 오는데, 그때가 제일 좋은 타이밍입니다.
- 명분 만들기: “갑자기 낙찰 소식을 듣게 되어 이사 준비할 시간이 필요하다. 서로 힘들게 명도소송까지 가지 말고, 집행 예상비용 정도만 이사비로 지원해주면 최대한 빨리 집을 비워주겠다”고 제안하면 실질적입니다.
- 이사비 규모: 보통 실비(평당 일정 금액)나 낙찰자가 생각하는 선에서 정해집니다. 대부분 수백만 원 안팎에서 협상이 이뤄집니다.
3. 현실적인 대응 순서
- 잔금 납부 확인: 우선, 낙찰자가 실제로 2월 19일까지 잔금을 넣는지 확인하세요. 만약 미납하면 집이 다시 공매로 나올 수 있고, 직접 입찰에 참여할 기회가 있습니다.
- 이사비 협상: 낙찰자가 잔금을 냈다면, 집을 넘기는 조건으로 ‘이사비 지원’과 '이사 기간 유예’를 떳떳하게 요구하세요.
- 합의서 작성: 협상이 됐다면 꼭 “이사비를 받는 동시에 열쇠(비밀번호)를 넘기고 퇴거한다”는 식의 합의서를 작성해야 안전합니다.
4. 주의할 점
- 무작정 버티기: 별다른 소득 없이 소송에서 지게 되면 이사비는커녕 소송 비용까지 부담할 위험이 있습니다. 적정한 수준에서 협상하고 이사비를 받고 나오는 것이 현실적으로 유리합니다.
- 직접 매수 제안: 집을 정말 떠나기 싫을 땐 낙찰자에게 이사비 대신 “내가 낙찰가보다 조금 더 얹어줄 테니 집을 나한테 다시 팔라”는 식으로 제안하는 방법도 있습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공매 낙찰 후 잔금 납부 전까지 기존 거주자가 낙찰금을 전부 지불해 소유권을 가져갈 수 없으며 낙찰자는 2월 19일 잔금 기한 내 납부해야 합니다.
감사합니다.