답변 내역
- 토지를 매입하는 것과 건물을 사는 것 중 투자 가치는?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지와 건물은 부동산의 종류라는 것 외에 여러부분에서 차이가 큽니다. 일단 가치면만 보면 토지는 시간에 따라 가치가상승되지만 건물은 감가가 되기 떄문에 장기적인 투자면에서는 토지가 유리하나, 토지의 경우 이용현황이나 지목, 해당 지역의 용도지역등 여러요인에 따라 가치가 크게 달라질수 있고, 행정적인 부분이 많이 연계되어 있기 떄문에 초보자가 접근하기에는 쉽지 않은 부동산투자영역입니다. 특히 토지는 거래자체가 많지 않기 떄문에 잘못된 투자를 할 경우 처분도 못하는 상황에서 더 큰 손실로 이어질수 있기에 초보투자자의 경우는 대부분 안정적인 건물에 대한 투자를 하시는게 일반적입니다. 즉 두 목적물에 대해서 단순 가치비교는 의미가 사실 없다고 보시면 보셔야 하고, 본인의 투자노하우나 개발 가능성등에 따라 같은 토지라도 미래가치는 크게 달라질수 있습니다. 즉, 토지는 구매와 개발을 동시에 한다는 조건하에서 더 높은 수익을 줄수 있으나, 그만큼 리스크에 대한 부담이 크고, 안정적인 투자를 고려하신다면 건물에 대한 투자가 용이하다고 보시면 됩니다.경제 / 부동산25.08.1400
- 전세세입자가 있는 아파트 주택담보 생계형 대출안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 생활안전자금 대출로해서 후순위담보대출을 받으실수는 있는데, 1금융권에서는 후순위 주택담보대출 상품이 거의 없다고 보셔야 하고 2금융권이하에서 이용이 가능하나 이때도 분양가 기준이 아닌 은행 담보평가가격과 ltv, 선순위 보증금을 모두 고려하기에 정확한 대출한도나 가능여부는 은행을 통해 확인을 하셔야 합니다. 문제는 보통 선순위 근저당이 있는 경우에는 후순위 대출이 위 과정을 통해 가능하지만 선순위 임차인이 있는 경우에는 더 조건이 까다롭고 , 대부분 거절되는 경우가 많습니다. 보통은 전세퇴거자금대출등 선순위 세입자를 퇴거하기 위한 담보대출이 흔하기 때문에 세입자가 있는 상태에서 후순위 담보대출은 쉽지 않기 떄문입니다. 경우에 따라 세입자의 동의를 필요로 하는 경우도 있구요. 다만 2금융권 이하 중에서도 이러한 조건없이 대출이 가능한 경우가 있을수 있기에 은행별 확인이 필요하실듯 보이며, 가능 한도등은 단순 계산으로 임의대로 판단하기 어렵습니다.경제 / 부동산25.08.1400
- 이사 해야하는데 고민이에요ㅠㅠㅠㅠㅠ안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전세와 월세를 비교하면 주거비용 측면에서는 전세가 유리합니다, 월세의 경우 월부담하는 월세는 비용에 해당되나, 전세의 경우 이러한 월비용부담이 없기 때문입니다, 최근에는 전세대출로 인해 임대인이 아닌 은행에 월이자를 부담하나 실제 이자부담이 월세부담보다는 낮은 것 또한 사실이기 때문입니다. 주거환경에서는 아무래도 넓은 곳이 거주편의가 높지만, 그만큼 보증금 / 월세 부담이 발생하기 때문에 필요성 여부를 잘 판단하여 결정을 하셔야 하는 부분입니다. 특히나 전월세 계약의 경우 년단위이기 때문에 중간에 바꾸고자 해도 제한이 있으므로 최초 매물을 알아보실때부터 이런 부분까지 고려하여 최종 결정을 하시는게 좋을듯 보입니다.경제 / 부동산25.08.1400
- 부동산 매매 (전세가 껴있는 주택) 관련 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.처음 말씀하셨던 것처럼 기존 세입자가 그대로 거주하는 조건인 전세낀 매매를 하는 경우라면 계약서상 거래금액은 3.5억 , 계약금은 3500만원, 중도금 1억(세입자의 보증금) , 잔금은 2.15억만 지급하고 임차권을 인수받는 조건으로 계약서를 작성할것으로 보입니다. 그에 따라 실제 지급한 금액은 계약금 3500만원(협의에 따라 비율은 달라질수 있음), 잔금 2.15억을 지급하면 소유권을 인수할수 있을듯 보입니다. 결국 2.5억 지급과 임차인 인수로 볼수 있습니다.경제 / 부동산25.08.1300
- 부동산 가계약금 반환 가능한 상황인가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.판단에 있어 논쟁의 여지가 조금 있어 보입니다. 일단 목적물에 대한 특정을 모두 하였다고 볼수 있고 계약의 핵심사항에 대한 합의가 있었다고는 볼수 있습니다. 다만 본계약이 성립되지 않은 점과 서류없이 구두로만 합의하였고, 변심이 아닌 대출거부에 따른 사유가 있었기에 가계약금에 대해서는 환불을 하는게 맞는다 판단이 됩니다. 참고로 문자든 서류든 가계약금에 반환에 대한 위약금 조항이 명시된 경우라면 반환이 어려울수 있는데 이에도 해당되지 않기 때문입니다. 다만 서로간의 주장이 다를 가능성이 높은 만큼 정확한 법적 판단은 전문가의 도움을 받으셔야 해결이 되지 않을까 생각됩니다.경제 / 부동산25.08.1300
- 구옥아파트 시세 고민중인데 비용 부담 되네요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수하시는 입장에서는 주장하실수 있는 부분이나 , 매도하는 입장에서 해당 사유로 3천만원을 한번에 내고를 해줄것으로 보이지는 않습니다. 물론 내고의 사유가 될수 있는 만큼 가격조정은 필요해 보이나, 고층에 따른 인건비나 이사비용등은 적절한 이유로는 보이지 않습니다. 일단 실거래가격을 대비해서 높은 매매가격임을 주장하시면서 협의를 해보시고 하자보수등에 대한 감가의 이유를 설명하시면서 내고협의를 하시는게 맞을 듯 보입니다.경제 / 부동산25.08.135.01명 평가10
- 지식 레벨업100
- 아파트 라인별로 최고층수가 다를때 탑층의 이점안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.층간소음은 최고층이 아닌 이상 사실상 발생가능성이 있으며, 건물 건축방식이나 구조에 따라서 심하거나 덜 할수있는 부분입니다. 타입과는 사실상 관계가 없습니다. 그리고 가치에 있어서 보통 최상층이 최근 조망권, 일조권으로 선호도가 높아지면서 로얄층으로 불리우는데, 꼭 최고층이 아니라도 보통 전체층수의 3분이 2를 넘어가면 고층, 그리고 맨최상층을 포함한 아래 2~3층까지는 로얄층으로 보는게 맞아 가격적으로도 높은 편입니다경제 / 부동산25.08.135.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 지금 전세대출을 받아서 살고 있습니다. 그런데 아내가 장모님 명의 빌라를 명의이전에서 취득하게 되면, 전세대출금을 바로 갚아야 하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 실행중인 전세대출의 경우 특정 공공전세대출로써 무주택요건의 의무가 있는 경우가 아니라면 주택을 구매한다고해서 바로 전세대출을 상환하지 않아도 괜찮습니다. 그러므로 현 이용중인 전세대출을 확인하여 이러한 영향이 있는지를 판단해보시고, 별도 시중은행 대출을 받고 있다면 중도에 주택을 구매, 증여받아 유주택자가 된다고해서 중도상환을 요구하지 않습니다. 물론 전세대출의 연장시에는 일정요건을 초과할수 있기 때문에 연장이 거부될 가능성은 있습니다 .경제 / 부동산25.08.134.01명 평가00
- 세대원 생기면 집주인 사전 공유 계약서 다시 쓰나용?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약을 체결한 이후에 추가로 세대구성원이 늘어난다고 해도 계약상 문제가 되지 않습니다. 즉 예비남편분이 전입을 한다고 해서 임대인 동의를 받거나 이를 통보할 의무는 없습니다. 다만 임대차계약에 따라 단독거주를 특약에 명시한 경우에는 계약상 의무사항과 관련이 되기 떄문에 동의가 필요할수 있습니다, 그에 따라 이를 확인하시고 관련한 사항이 없다면 다른 사람의 추가 전입에 대해서는 임대인에게 알릴 필요가 없고 그에 따라 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다.경제 / 부동산25.08.1300
- 인감증명서 매도용은 미리 발급이 안되나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도용 인감증명서 발급시 매수자의 주소지등을 제공하고 해당 부분이 전산과 일치하는 지를 확인한후 발급하기 때문에 매수자에 대한 정보가 없이는 발급이 어려울수 있습니다. 그에 따라 매도용 인감증명서 발급시 매수자 정보가 반드시 있어야만 발급할수 있습니다.경제 / 부동산25.08.1300