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답변 내역

메가커피나 컴포즈커피 작은 매장 창업비용에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 브랜드 공식 홈페이지에 나와있는 창업비용비용으로 답변드리면, 평균 10평 기준 창업비용은 약 7900만원으로 안내하고 있습니다. 여기에는 가맹비와 교육비, 인테리어비용과 장비설치비가 포함되어 있습니다만 실제 창업비용은 이보다는 높은 수준으로 나와 있습니다. 그리고 창업비용에 가장 높은 비중을 차지하는 건물 임차를 위한 보증금과 권리금이 사실상 입지나 점포크기등의 요소에 따라 큰 차이가 나기에 이에 따라서도 크게 달라질수 있습니다. 보통 15평수준의 건물 임차시 보증금과 권리금을 합쳐 상권에 따라 차이는 있겠으나 1억내외이기 때문에 총 창업비용은 2억내외라고 볼수 있습니다. 손익분기점을 위한 월 매출금액은 월세와 인건비 각종 재료비등에 따라 달라지기 때문에 정확한 산정이 어려우나 총매출의 10~20%수준이 순이익률로 나오는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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월세 계약시 꼭 들어가야할 사항 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 월세계약시 특약에 대해서는 기존 명시되어 있는 특약이 본인에게 불리한 부분이 없는지를 먼저 체크하시는 게 필요하고 대표적으로 퇴거시 청소비용이나 하자보수에 대한 책임 소재 부분을 잘 확인하셔야 합니다. 그외 임차인 별도 요청하시면 유리한 특약등은 혹시나 모를 중도해지에 따른 위약금 완화 조건이나, 보증금 반환에 대한 명확한 사항등, 시설 및 수리에 대한 세부적인 사항등을 기재해두시는것도 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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전세계약 제계약시 부동산없이 가능한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 경우는 크게 상관없습니다, 보통 직거래의 경우 보증보험 가입은 불가하나, 재계약의 경우처럼 이미 가입되어 연장이 필요한 경우에는 허용되는 부분으로 알고 있습니다. 그래서 두 당사자간 합의만 되면 별도 계약서 작성도 필요하지 않지만 보증금 인상이 있을 경우 전월세신고 및 인상분에 대해 확정일자 재부여가 필요하고, 나아가 은행대출연장시 임대차계약서가 필요하기 때문에 부동산을 통해 계약서를 대필하는게 편리하실수 있고, 일반적으로 부동산에서 계약서 작성만을 대필해주는 경우 중개보수가 아닌 10만원 내외의 비용만 발생하기 때문에 이를 통해 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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LH전세임대 계약에 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약서상 보증금이 500만원이 적게 기재하여 계약을 진행하는 것이기 때문에 보증보험등을 통해서 보장되는 금액도 해당금액이 될수 있습니다. 그리고 500만원에 대해서는 대항력이나 우선변제권은 가지기 어렵습니다. 계약관계에서도 이중계약서 작성에 해당되는 부분이기 때문에 최악의 경우 보증보험 청구시 위장계약으로써 전체 보증금에 대한 지급거절의 가능성도 있습니다, 즉 리스크가 있는 계약에 해당되는 부분입니다. 실무에서 이러한 방식으로 계약을 진행하는 경우가 종종 있으나, 문제가 될 경우 그 책임은 이에 동의하고 계약을 한 임차인이 지게 될수 밖에 없습니다,
경제 / 부동산
25.08.09
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세종시의 부동산 가격의 급락에 따른 대책은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그렇지는 않을것으로 예상됩니다. 우선 해수부의 이전에 따른 인구감소의 영향이 있을수는 있으나 실제 시장내 영향을 크게줄 요인으로 보이지는 않기 때문입니다. 사실상 현재 행정수도 이전에 따른 기대감이 더 커보이기 때문입니다. 그리고 대통령 집무실 및 국회이전의 경우 계획자체가 취소된것이 아닌 시기의 문제인 만큼 세종시의 부동산 지역호재는 여전하다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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건설업 면허 취소 당하게 되면, 건설중인것들은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일빈적으로 건설면허가 취소되면 신규 사업을 수주할수 없습니다. 다만 이미 수주하여 건설중인 공사건에 대해서는 그대로 진행을 할수 있습니다. 그리고 신규사업을 수주할수 없기 때문에 면허를 다시 취득한다고 해도 수주이력이 없어 관급(공공사업)등의 건설공사를 수주하는 것이 사실상 불가능합니다.
경제 / 부동산
25.08.09
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부동산 중개인 귀책사유 여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 상황에 대해 충분히 이해는 가능하지만 해당 부분을 중개사고로써 보기는 어렵습니다. 중개사의 중개과정에서 목적물에 확인설명 의무가 있고 이를 정확하게 하지 못한 경우 그에 따른 책임이 있지만, 질문에서 말한 부분인 담배냄새로 인한 사항은 사실상 확인설명에 해당되는 중대한 요소라고는 보기 어렵기 때문입니다. 그리고 시세보다 싸다는 말에 실제 임장을 하지 않고 계약을 바로 진행한 부분에 대해서는 질문자님의 책임도 일부 있다고 볼수 있기에 이를 이유로 계약을 해지하고 계약금 반환을 받기도 어려워 보이고, 중개사고로써 과실책임을 중개사에게 묻기도 어려워 보입니다. 차라리 해당상황은 현 임차인의 과실이 있는 것이기 때문에 임대인에게 통보하여 현 임차인과 협의를 통해 목적물에 대한 하자보수를 요청을 하시는게 더 나을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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청약 가점이 낮은 경우 내 집 마련을 위한 다른 전략이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약가점이 낮은 경우 결과적으로 공공임대에서도 당첨확률이 낮아질수 있습니다. 보통 낮은 가점일 경우 청약시에 추천제비율이 높은 평형대나 경쟁이 낮은 평형 , 타입에 청약을 진행하시는게 유리하고, 특별공급 요건에 해당되는 경우 일반공급에 비해 경쟁률이 낮기 때문에 이를 통해 청약을 진행하시는게 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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전세 재계약, 묵시적갱신이 된건지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 만기일 기준으로 6~2개월 전까지 서로 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 성립하게 됩니다.그에 따라 계약은 동일조건으로 연장되었다고 볼수 있고 이후에 임대인이 연락해서 질문처럼 조건변경을 요구한다고 해서 이를 거절하실수 있습니다. 다만 임대인이 조건변경을 요구한다고 해서 본인이 9월에 퇴거를 할수는 없으며, 중도해지를 원하실 경우 임대인에게 통보를 하신 3개월뒤에 자동해지가 되기 때문에 이를 통해 퇴거를 하시면 됩니다. 현재 8/8일 기준으로 해지통보를 하신다면 11월8일에 계약은 종료된다고 보시면 됩니다. 물론 해당 일자에 아무런 패널티는 없으나, 11/8이전 3개월 기간동안 계약효력은 유지가 되기 때문에 해당기간에 대해서만 거주를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 월세줄때(계약시) 문의 사항 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.타인에게 본인 주택을 세를 줄때에는 아무래도 목적물을 깨끗하게 사용하는 것과 임대차를 장기적으로 유지가능한 임차인을 구하는게 필요합니다. 이런 부분들은 주로 단독세대보다는 초등학생이 있는 세입자가 유리하며, 미취학 아동의 경우 벽면에 낙서나 층간소음등으로 인한 마찰이 있을수 있기에 이러한 부분도 고려를 하시어 부동산 매물등록시 우선적으로 계약을 할수 있도록 중개사에게 전달하시는게 필요합니다. 그리고 계약기간중 세입자가 퇴거를 원한다고 해도 중도해지시에는 임대인 동의가 필요하기 때문에 동의과정에서 남은 기간의 월세나 다음임차인주선등의 조건을 제시하시면 되고, 이런게 다 귀찮으시면 중도해지 자체를 거부하시면 됩니다. 즉, 임차기간중 임의대로 퇴거를 한다고해서 무조건 그렇게 되는 것이 아니기에 걱정할 부붕는 아니며, 관리비의 경우는 임차인이 알아서 납부하는 것이기에 질문자님이 받아서 내실 필요는 없습니다. 다만 퇴거시에 장기수선충당금등의 정산은 필요하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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