건물 매입금액보다 대출이 더 많을때 세입으로 들어가도 괜찮나요?
안녕하세요 상가알아보다가 너무 맘에 드는 상가가 있어서 들어가려고 등기부등본을 떼보니 건물매입금액보다 대출이 더 많다는 걸 알았습니다. 법인명의로 구매한것도 확인했고요. 1금융에서 10억빌리고 추가로 법인회사에서 4억을 빌렸습니다.
문제는 시세보다 월세가 너무 저렴하게 나와서 매력적입니다.
이상황에서 들어가면 위험하겠죠? 전문가님들의 의견이 궁금합니
니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
담보가치 대비 대출이 과도한 경우 경매 시 보증금 회수 위험이 매무 크며 법인 명의 추가 차입까지 있다면 임차인 입장에서는 상당히 고위험 구조라고 볼 수 있겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
당연히 권리관계상 위험합니다. 질문의 내용상만 보면 시세변화가 있을수는 있으나, 건물가격보다 대출이 더 많다는 의미로 보이기 떄문입니다. 물론 구매시점보다 현 시세가 상승되었다면 달라질수 있으나, 결과적으로 선순위 근저당이 많은 건물이기에 임차인으로 임대하는 것은 보증금보호등에서 불리할수 있습니다. 다만 상가를 기준으로 지역별 소액임차인 기준에 따른 최우선 변제가 되는 보증금 이내라면 계약을 고려해볼수도 있어 보이긴 합니다. 문제는 이렇게 임대차중 해당 건물이 경매등으로 넘아가고 낙찰되는 경우 후순위 임차권 소멸에 따라 퇴거를 할수 있기에 이는 상가운영시 위험요소가 될수 있다는 점은 참고가 필요합니다. 즉, 오랜 기간 상가임대차 10년을 보장받고 장사를 하시려면 계약에 신중함이 필요할수 있습니다 .
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
건물 매입가보다 대출이 많은 소위 깡통 건물은 매우 위험합니다. 특히 법인 명의의 건물은 법인 파산 시 보증금 회수가 더 어려울 수 있습니다. 시세보다 현저히 저렴한 월세는 임차인을 빨리 구하려는 유인책일 가능성이 큽니다.
경매가 진행될 경우 선순위 근저당권인 1금융권과 법인 채무가 먼저 변제되므로 귀하의 보증금은 후순위로 밀려 한 푼도 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 보증금이 소액이라 하더라도 상가임대차보호법상 최우선변제금을 초과한다면 보호받기 어렵습니다.
안전한 거래를 위해서는 대출금과 보증금의 합계가 건물 시세의 60에서 70퍼센트 이하인 곳을 선택해야 합니다. 현재 상황은 전형적인 위험 신호이므로 아무리 조건이 매력적이어도 계약을 피하시길 권고합니다. 전문가들은 이런 매물을 절대 추천하지 않습니다. 본인의 소중한 자산을 지키는 것이 최우선입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
너무 맘에드시죠? 하세요
다만 선택에 책임을 지시면 됩니다.
일단 보증금은 한푼도 못받는다 생각하시고 시작하세요
그리고 인테리어 비용은 없어졌다고 생각하세요
이런 곳의 장점은 있습니다.
보증금이 6개월치 월세를 넘지않고
인테리어를 거의 하지 않는 떨이야채가게 등
잠깐 뜨네기로 하는 업종에 최적화된 장소입니다.
보증금은 어차피 경매로 넘어가면 몇달간 월세로 퉁 칠수 있습니다.
가끔 경매중인 건물에도 임차로 들어오는 경우도 있습니다.
불나방이 불에 뛰어들듯이
매력적으로 느끼시는 분들이
이런 사기를 당합니다.
사기가 아니죠
본인의 선택이죠
하지마라
하지마라
백번 말해도 하는 분들은 하세요^^
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
상가 실거래 가격보다 대출규모가 많을 경우 보증금받기가 매우 어렵습니다
추후 마지막으로 경매신청하더라도 비용과 시간을 허비할 공산이 크다고 봅니다
따라서 입주를 신중하게 검토하시기를 바랍니다
안녕하세요 상가알아보다가 너무 맘에 드는 상가가 있어서 들어가려고 등기부등본을 떼보니 건물매입금액보다 대출이 더 많다는 걸 알았습니다. 법인명의로 구매한것도 확인했고요. 1금융에서 10억빌리고 추가로 법인회사에서 4억을 빌렸습니다.
문제는 시세보다 월세가 너무 저렴하게 나와서 매력적입니다.
이상황에서 들어가면 위험하겠죠? 전문가님들의 의견이 궁금합니
==> 질문의 요지를 고려할 때 선순위 대출이 있는 경우 보증금 보호에 문제가 있는지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 통상 권리분석절차에 따라 판단해야 하는 사항으로 상기 내용 만을 가지고 판단이 곤란한 점을 알려드립니다. 추가적인 답변이 필요한 경우 "주소지, 현 건물에 대한 임차보증금 현황"이 필요합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
건물 매입가보다 부채가 많은 '부채 초과 상태'의 건물은 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 매우 크므로 계약에 각별한 주의가 필요합니다. 시장경제에서 싸고 좋은건 없다는 불문율이 있습니다.질문자님이 소유주인데 시세보다 월세를 싸게 내놓을까요??
1. 부채 초과 상태의 위험성
매입가 대비 대출이 많다는 것은 건물의 담보 가치가 이미 한계치에 도달했음을 의미합니다. 특히 1금융권 10억 원에 이어 법인 4억 원의 추가 대출(근저당)이 있다면, 건물이 경매로 넘어갈 경우 낙찰 금액에서 선순위 채권액을 차감한 뒤 임차인이 받을 수 있는 금액은 거의 없을 가능성이 높습니다.
2. '저렴한 월세'의 함정
시세보다 유독 저렴한 월세는 임차인을 유인하기 위한 '미끼'일 수 있습니다.
리스크: 건물주(법인)의 자금 사정이 악화되어 이자를 미납 중이거나, 공실을 빠르게 채워 건물을 매각하려는 의도일 수 있습니다.
우선변제권의 한계: 상가임대차보호법상 소액임차인 우선변제 범위 내에 있다면 일부 보호받을 수 있으나, 보증금 액수가 크다면 선순위 근저당권자들에게 밀려 보증금 전액을 상실할 수 있습니다.
3. 체크리스트 및 대응 방안
해당 물건은 '하이 리스크' 매물입니다. 그럼에도 입지가 너무 좋아 포기하기 어렵다면 아래 조건을 확인하십시오.
보증금 최소화: 보증금을 낮추고 월세를 높이는 방식으로 리스크를 분산하십시오.
법인 건전성 확인: 법인 명의이므로 국세나 지방세 체납 여부를 확인해야 합니다. 체납 세금은 근저당보다 우선하여 보증금을 위협합니다.
전세권 설정: 가급적 전세권을 설정하되, 선순위 대출이 너무 많아 이 역시 실질적인 보호 수단이 되기 어려울 수 있습니다.
결론적으로, 부채가 매매가를 상회하는 건물은 경매 시 낙찰가가 매매가보다 낮게 형성되는 경향을 고려할 때, 보증금을 지키기 매우 힘든 구조입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
월세가 싸면 싼 이유가 있습니다.
선순위 채권자가 있고 근저당이 많이 잡혀 있다면 위험 부담이 있는 매물입니다.
따라서 개인적으로 추천드리지 않는 매물입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건물 매입가보다 대출이 많은 상가는 리스크가 큽니다
월세가 시세보다 유독 저렴할때는 리스크를 세입자에게 넘기는 구조일 가능성이 있습니다
아무 대비 없이 들어가면 위험하고 신중하게 결정해야 합니다
보증금 구조·선순위 여부에 따라 들어갈 수 있는 경우는 있지만 월세가 싸다는 장점 하나로, 보증금을 걸 만한 구조는 아니라고 봅니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
개인적으로 저라면 다른 물건을 알아볼 것 같습니다 법인 소유 시 경매 위험이 높아 월세가 저렴하더라도 이후 보증금 회수가 어려우실 수 있으니 참고하셔서 신중하게 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
상가의 경우도 최악의 경우 경매로 넘어간다고 가정을 하게 되면 경매신청 등기 전에 상가 인도와 사업자등록을 하고 지역별 환산보증금 기준을 충족을 하게 되면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제를 받을 수 있으니 최악의 경우 경매로 넘어가게 될 경우 보증받을 수 있는 금액이 얼마 정도 인지 알아보시고 살펴보시는 것이 우선으로 보여 집니다. 감사합니다.