답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준을 정해놓고 선별하여 물어본다면 신뢰가 떨어질수 있지 않을까요? 보통은 연령대, 성별등에 따라 표분을 구분한뒤 해당 표본별 무작위 전화등을 통해 질의응답을 하고 이를 통계내어 국정운영평가 통계로 나타나게 됩니다. 신뢰성은 여론조사기관에 따라 차이는 있기에 딱 정해 말하기는 어렵고 보통 여론조사기관에서는 결과발표시 오차범위를 설명하고 대상선정 표본군에 대해서 부가적으로 설명하여 기재를 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보러 가게 되는 매물 중 하나가 조건상 나쁘지 않으나, 임대인분께서 임대사업자 기간만료로 재등록 예정이시라고 합니다.혹시 이 부분이 계약에 있어서 문제가 되는 부분은 아닌지 궁금합니다. -> 별 문제될부분은 없습니다. 법인이 아닌 개인임대사업로의 등록된 경우라면 오히려 재계약시 5%제한등이 있고 전세보증보험을 임대인이 의무로 가입하기에 임차인입장에서는 개인 임대인보다는 등록된 임대사업자가 유리합니다. 2. 뵙기로 한 공인중개사 대표자 업력 이력 확인 시 19년도부터 다양한 이력(10건) 확인됩니다.당연히 옮기고 그런 건 이해하고, 따로 행정처분항목 내용은 없는 것으로 확인됩니다.다만, 중개보조원이면 다수의 중개사에서 근무가 가능한가요?동일한 등록일자에 4개의 중개사 이력이 확인됩니다.(지역이 다른 중개사도 있음)> 별 문제가 없는 그대로 해당 중개사무소에서 게약을 진행하시면 되는 부분으로 보입니다. 그리고 공인중개사는 이중소속이 불가하기에 다수중개사무소에 등록이 불가하고, 중개보조의 경우는 중개계약자체에 직접 참여할수 없고 중개사 보조업무로써 매물안내정도만 수행합니다. 3. 또한 중개보조원은 실제 계약 시 직접 계약이 불가하다고 알고 있습니다. 중개보조원을 통해 매물을 확인을 했더라도 실제 계약 시에는 해당 중개사의 소속공인중개사를 뵙고 그 분과 계약서를 작성해야 하면 되는 것이 맞을까요?-> 네, 본인이 별도 말하지 않아도 안내한 사람이 중개보조라면 계약서작성 및 계약서작성시에는 중개사가 질문처럼 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통일할 계산식은 1년월세를 365일로 나누시면 됩니다. 그에따라 월세 65만원은 일년 월세 780만원, 이를 365일로 나누면 일별 월세는 21370원 정도입니다. 그리고 선불 지급으로써 9월 7일에 월세를 납입하지 않았다면 7일부터 퇴거일인 13일까지의 6일치의 월세만 넣으시면 될것으로 보입니다. 그럼 대략적으로 12만 9천원정도 되어 보입니다. 임대인 제시한 28만 5천원은 어떻게 산출된것이인지는 잘 이해가 되지 않습니다. 임대인에게 직접 계산이 본인계산과 다르다는 점을 말씀하시고 산출과정등을 물어보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 동거인 때문에 1가구 2주택으로 국세청에서 판단하지 않을지 궁금합니다. -> 혼인신고를 통해 법적 부부가 아닌 경우 동거인은 주택수에 같은 세대로써 포함하지 않아 별개로 보시면 됩니다. 즉 1가구 2주택이 아닌 1가구 1주택으로 처리될것으로 보입니다. 2. 상생임대주택의 경우 임대차계약시 5%이내 임대료로 재계약하면 된다고 알고 있습니다. 상생임대주택을 통해 다가구 주택 매매시 비과세 혜택을 받기 위해 사전에 더 챙겨야 하거나 주의해야 할것이 있는지 궁금합니다. -> 상생임대주택 요건에 해당이되는지를 잘 판단하시면 될듯 보입니다. 이전계약건 최소 1년8개월 유지, 재계약시 5%이내 인상 및 2년 임대차유지등의 내용등을 잘 확인하시어 조건에 충족되었다면 진행을 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 새로운 계약이 되겠으나, 일반적인 재계약과 동일하게 볼수 있기에 중개보수가 아닌 대필료정도만 부담하시면 될듯 보입니다. 최초 월세계약에 따른 중개보수 15만원 지급후 전세계약서 재작성에 따른 대필료 5~10만원정도 추가 부담을 하시면 될듯 보이는데, 중개사가 같다면 이 두가지를 합쳐 적절한 선에서 협의를 해보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 100에 30 월세 들어가려고 하고, 집이 5억에 근저당 1.5억 입니다. 이 정도 근저당이면 괜찮나요? -> 본인 보증금이 소액인 100만원이라면 앞선 선순위 근저당이 있더라도 크게 고려하지 않아도 될것으로 보입니다. 사실 100만원은 임대인의 경제사정이 나빠지라도 충분히 반환이 가능한 금액이고, 혹시나 경매가 진행되면 소액임차인 최우션 변제로써 처리될 것으로 보이기 떄문입니다. 2. 소액 임차인 최우선 변제권 조건에 대해 설명해주시면 감사하겠습니다. -> 전입신고와 확정일자부여만 해두시면 됩니다. 지역에 따른 소액임차인 기준금액과 최우선 변제금이 별도 있으나 질문의 보증금은 사실상 이를 따지지 않아도 모두 해당됩니다. 3. 월세 계약 시 주의사항을 전문가 관점에서 듣고싶습니다.-> 계약시 당사자가 등기부상 소유자가 맞는지 확인만 잘 하시면 될듯 보이고, 계약후에 확정일자부여와 전입신고만 잘 해두시기 바랍니다. 특별히 소액보증금에 대해서는 미반환 가능성이 낮기에 별도 특약기재등 유의할 사항은 적어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 집단대출을 통해 진행되는 중도금대출은 기존 주담대와는 조금 다릅니다. 간단하게는 개인의 소득을 기준으로 판단하는게 아닌 보증기관의 보증서와 분양사의 신용도를 보고 진행하는 것이므로 개인의 신용도에 문제가 없다면 대부분은 크게 문제없이 대출승인이 가능합니다. 물론 무소득자도 대출시에는 문제가 될수 있기에 소득을 대체할수 있는 신용카드사용내역이나 지역의료보험닙입증명서등 은행별로 요구하는 서류가 추가로 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약서를 수정하는 부분은 협의에 따르는 부분이기에 질문자님이 거절을 해도 이를 강제할수는 없습니다. 다만 임대인과 관계에서 마찰이 생길수밖에 없고, 거주하는동안 피곤한 일들이 발생할수 있기에 협조는 해주되 질문에서 말한 부분들의 요구를 특약으로써 추가기재하고 수정할것으로 요구하시는게 유리하지 않을까 생각됩니다. 특히나 보증금을 인하하고 이를 관리비로 돌리는 것은 이후 못돌려받는 돈이 되는 것이기에 질문과 같이 요구하는게 임차인에게 유리한 부분은 없어보입니다. 차라리 목돈을 돌려받으시고 동일한 월세조건으로 연장을 요구하시는것도 방법이 될수 있습니다. 결과적으로 이를 월세로 돌리면 5%초과가 되고, 그에 따라 편법으로 관리비로 전환하려는 것인데 임대인이 본인상황에 따라 부탁하는 입장에서 너무 자기중심적으로만 고려하는게 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약에 대해서는 질문처럼 기재를 하시면 될듯 보이고, 보증금 5000만원을 월세로 환산할 경우 원칙상 전월세전환율(4.5%)을 적용하면 대략 월 18만원정도 보입니다. 물론 계약서작성시 월세전환시의 금액을 정하여 서명 및 날인할수도 있기에 두 당사자간 합의하여 질문처럼 기재를 하시면 될듯 보입니다. 예) 보증금 7000으로 특약으로 6개월간은 2000으로 하고 6개월 후 나머지 보증금 5000 입금을 한다, 만약 5000 미입금시 5000만원 대한 월세 매월 XX만원을 월세전환하여 지급한다.

브랜드와 비브랜드간 품질면에서 일반적으로 차이가 크지는 않습니다, 쉽게 말해 같은 재료에 같은 노동자가 만들더라도 최종 제품에 붙는 브랜드에 따라 가격이 달라지는 것이라고 볼수 있습니다. 말그대로 브랜드파워에 따른 가치부여라고 할수 있습니다. 단, 해당 브랜드가 가지는 브랜드가치가 맞는지는 객관적으로 평가할수는 없습니다. 제품자체의 질감이나 품질은 동일하더라도 소비자가 인정하는 브랜드의 가치는 개인별로 차이가 있기 떄문입니다. 그리고 고가 브랜드에 대한 높은 가격형성이 질문처럼 사람들의 허영심이나 브랜드의 홍보등이 이유라고 볼수도 있으나, 다른 한편으로는 그만큼 해당 브랜드가 시간과 노력을 들여 모든 사람들로부터 인정받도록 키워온 네임밸류라는 점도 이해가 필요할듯 보입니다.