답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성자체는 아무때나 작성하시면 되고, 계약금은 그시기에 지급하시면 됩니다. 그리고 계약기간을 현 임차인이 이사가는 6월7일~시작하면 되고, 잔금 역시 6월 7일 지급하는 조건으로 계약을 하시고 7일날 입주를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 부분으로 고충이 크실 것으로 보입니다. 일단 중개사고 부분에서 판단하자면 사실상 중개사고 인정이 어려울듯 보입니다. 이유는 등기부상 기재되지 않은 권리관계를 중개사가 알고 고지를 하지 않았다면 문제가 되지만 중개당시 이를 알수 없었거나 알지 못하였을 경우 중개상 과실로 보기 어렵기 때문입니다. 그리고 계약당시에 이미 선순위 근저당이 있었음을 알고 계약을 체결한 경우 이후 경매진행시 사실상의 임차권 소멸은 예상가능한 부분이며, 보증금 회수의 위험성을 임차인 스스로 알고 계약을 한것으로 판단될 여지가 있었기 때문입니다. 중개사 과실보다는 임대인에 대해 법적 소송을 통해 문제를 제기하는게 맞을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택의 경우 주변 시세보다 저렴한 월세를 부담하여 장기간 거주를 통해 주거안정을 할수 있다는 장점이 있습니다. 단점으로는 장기간 거주 이후 해당주택에서 퇴거를 할 경우 주변시세 상승에 따른 주택구매, 임대차계약에 자금적 부담이 커지는 부분과 요즘에는 크지 않을 수 있지만 아파트 자체에 대한 사람들 인식등은 단점으로 작용될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용은 본인이 부동산 투자에 대해 공부를 진행하시고 판단하셔야 하는 부분입니다. 같은 목적물이라도 투자방법이나 수익방향에 따라 기대치가 다르고, 투자목적에 따른 목적물 선택에도 차이가 있기 때문입니다. 보통 부동산 투자수익은 임대수익, 가치상승에 대한 수익에 따라 목적물 선택이 달라질수 있고, 임대수익의 경우 월세를 목적으로 하기 때문에 월세 수요가 많은 원룸, 상가등에 투자를 고려하게 되고, 가치상승에 대한 투자는 향후 가치상승이 가능하고 전세수요가 가능한 아파트등을 대상으로 선정하게 됩니다. 그리고 부동산 투자도 갭투자, 경매투자, 토지투자등 다양한 투자방식이 있는 만큼 본인의 목표와 계획에 맞는 기준설정이 우선되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기가 발생되는 근본적인 이유는 범죄행위로써 부당한 이득을 취하기 위해 발생되는 것이고 깡통전세와 같은 범죄행위는 아니지만 전세사기로 구분되어 지는 경우는 부동산 가격하락이 문제의 원인이 될수 있습니다. 보통 전세낀 매매(갭투자)을 통해 주택가격 상승시 이득을 목적으로 투자를 하게 되는데 기대와 다르게 부동산 시세가 급격하게 하락하게 되면서 현 시세가 보증금보다 낮아지게 되는 상황이 발생하게 됩니다. 그래서 부동산 상승기에는 현 깡통전세와 같은 사기가 크게 이슈화되지 않지만, 부동산 가격이 하락시기(현재와 같은 급격한 하락)에는 연쇄적으로 보증금 미반환 사태가 일어나게 되어 이슈화되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 부기등기는 임대사업자의 의무중 하나입니다. 부기등기란 개념상 다른 기존의 주등기 순위를 그대로 유지할 필요가 있는 경우 주등기 번호를 그대로 사용하되, 주등기번호 아래에 부기 번호를 붙여 행하는 등기를 말합니다. 부기등기를 할 경우 등기부등본을 통해서도 임대인이 임대사업자 여부가 확인가능하고 공시되는 역할을 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 거주중 벽지의 훼손이나 찢김이 있을 경우 퇴거시 임차인의 원상복구의무에 의해 벽지에 대한 교체비용을 지급하셔야 합니다. 단, 비용은 임대인과 협의하여 지급하시면 되고, 임대인이 무리한요구를 한다면 임차인이 직접 업체를 선정하여 교체후 퇴거하셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률이 크게 되면 아파트를 건축할 경우 층수가 늘어나게 됩니다, 개념적인 내용을 제외하고 용적률이 클수록 동일 면적 대비 층수가 늘어날수 있으므로 재건축시 사업성이 높고, 분양할수 있는 세대수가 늘어나 기존 조합원들의 분담금 역시 부담이 적어질 가능성이 높습니다. 용적률의 개념은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미하며 동일한 토지범위내 용적률이 높을수록 건물층수는 높게 지어지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 상속으로 인하여 소유권이 이전까지 되었다면 모든 상속절차가 마무리 된 것으로 볼수 있기 때문에 권리관계상 일반 매매와 동일하게 보셔도 되므로 크게 문제가 될 가능성은 적습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험이 가능한 조건은 각 보증사마다 나와있으니 이에 해당하는 주택에 대해서만 계약을 진행하시면 됩니다. 그 외 계약후 가입이 불가능한 경우를 대비해 계약시 계약서상 특약으로 보증보험 가입불가시 계약을 무효로 하는 특약등을 기재하시면 도움이 될듯 합니다