공인중개사의 소유권 외의 권리사항 누락에 따른 손해배상이 가능할까요?

Question

공인중개사를 통해 전세거래를 하였습니다. 경매를 하는 당시에, 건물가격에 비해 근저당도 절반 이하였으며, 등기부 등본상 전세권 또한 4000만원만 있었기에 거래를 하였습니다.

하지만 건물이 경매로 넘어가게 되었고, 이후 밝혀진 바에 의하면 제 앞에 전세를 든 사람이 2명이 더 있었으며, 각각 4500만, 7000만 이었습니다. 이로인해 저는 차후에 있을 경매로 부터 전세금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커졌습니다.

제가 궁금한것은,

1. 등기부 등본상에 기재되어있지 않은 전세의 경우 공인중개사에서 저한테 알려줄 의무가 없나요?

2. 저한테 알려줄 의무가 있었다면, 제가 돌려받지 못한 전세금에 대한 손해배상소송을 할 수 있을까요?

긴 글 읽어주셔서 너무 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

확인설명서 2페이지 중간쯤에 보시면 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항' 이 있습니다.

해당 부분이 선순위 세입자들에 대한 내용이고 중개사는 해당 내요을 알려 줄 의무가 있습니다.

다만, 그 내용의 진위 여부까지 확실히 알기는 어렵습니다.

중개사가 진위를 확인할 방법은 따로 없어서 임대인의 설명을 참고로 해서 적습니다.

임대인이 알려준대로 적었다면 그 내용이 다르다고 해도 중개사에게 책임을 묻기는 어려울 수 있습니다.

임대인이 알려주지 않을 경우에도 문의 했으나 답변 거부함 정도로 기재하고 그렇다고 설명을 했어야 합니다.

만약 아무런 말없이 해당 부분을 넘어 갔다면 일부 책임을 물을 수도 있을 것 같습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 해당 부분으로 고충이 크실 것으로 보입니다. 일단 중개사고 부분에서 판단하자면 사실상 중개사고 인정이 어려울듯 보입니다. 이유는 등기부상 기재되지 않은 권리관계를 중개사가 알고 고지를 하지 않았다면 문제가 되지만 중개당시 이를 알수 없었거나 알지 못하였을 경우 중개상 과실로 보기 어렵기 때문입니다. 그리고 계약당시에 이미 선순위 근저당이 있었음을 알고 계약을 체결한 경우 이후 경매진행시 사실상의 임차권 소멸은 예상가능한 부분이며, 보증금 회수의 위험성을 임차인 스스로 알고 계약을 한것으로 판단될 여지가 있었기 때문입니다. 중개사 과실보다는 임대인에 대해 법적 소송을 통해 문제를 제기하는게 맞을 듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

1. 중개사에서 권리 사항을 알려줄 의무가 당연히 있습니다.

2. 단 알려주지 않았을때의 손해배상에 대해서는 애매합니다.

중개사는 별로로 과태료가 있지만, 지금 중요한건 과태료가 아니라

임차인에게 손해를 얼마나 물어야 하는지 인데, 그 한도나 범위에 대한 구체적인 내용은 없을겁니다.

개개의 사안별로 소송해야 알것 같습니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 등기부 등본상에 기재되어있지 않은 전세의 경우 공인중개사에서 저한테 알려줄 의무가 없나요?

==> 그러한 사항까지 개업공인중개사가 파악이 곤란하지만 계약시 임대인에게 "권리제한 사항이 있는지 여부"에 대해서 확인하지 않았다면 일정 부분이 과실이 있다고 할 수 있습니다.

2. 저한테 알려줄 의무가 있었다면, 제가 돌려받지 못한 전세금에 대한 손해배상소송을 할 수 있을까요?

==> 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

공인중개사는 의뢰인에게 물건에 대한 상세한 권리분석을 하여 알려줄 의무가 있습니다.

중개과실인경우 민사소송을 통해 공인중개사에게 손해배상을 청구할수 있습니다.