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빌라 경매 취득후 전세놓기 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세세입자를 구하는 데는 아무런 문제가 없습니다. 왜냐면 전세금을 받아 바로 대출을 상환하니깐 실제 선순위 임차인으로 전세가 가능하기 때문입니다, 즉 계약서상 특약으로 잔금시 근저당을 상환 및 말소한다는 내용을 기재하고 실제로도 잔금을 받아 근저당을 말소하기 때문에 세입자를 구하는데 아무런 문제가 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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원룸 계약 만료 전 호실 이동 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약은 임의대로 변경이 가능한 게 아닙니다. 또한 부동산 공인중개사가 이를 결정할 권한도 없구요, 결정은 임대인이 하는 부분인데, 혹시라도 동의한다면 새로운 계약으로써 진행은 가능하나, 임대인입장에서 이러한 부분을 동의할 여지는 전혀없습니다. 이유는 본인에게 발생되는 손해가 확실하기 때문입니다. 정말 혹시라도 임대인이 동의하여 진행된다면 현계약은 중도해지가 되는 것이고 새로 가는 곳은 신규계약으로 보기 때문에 중개보수 지급도 필요합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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안심전세대출 임차인이 상환해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세 대출의 경우 일반적으로 임대인이 은행 대출분 만큼은 은행에 직접상환하고 나머지 차액은 임차인에게 반환하는 방식으로 진행합니다. 즉 은행에서 전액을 받은 뒤 임차인에게 돌려주는 방식은 아닙니다. 또한 임대인이 은행대출상환분까지 임차인에게 줄 경우 사고가 발생되었을 때 책임소재가 있기 때문에 질문과 같이 본인에게 전액돌려줄 확률이 매우 낮고 만기전까지 임대인이 보증금을 반환할 의무 역시 없기에 만기일에 은행에 대출상환과 차액은 임차인에게 상환이 진행될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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아파트전세 문의드립니다. 요즘 가격이 너무 변동이라 걱정이네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못 이해하신 듯 보입니다. 전세보증금은 최초에 내셨단 만큼 그대로 돌려받습니다 , 다만 어머니가 하신 말씀은 전세시세가 하락하여 새로운 임차인 내는 보증금이 적기 때문에 임대인이 내 보증금을 반환하는데 있어 문제가 생길수 있다는 의미입니다. 즉 보증금을 온전히 돌려받아야 하지만 임대인이 돈이 없는 경우 전액반환에 문제가 있을수 있다는 것이지 내려간 차액만큼을 못받는다는 의미가 아닙니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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전세 계약 만료전 이사 관련질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권 설정이라는 게 등기부상 전세권 설정등기를 하신 부분인지 궁금합니다. 보통은 전세권 등기없이 일반 임차권을 전세권이라 표현하는 경우가 많아 문의 드리는 부분이며, 최초에 임대차 계약시 등기비용을 추가로 지불하고 등기부상 전세권 등기를 하신 거라면 전출을 하여도 그 대항력은 유지되기에 보증금을 보호할수 있습니다. 전세권의 경우 전입신고,확정일자 없이도 대항력과 우선변제권 효력을 가지고 있는 물권으로써 전세만료시 보증금 반환이 이루어 지지 않을 경우 승소판결문 없이도 전세권을 통한 경매청구 또한 가능합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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상가 월세 재계약시 계약서에 월세 할인가격 특약 문제.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 아무래도 지급하셔야 할듯 보입니다. 우선 임대인과 계약을 체결하는 과정에서 실제와 다른 월차임으로 계약서를 작성하신 상황이고 특약으로 2년간 할인이라는 문구까지 넣었다면 새로운 임대인은 2년의 할인기간이 종료된만큼 계약서상 월세를 청구하는데 아무런 문제가 없을것으로 보입니다. 최초에 사실과 다른 계약내용의 계약서를 작성하신 부분이기에 새 임대인에게 대항하기 어려울듯 보입니다,
경제 / 부동산
23.01.24
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전세 계약후 집주인이 변경후 재개약서 작성안했는데 전세반환신청시 문제가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 계약중 임대인이 변경되어도 임대차 계약효력은 그대로 승계되기 때문에 현 임대인과의 계약서가 없다고 해도 기존계약서를 가지고도 이후 진행은 가능할듯 보입니다. 우선 계약만료시 보증금 반환이 어려워 보이는 만큼 임대인의 상황과 별개로 임차권 등기명령을 신청하시고 지급명령을 신청하시는게 좋을듯보이고, 보증보험을 통해 보험청구를 진행하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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부동산매매 관련 질문을 드려봅니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세를 판단해 보았을 때 우선적으로 양도차익이 어느정도인지를 보셔야 합니다. 양도차익이 크지 않은 쪽을 선택하여 매도하시는 게 유리하고 , 1주택이 된 뒤 다른 주택을 매도해 양도세 비과세를 받으시는게 유리할수 있습니다. 현재 시세와 취득가를 비교하셔서 양도차익이 어느정도인지를 파악해 보시기 바랍니다,
경제 / 부동산
23.01.24
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전세만기 전 주택임차권등기명령 신청
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차권 등기명령은 계약만료가 되야 이에 대한 신청이 가능합니다, 질문에서 대출연장을 이유로 임차권등기명령을 신청하라는 것도 사실 처음듣는 내용이기도 하구요. 신청까지 하셨다면 아마도 반려될 확률이 높아보이고 계약만료일 이후 다시 신청하시는게 맞을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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입주일 하루 전 전입신고를 해도 되는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.너무 경우의 수를 많이 생각하신 듯 보입니다. 우선 계약을 통해 잔금을 치루어야 실제 계약이 완료되므로 잔금일에 이사여부와 관계없이 전입신고+확정일자를 받으시면 됩니다. 또한 특약을 통해 전입신고 전까지 등기부상 다른 물권을 잡지 않는다라는 특약을 넣어두면 되고, 전입신고를 마친 이후 등기부를 통해 다른 물권이 있는지 검토하시면 됩니다. 또한 기존집에서 보증금 미반환시 전출신고가 되어버린다면 대항력을 잃기 때문에 보증금을 보호를 위해서는 임차권등기명령을 신청한 후 이전하시면 되고, 기간에 따른 문제로 새로운 집에 전입신고가 필요할 경우 등본상 함께 거주하는 가족을 기존집에 남겨두시고 본인만 새로 계약한 집에 전입신고하시는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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