안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 상 첫계약 2년(1년 미만의 계약 또는 1년 계약은 임차인이 2년 주장 가능) 거주 후 계약갱신요구권(계약만료 6~2개원 전 의사통보) 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그래서 첫계약 2년 + 계약갱신 2년 총4년을 거주할 수 있습니다. 또는 첫계약 2년 + 묵시적갱신(계약만료 6~2개월 전 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보 없을 경우) 기간 + 계약갱신 2년 으로 묵시적갱신 기간에 따라 총거주기간이 늘어납니다.
임대인은 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절 할 수도 있습니다. 가장 대표적인 거절 사유로는 임대인의 실거주입니다. 임차인이 계약갱신요국권 행사시 임대인은 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.
※임차인의 계약갱신 요구권 거절 사유
*임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
*임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
*서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
*임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
*임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
*임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
* 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
*건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
*다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
*그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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