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우리나라의 전세 제도는 어떻게 생겨나게 되었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도의 경우 국가가 만들어서 시행한 제도가 아닌 당사자간 사적계약을 통해 형성되었고, 조선시대부터 지금까지 여러 변형을 거치면서 정부의 제도적인 보완이 합쳐져 현재의 형태를 갖추었다고 할수 있습니다. 우리나라에서 전세계약 비율이 급격하게 늘어난 이유는 70~80년대 산업화에 따라 도시로의 인구집중이 이루어지면서 서울이나 수도권내 주거부족이 심화되었고 그에 따라 주거비용이 크게 상승하게 되는 문제가 발생하였습니다 . 이때 임차인 입장에서는 초기에 목돈을 지급하는 대신 월세를 부담하지 않는 전세가 유리한 상황이였고 임대인 입장에서는 목돈을 받아 주택구매나 다른 용도로 이용을 할수 있는 장점이 있었기에 서로간의 필요에 따라 크게 늘어나게 되었습니다. 전세제도라는게 다른 나라에는 없고, 현재와 같은 전세사기등의 이슈가 커지면서 나쁜 제도 혹은 불필요한 제도라는 인식이 있는데, 사실 전세제도는 임대차시장에서 그 역할이나 장점이 많은 계약형태이고, 주거비용 부담이 큰 다른 나라등에서도 해당제도에 대한 도입을 고려할 만큼 제도 자체는 장점이 많다는게 일반적인 평가입니다. 물론 제도 특성상 단점을 보완할수 있는 제도적 장치등은 반드시 필요한 부분입니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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서울 아파트값이 문재인정부서 2배 상승했고, 윤석열정부때는 강남-비강남 격차가 최고치라는데 이재명정부때는 잘할수 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결과에 대해서는 판단할수 없지만 기본적으로 문재인정부나 윤석렬정부나 전체적으로 부동산시장 및 운영에는 능력치가 부족했던 정권이기에 이보다는 잘하지 않을까 생각됩니다. 다만 현재상황이 여러면에서 좋지 않기 떄문에 문제해결이 쉽지 않은 점은 우려가 되는 부분입니다. 위와 같이 생각하는 이유는 문재인 정부는 부동산 시장의 본질을 고려한 정책이 아닌 단순히 국가주도의 규제를 통해 시장을 통제하려고 했던 것인데, 이는 결과적으로 실패한 정책으로 부동산 가격급등을 일으켰는데, 민주당의 주요한 특징 그대로를 반영한 정권이였으나, 이번 이재명정부의 경우 구체적인 부동산 정책은 발표하지 않았으나, 민주당 선출의 대통령임에도 부동산 규제를 통한 부동산 시장 안정화는 시장내 실패로 이어질수 있다는 발언을 하면서 문재인정부의 부동산 정책실패를 발언한 것으로 보면 지지난정부와 같이 단순한 판단으로 정책을 운영하지는 않을것이란 기대가 생기게 된점입니다. 그리고 윤석렬정부는..... 거의 무정부,무능력상태로 방임만 한 정권이기에 누가해도 이보다는 잘할것은 분명하기에 두 정권보다는 현 정권이 운영자체는 더 잘하지 않을까 합니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 시장이 과열되고 금융이 불안해지는 등 위험도가 높아지고 있는데 DSR규제만으로도 안정화될 수 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.DSR규제는 주택가격의 안정화의 이유보다는 현재 우리나라의 가계대출의 증가속도가 다른 나라기준에 비해 매우 심각한 상태라는 판단하에 진행되는 것으로 볼수 있습니다. 즉 가계대출의 대부분을 차지하는 주택담보대출 총액이 너무급격하게 늘어나면서 정부운영이나 금융권 전반에 위기상황이라는 경고가 나오고 있었고 그에 따라 정부에서도 주택담보대출의 규제를 통해 가계대출 증가세를 완화시키려는 목적이 더 강합니다. 현재와 같은 부동산 시장 자체가 나쁜 상황에서도 수요에 영향을 미치는 대출을 규제하고 있는 것은 시장안정화보다는 당장의 급한 불을 끄기 위한 선제적 조치에 해당된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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집값 급등에 따라 주인전세 거래 방식이 나타나고 있다고 하는데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 소유자가 주택을 매도하고 해당주택에 임차인으로써 거주하는 경우는 크게 두가지 경우로써 예상할수 있는데, 보통은 부동산 상승기에 해당 주택의 가치가 크게 오른 만큼 일단 매도를 하고 해당주택에 전세로써 거주를 하는 것일수 있고 반대로써 대출에 따른 주택유지등에 부담으로 해당 주택을 매도하고 그래도 거주하는 경우가 있을수 있습니다. 이러한 방식이 늘어나는 시기라면 매수자 입장에서는 갭투자를 하는 것이 되기 때문에 향후 주택가격의 상승을 예상하는것이고, 매도자 입장에서는 현시점이 고점이라 판단하고 진행할 가능성이 높습니다. 결국은 입장에 따른 판단의 차이는 있겠으나, 부동산 상승기에 주로 나타나는 거래방식이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 시장이 언제쯤 나아질 수 있을까요? 부동산 시장이 좋았던 때도 분명히 있었을텐데 왜 지금은 부동산 시장이 안 좋은 건가요? 윤석열 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 윤석렬 때문만은 아니나, 영향이 전혀 없지도 않습니다. 우선 부동산 가격이 급락했던 가장 큰 이유는 코로나때 저금리상태였던 기준금리가 코로나 이후 급격하게 상승하면 대출에 통한 자금조달이 어려워져 수요가 줄어들고, 기존 영끌족들에게 원리금부담이 커지면서 급매물이 증가하면서 공급은 늘어나게된 이유가 가장 큽니다. 시장에서 수요는 줄고 공급은 늘어났기 때문에 가격은 자연스레 하락하게 되고, 해당 시점에 국제정세가 나빠지고 물가상승까지 발생하는 스태크플레이션이 나타나면서 경기가 급속도로 나빠지고 그에 따라 주택수요는 더 크게 떨어지게 되었습니다. 문제는 이 중요한시점정부가 어떠한 정책도 운영하지 못하고 있으면서 계엄까지 함으로서 환율급등에 따른 물가상승, 정치적 불확실성 확대등 고물가, 고금리, 경제불황 모두가 겹치게 되면서 위기상황으로 이어졌다고 보시면 됩니다. 지표상으로도 각 정권별 임기시작과 끝에 부동산 가격변동을 나타낸 자료에 따르면 윤석렬 정권 3년간 부동산 가격은 -20%하락하였습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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경기도 고양시 아파트 매매할 때 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.방공제의 경우는 거의 모든 주택담보대출에서 공제가 되기 때문에 실제 생애최초 80%라도 한도까지 대출이나오기는 어렵습니다. 단, 방공제도 일정한 요건(연소득 4천만원이하 가구가 3억이하 저가주택구매시)에 충족되는 경우 면제되는 경우가 있으나 질문의 경우에는 해당되지 않아 방공제가 될것으로 보입니다. 참고로 하나더 참고하실 부분은 거래금액이 6억이라도 해당 금액을 기준으로 80%을 선정하는 것이 아닌 은행별 기준에 따라 주택평가액이 정해지기 떄문에 무조건 6억이 아닐수 있습니다. 보통은 kb시세나 부동산원시세를 우선적용하는 경우 많아 거래금액보다 해당평가액이 낮다면 같은 80%라도 실제 대출한도는 더 줄어들수 있다는 점은 알고계셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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청약 통장으로 청약당첨이 되었는데 계약을 진행하지 않았을 경우 기존에 가지고있던 청약 통장은 해지를 해야하는건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약을 진행하고 당첨이 되면 해당 청약에 사용된 통장의 효력은 상실되게 됩니다. 즉, 질문처럼 청약당첨후 취소의 경우 청약통장을 해지하고 다시 만드셔서 효력을 쌓으셔야 합니다. 만약 포기가 아닌 부적격등의 사유로 계약이 해지된것이라면 이때는 청약통장의 효력을 살려 그대로 사용하실수 있습니다. 다만 질문의 경우 스스로 포기하신것으로 보이기에 통장해지와 재가입이 필요해 보입니다, 참고로 특공의 경우로써 청약하고 부적격이 아닌 스스로 포기한 경우에는 다시는 특별공급에는 청약을 하실수 없다는 점 참고하셔야 하고 "기존 통장에 계속 납입 하면 나중에 당첨제한이 풀린 이후에 기존 통장으로 신청하는게 유리하다는 말이 있어서요" -> 부적격이 아닌 이상 청약에 사용한 통장은 효력을 상실하기 때문에 해당 통장으로 청약은 진행할수 없습니다. 그러므로 위 내용은 잘못된 정보로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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집을 살려면은 여러가지들을 다 봐야하는데 필수적으로 봐야하는거 2,3가지만 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매번 비슷한 질문들이 많아서 답변시에 주요하게 드리는 말씀이 있는데 , 주택을 선정할때 중요하게 판단하여야 요소는 개인의 상황에 따라 다릅니다. 만약 아이가 없는 신혼부부이거나 단독세대라면 입지요인상 직장이동이 편리한 교통접근성과 생활편의성이 높은지가 중요한 선택요소가 될수 있고, 이사가능성이 높은 만큼 향후 매도시등에서 거래가잘 발생하는 지역내 주택을 선택하는게 우선되어야하고, 취학예정이 아이가 있는 경우라면 사실상 집주변으로 초,중,고의 여부등 학군요인이 가장 우선시 되어야 할 부분이고, 주거상에서 볼때에는 상업지역보다는 공원처럼 조용한 입지조건을 우선하여 보셔야 합니다. 또한 장기거주가 가능할수 있도록 매물선택시 오랜된 구축보다는 신축위주로 알아보시는게 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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시골에 주택을 건설하면 1가구 2주택에 해당되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우 건설하여 보유를 해도 주택수산정에는 포함이 됩니다, 다만 건설되는 주택의 면적이나 용도에 따라서 각 세금별 주택수 배제에 해당된다면 주택수산정이 되지 않을수 있지만 원칙상은 주택소유시에는 지역과 관계없이 주택수자체에는 포함이 되게 됩니다. 문제는 지목이 답인 토지에 대해서 주택을 건설하기 위해서는 해당 부지에 대한 지목변경이 필수이고 일반적으로 농지에 해당되는 답의 경우 농지전용허가등이 쉽지 않기 떄문에 해당 절차나 과정을 잘 체크하셔야 합니다. 보통 농업을 위해 농지위에 일부토지에 대해서 주택을 건설하는 경우는 허가가 용이할수 있으나, 질문처럼 주말농장식으로 운영하는 농지에 주택을 건설하는 경우에는 그 절차나 승인과정이 쉬워보이지는 않을것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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전세 계약갱신청구권 5프로 올릴때 월세로 올릴수도 있나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금액만 다른 동일한 질문을 본듯 합니다. 답변을 드렸긴 했는데, 전세 3억에서 5%을 증액할 경우 증액분은 1500만원이 되고 이를 전환율 4.5%을 적용하면 675000원이되고 이를 12개월로 나누면 56000원정도 월세가 발생할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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