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진보정권의 악몽이 되살아 나는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문재인 정부시절에 가격이 폭등한 이유가 규제정책으로 인한 부분도 있지만 가장 큰 이유는 코로나로 인해 시장내 유동성이 증가하여 투자자산에 대한 수요가 많아진점, 그리고 임대차 3법으로 인해 전세시세가 크게 상승하였고 그에 따라 주택가격도 상승하게 된 이유도 큰 부분을 차지 합니다. 즉, 현재 진보정권과는 상황적으로 다르고, 경기자체가 심각하게 침체되어 있는 만큼 정책실패를 하더라도 이전과 같은 부동산 급등은 나타날 가능성은 낮아보입니다. 또한 현 정부의 부동산 공약은 수도권 내 공급강화와 더불어 지방부동산에 대해서는 규제완화 및 세제혜택을 지원하면서 양극화를 줄이는 것을 목표로 하기 떄문에 규제를 하더라도 일부수도권 상급지에 대한 규제강화로 나타날 가능성이 높고 그외 부동산에 대해서는 규제를 완화하는 방식으로 지역별 다른 정책을 운영할것으로 보이기에 이전과 같은 상황은 나타나지 않을가능성이 높습니다, 개인적 생각이지만 문재인 정부는 진보정권을 떠나 해당 정부 자체가 부동산 시장에 대한 이해나 정책운영의 유연성이 없었던 부분이 컸고, 지금은 나름의 행정경험이 있는 대통령이기 때문에 적절한 정책운영을 하지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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현재 1억 갭투자로 집을 살 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.충분히 남아 있을 것으로 보입니다. 갭투자의 경우 현재 주택가격시세와 임차보증금간 격차가 1억이내면 되기 떄문에 소형, 저가 아파트의 경우라면 충분히 가능하고, 시세대비 전세가율이 높은 지역내 아파트도 해당할수 있습니다. 다만 고가 아파트의 경우 갭차이가 크지 않더라도 금액적인 부담이 커지기 떄문에 어려울수 있으나, 서울내 하급지나 경기도권 중상급지등에서는 위 기준의 매물을 찾으실수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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전세 계약갱신청구권 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여 연장한 경우 중도해지는 묵시적 갱신에서의 중도해지를 인용하게 됩니다. 그에 따라 임차인이 해지통보를 하고 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약은 자동 종료되게 됩니다. 그에 따라 임차인이 중도해지를 원하는 경우 퇴거예상 시점기준 3개월전에 해지통보를 하시면 원하는 시기에 퇴거를 하실수 있습니다. 물론 상대방의 동의는 필요하지 않으며, 3개월 후 다음임차인 주선이나 중개보수지급등의 패널티도 부담하지 않아도 됩니다. 그리고 이러한 부분은 법적 근거에 따른 강행규정이기 떄문에 임대인이 불만을 갖는다고 달라지지 않습니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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대통령선거 이후 집값이 왜 상승하나요,
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 대통령 선거이후에 주택가격이 상승한 것은 아닙니다. 다만 현정부의 시작은 지난 계엄내란사태 이후 불완전한 정치상황을 해소하는 특징이 있기에 자본시장에서도 투자심리가 호전된것이 사실입니다. 다만 내수경기침체와 경기불황, 지방부동산의 침체가 이어지고 있는 만큼 현재 부동산 시장 전반의 상승세가 나타나고 있는 것은 아닙니다. 실제로도 서울 수도권의 주택가격은 보합세로 이어지고 있고, 별도 지역이슈가 있는 지역에 한해서만 부동산 상승이 나타날뿐 시장전체는 아직 상승기에 접어들지 못한 분위기 입니다. 다만 경제위기를 극복하기 위한 추경이 진행중이고 이는 시장내 유동성이 커질수 있다는 의미이고 정부에서도 기준금리를 점차 인하할 예정이기 떄문에 앞으로 자본시장 전체의 수요가 늘어날 가능성이 있습니다. 그에 따라 주택가격도 상승세로 전환될 가능성은 있어 보입니다. 다만, 정부의 추가적인 부동산 정책방향성에 따라서 또 변화가 될수 있는 만큼 아직은 지켜봐야 할 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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최근 부동산 찌라시라고 나오는 10억이상 아파트 보유세 1%가 가능성이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 찌라시일뿐 정확한 사실에 대해서는 확인하기 어렵습니다. 다만 주택양극화에 따른 서울, 수도권 주택가격에 대해서는 규제가 필요하고, 지방부동산에 대해서는 규제완화가 필요한 상황이기 때문에 토지거래허가재 확대와 보유세 인상 이슈는 전혀 가능성이 없진 않습니다. 만약 질문처럼 10억이상 주택 보유세를 1~1.5%로 상향할 경우, 다주택자 보다는 고가주택 단일보유자에게는 타격이 클 전망이기 떄문에 실제 현실화 할 경우 고가주택의 장기보유보다는 단기 매각을 선택할 가능성이 높아 중저가 주택은 상대적으로 수요가 높아질수는 있습니다. 다만 문재인정부에서도 임대차 3법과 부동산 시장 규제가 가격급등이라는 결과를 불러온 만큼 현 정부에서도 시장 안정을 위해 급하게 규제정책을 진행하는 것은 원하는 결과로 나타날수 있기에 공급확대속도와 맟주어 규제강도와 시기를 잘 조절하여야 할 부분이라는 점은 정부도 인식하고 있을 것으로 보이기에 좀더 향후 상황을 지켜봐야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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똑같은 분양권인데 부동산중개사무소마다 프리미엄 금액이 다른이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일 아파트의 분양권 프리미엄의 차이가 나는 것은 사실 중개사무소의 영향이라기 보다는 팔고자하는 매도자의 선택사항에 가깝습니다. 즉 동일한 아파트 분양권이라도 판매하는 사람에 따라 받고자 하는 피가 다르기때문이라고 보시면 됩니다. 보통 피라는게 주변시세와 비교하여 분양가의 차익만큼이 기준이 되지만 동,호수에 따라서도 가치의 차이가 있기에 프리미엄에 차이는 생길수 있습니다. 예를 들어 주변시세와 분양가 차익이 5천만원이고, 동일한 동에 1층과 최고증의 매물이 나왔을 경우 1층의 경우 프리미엄만큼 혹은 이보다 좀더 낮게 형성될수 있지만, 선호도가 높아 수요가 많은 고층의 경우는 시세차이 이상의 피가 붙을수 있습니다. 만약 동일아파트 , 동일호수 즉 같은 매물에 대해서 프리미엄의 차이가 있는 경우라면 이는 중개사무소마다 초기에는 다를수 있지만 이후에는 중개사들도 매물확인을 통해 매도자와 협의를 통해 동일한 프리미엄으로 점차 조정되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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생애첫주택구입 대출 좋은 조건으로 이득
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가주택의 구매는 주거안정 효과의 기본이 되는 것이기 떄문에 자금조달 및 주택유지에 문제가 없는 수준에서는 주택을 구매하는게 장기적으로는 유리합니다. 여러 이유가 있겠으나, 지금껏 과거에서 미래로 갈수록 주택가격은 상승하고 있기에 늦게 구매할수록 부담이 커지는 구조이고, 정부가 무주택자를 위한 세금혜택 및 저금리대출상품을 지원하는 시기에는 더 유리한 조건으로 구매가 가능한 만큼 이를 통해 주택을 구매하는 것이 이후에 주택을 구매하는 것보다는 좋은 선택지가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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왜 우리나라를 일본의 잃어버린 30년을 따라갈거란 이야길 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전부터 우리나라 부동산 시장 버블에 대해서 가까운 일본의 사례를 따라갈것이라고 하는 분들이 많이 있습니다. 다만 현실적으로 당시의 국내외 상황과 현재는 차이가 많이 나고 있고, 우리나라에서는 일본의 경험을 토대로 답습을 피하기 위한 사례로써 많이 사용할뿐 실제 따라갈 확률은 높지 않습니다. 다만 과거 일본의 버블경제 붕괴의 시작이 민간부채가 최고점에 도달하고 부동산 가격이 폭등된 사례가 있기에 현재 우리나라 민간,가계부채비율이 높은 점에 대해서 주의가 필요하다는 의견이 많은것은 사실입니다. 즉, 현재의 상태가 지속되면 일본과 같은 잃어버린 30년이 나타날수 있기에 부채에 대한 관리 및 구조조정등의 필요성을 일본의 사례를 들어 강조하는 것으로 실제 그렇게 따라간다가 아니라, 그렇게 되지 않도록 지금부터라도 신속하게 조정이 필요하다는 의미로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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전세 계약 시 확정일자와 전입신고 중 어떤 걸 먼저 해야 안전한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 확정일자를 먼저 부여받습니다. 순서가 중요한 건 아닌데, 확정일자를 먼저 부여받는 이유는 계약서작성 이후에 임대인 동의없이도 확정일자부여는 가능하기 떄문입니다. 전입신고의 경우는 잔금일에 잔금을 지급한뒤 주택을 인도받기 떄문에 잔금일에 하는게 일반적이라 확정일자에 비해 늦게 하는 경우가 많습니다. 다만, 이런 순서로 진행되더라도 실제 전입신고에 따른 대항력과 확정일자부여에 따른 우선변제권의 효력은 전입신고가 되어야 발생하기 때문에 순서는 크게 의미가 없다고 보시면 됩니다. 즉 어느걸 먼저해야 안전하다가 아니라 전입신고를 해야지만 모든 권리가 발생할수 있고 그에 따라 시간 순서에 관계없이 가장 중요하다고 보시면 됩니다. 참고로 전월세신고가 계약일로부터 30일이내 하셔야 하는데, 전월세신고시 확정일자는 의제되므로 사실상 전월세신고만 하시면 확정일자부여는 필요하지 않다고 보시면 되고, 잔금일에 전입신고만 확실히 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.15
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원룸이 단독세대로 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동주택이라도 구분등기가 되어 있는 경우 한 호수마다 세대전입이 가능하고 다가구라도 호수별 세대전입에는 문제가 없습니다. 즉, 해당 주소지로 전입신고를 하시면 세대를 구성할수는 있으나, 미성년자의 경우 부모님과 주소지를 다르게 하더라도 법적으로 세대분리가 되지 않기 떄문에 부모님과 분리된 단독세대로는 인정되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.06.15
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