보금자리론 받을때 월세세입자 나가는 조건으로 매수할 경우

Question

안녕하세요. 현재 월세입자가 있는 집을 보금자리론으로 매수하려고 합니다.

그런데 저희는 실거주할거라서 월세입자가 나가는날에 들어가려고합니다.

그런데 혹시나 월세입자가 나가지 않는 경우가 발생할 것 같아서 문의드립니다.

• "임차인이 잔금 전 퇴거하지 않을 경우, 계약해제 및 매도인이 매수인에게 배액배상한다"

위문구를 넣으면 효력이 있을까요?

질문드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인이 잔금전에 퇴거하지 않을 경우 계약해제 및 배상한다는 특약은 효력이 있지만 매도인이 잘 받아들이려고 하지 않을 가능성이 있습니다. 계약 체결전에 임차인에게 퇴거확약서를 받고, 퇴거하지 않을 경우 계약을 해제하고 납입된 대금을 조건없이 반환한다 정도로 특약을 넣는 것이 좋을 수 있습니다. 참고로 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 새로운 임대인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약시 넣는 특약은 두 당사자간 합의로써 작성이 되는 부분이기에 계약성립과 동시에 효력이 있습니다. 질문처럼 잔금일에 현 임차인퇴거를 조건으로 매수하는 경우라면 질문과 같은 특약을 넣으셔도 문제가 되지 않을듯 보입나다, 다만 보통 매매잔금일에 세입자도 퇴거를 하기 떄문에 매도인은 매매잔금일까지 현 임차인에게 퇴거를 요구하고 주택점유를 매수인에게 이전한다 이를 위반할 경우 계약해지 및 손해배상책임을 진다, 라는 식으로 기재를 하시면 될듯 보입니다.

Answer 3

그런데 혹시나 월세입자가 나가지 않는 경우가 발생할 것 같아서 문의드립니다.

• "임차인이 잔금 전 퇴거하지 않을 경우, 계약해제 및 매도인이 매수인에게 배액배상한다"

위문구를 넣으면 효력이 있을까요?

==> 네 효력이 발생되는 이러한 경우 위약벌 기준은 계약금 기준이고, 또한 중도금이 지급되지 않는 상태에서 진행되어야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임차인에 대한 주택임대차보호법에 의거된 사항의 경우 강행규정이므로 즉 임차인의 권리를 침범할 수는 없습니다.

매도인에 대해서 임차인 퇴거에 대한 책임을 묻기가 애매할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 있을 경우 매도인이 책임을 져야 하고 임차인이 퇴거를 해야 되는데 퇴거를 하지 않을 경우 명도소송등을 진행해야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 위의 경우 특약사항으로 계약취소를 할 수는 있겠지만 매도자가 동의를 쉽게 해 주지는 않을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

주택매내 게역에서 특약사항은 매우 중요합니다

구히고 매수자가 실거주를 위하여 임차인의 계약해제를 요구할 때에는 임차인은 이주해야합니다

따라서 잔금 지불일에 이사하여야 하기 때문에 제시하신 특약사항을 계약서 특약사항으로 명시하여 분쟁 다툼을 사전 예방하시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

해당 문구는 매도인과 매수인 간에는 일정한 계약상의 책임을 부과하실 수 있지만 세입자의 퇴거를 강제하거나 무조건 보장하는 조항으로 작동하지 않으며 세입자의 권리와 임대차 보호법을 고려하여 신중한 계약과 대처가 필요합니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가장 좋은 방법은 매매 전에 임차인과 명확한 퇴거 일정과 합의서를 작성하거나 잔금일 전에 퇴거가 확정된 상태에서 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 해당 특약 조항은 배상청구 근거가 될 수 있으나 임차인 퇴거 강제에는 한계가 있으므로 계약 전 임차인 퇴거 확정을 우선시하는 것이 좋습니다.