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[청년버팀목전세자금대출 연장 시, 임대인 근저당이 영향 미치는지 문의드립니다]
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 후순위 근저당이 청년버팀목 대출 연장 또는 HUG 반환보증 연장 심사에서 실제로 문제가 되는 사례가 있는지 궁금합니다. -> 보증금 인상에 따른 추가대출이 아니라는 점과 기존대출금액은 기존 대항력과 확정일자에 따라 후순위보다 선순위로써 지위가 유지가 되는 만큼 연장에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 새 계약서로 증액된 갱신 계약을 진행하더라도, 기존 전입일/확정일 기준으로 선순위가 유지되는지-> 1에서처럼 기존 전세보증금 2.5억은 선순위 지위가 유지가 되기 때문에 이후에 등기된 근저당들보다는 선순위에 해당됩니다. 다만 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 부여받는 일자부터 순위가 발생하기 떄문에 후순위로 볼수 있습니다. 즉 1250만원만 후순위가 됩니다. 혹시라도 심사 과정에서 부결될 수 있는 사유가 된다면, 사전에 어떤 준비나 대처가 가능한지도 조언 부탁드립니다. -> 은행심사는 자체 내규에 따라 결정되는 만큼 은행별 차이가 있을수 있습니다. 이런 경우 연장하기전 은행을 통해 상담받아보시고 필요한 부분과 유의사항등을 전달받은뒤 진행하시면 안전하게 마무리 하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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청약신청 관련 세대원 문의사항이 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약의 경우 입주자모집공고일 기준으로 심사를 진행하는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 당첨이후에 주소지변경등으로 인한 불이익은 없을 것으로 보이며, 소득의 경우는 전년도 근로소득원천징수영수증을 제출하는 만큼 당첨이후에 변동될 가능성은 낮아보입니다. 그리고 직계존속이 아닌 형제와 동일세대를 구성하는 경우에는 주택수에 영향을 받지 않는 것으로 알고 있기에 특별히 형분에게도 문제가 되지는 않을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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전입신고 확인하는 머시기 그거 뭔가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주민등록 사실조사를 말하는 듯 보입니다. 주민등록사실조사의 경우는 전 국민을 대상으로 진행하는 조사이며, 보통 매년1회 전수조사르 통해 자료를 확보하게 됩니다. 이는 본인이 신고한 주소지에 실제 거주하는 지를 확인하는 조사이며, 보통은 통장이 주택에 방문하여 확인하거나 비대면으로써 어플을 통해서도 사실조사를 진행하게 됩니다. 보통 조사기간은 7월~11월사이 하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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80년대 공영개발이라는 주도하에 서울 어디지역이 주로 개발되고 공급이 늘어나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1980년대 서울 도시개발은 88올림픽. 88아시안 게임등 국제도시로써 면모를 갖추기 위한 정비와 건설의 시기로 볼수있습니다. 그에 따라 서울중심부에 대한 정리사업과 서울내 반경 30KM에 이르는 광역화개발사업을 시작하였던 시기로써 서울에서는 주로 중량천을 중심으로하는 동북권개발사업이 진행되었으며, 이에 따라 공장 및 판자촌등이 밀집되어 있던 창동과 도봉구에 대규모 주택단지등이 개발되기 시작하였다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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공영개발이라는 기관의 탄생배경과 당시 무슨 목적을 갖고 있었나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공영개발은 쉽게 말해서 정부가 운영하는 지금의 한국토지주택공사(LH)나 지방주택공사등을 의미하는데 해당 기관들이 만들어져 운영되는 이유는 여러가지가 있지만, 대표적으로 정부가 부동산시장에 직접개입을 하는 수단으로써 이용이되는 기관이라고 보시면 되는데, 국민주거안정을 위한 임대주택공급이나 각종 부동산 공공정책사업의 진행, 그리고 과거부터 중요한 역할을 하고 있는 택지개발과 재개발 사업등의 주체로써 이용이 됩니다. 결국에는 민간 건설사들이 시행하기 어려운 비수익사업과 공공복지를 위한 목적으로 정부나 지방자치단체가 운영,관리를 하는 공기업이라고 보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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묵시적 계약갱신 월세집 이사 통보할때 날짜 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료에 따라 퇴거를 하시려는 것으로 보입니다. 이떄는 만기일을 기준으로 보시면 되고, 월세납기일과 만기일간 차이가 있다면 선납,후납여부에 따라 일할계산하여 퇴거시에 정산하고 이사를 하시면 됩니다. 즉, 통보일자가 아니라 만기(퇴거)일자를 기준으로 만기일이 13일보다 초과된다면 그 초과일수만큼만 지급하시면 되고, 13일이전이라면 남은 일자수에 대해서 일할계산하여 돌려받으시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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전세살이 중에 부동산 인수하는게 이득일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거래되는 과정은 일반매매와 절차상 동일하기에 별도 설명은 하지 않겠습니다.그리고 무주택자의 경우 생애최초나 다른요건이 해당되는 경우 정부저금리 대출등을 이용할수 있으나, 이는 개별상황에 따라 본인이 이용가능한 대출상품을 찾아보셔야 합니다 ,실제적으로 하셔야 하는 부분이 있다면 일간 기전세대출이 있는 상태라면 주택담보대출시 한도에 영향이 없도록 상환조건부 대출이 가능한지, 그리고 대출이 된다면 실행일 기준 기존 전세대출을 상환하여야 하는데, 이때 중도상환수수료등의 사항을 미라확인하셔야하고, 임대인에게 지급하는 매매잔금에 대해서는 지급전 소유권이전에 필요한 등기필요서류를 법무사를 통해 미리 받아두고 잔금을 지급하는 등의 절차만 잘 하시면 됩니다. 사실상 중개사를 통해 진행하시면 크게 문제없이 진행이 가능한 사항이기에 대출에 대해서만 사전에 가능여부 한도등만 잘 체크하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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어머니께 아파트 매매 가능한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로는 전세를 낀 매도를 준비하시는 듯 보입니다. 일단 부모님과 거래를 하시는 경우는 세법상 증여로 보게 됩니다. 물론 자금에 대한 정확히 이체기록과 계약서등을 작성하시면 일반매매로써 인정이 가능합니다. 전세낀 매매의 경우는 부모님과 매매라고 하더라도 사실상 거래금액 2.6억에 잔세세입지보증금 2.5억을 인수하기때문에 실제 거래내역은 1000만원만 있으면 가능합니다. 계약서상 계약금 , 중도금(현 전세세입자 보증금) , 잔금이런식으로 기재를 하시고 특약에 전세세입자 인수조건을 기재하시면 실제 이체되는 자금은 1000만원만으로 명의변경을 할수는 있습니다. 물론 매수자인 부보님의 경우 취등록세가 , 매도자인 질문자님은 양도차익이 있는 경우 조건에 따라 양도소득세 부과대상이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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세종 줍줍 59형 vs 84형(즉시 매도 기준)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문처럼 할 경우 시세보다 낮다라도 분양가보다 높다면 이는 양도차익이 되고 양도소득세 중과세 대상이 되게 됩니다, 사실상 분양가보다는 높게 판매를 하실것으로 보이게 증과세 대한 부분은 참고를 하셔야 합니다. 그리고 무순위청약을 통해 당첨을 노린것이라면 이전 본청약시에 평형별 경쟁률을 참고하시면 될듯 보입니다. 대부분 수요가 몰린 평형대에 경쟁률이 높았을 것이고 59제곱 타입이 84제곱보다 경쟁률이 높았다면 59제곱. 반대의 경우 84제곱을 선택하시는게 가장 근거가 있는 선택아닐까 싶습니다. 그리고 동이한 59타입에 대해서는 고층일수록 가치가 높기 떄문에 20층이 더 유리할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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생애최초 주택자금 대출로 집 사려는데 실거주 안하면 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 생애최초 디딤돌대출의 경우 정부가 제공하는 저금리공공대출로써 대출요건에 대출실행일로부터 일정기간 실거주의무가 았기에 반드시 거주를 하셔야 합니다. 다만 기존 전세집에 대해서 전세보증금 미반환등으로 인해 전입신고가 불가한 경우와 일정사유에 해당되는 경우에는 실거주 유예를 해주는것으로 알고는 있으나, 무조건이 아닌 그에 따른 입증서류제출등의 필요한 사항이 있는 것으로는 알고 있습니다. 자세한 사항은 연계은행을 통해 확인하시면 될듯 보입니다, 이렇게 정해진 사유외 다른 이유로 실거주를 하지 않으면 대출회수등의 불이익이 발생할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.04.24
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