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전세사기 안당하려면? 뭐부터해야할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하시려면 가장 기본적으로 임대차매물부터 계약까지 중개사를 통해서 도움을 받으시는게 필요하고, 계약시점에서는 반드시 상대방에 대한 소유자여부 확인 및 권리관계에 대한 확인이 필요합니다. 특히나 부동산에서 이러한 권리분석을 해주더라도 본인이 이해가 되지 않거나 의심스러운 부분이 있다면 반드시 다시 물어보고 정확하게 인식하시는게 필요합니다. 그리고 계약이후에는 전입신고와 확정일자부여를 필수로 하시고 보증보험 가입을 반드시 하셔야 합니다. 만약 보증보험에 가입거절등이 발생할수 있기에 계약시점에 특약으로 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금반환특약등을 넣아두시는게 필요합니다. 사실상 전세사기는 계약시점에서 100%피할수는 없기에 발생하더라도 내 보증금을 보호하기 위한 안전장치를 반드시하시는게 가장 전세사기로부터 피해를 줄이는 방법입니다 .
경제 / 부동산
25.11.03
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10.15 부동산 대책의 주요내용은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 10.15 부동산 규제가 초강력규제라고 하는 이유는 서울전역과 경기권 12개지역을 모두 토지거래허가구역 및 규제지역으로 묶었기 떄문입니다. 이렇게 해당 지역에 토허제와 규제지역이 동시에 지정되면 가장먼저 갭투자자체가 불가능해집니다. 즉 실거주 및 의무기간 거주 목적이 아니면 구매자체가 어려워져 사실상 투자수요가 크게 감소될수 있습니다. 또한 규제지역에 따른 대출제한등이 그대로 적용되어 구역지역내 주택구매는 더 어려워져 수요가 크게 감소될수 있습니다. 거기에 서울지역뿐 아니라 풍선효과가 예상되는 경기권 일부지역에 대해서도 동시에 지정함으로써 이러한 풍선효과가 나타나지 않도록 포괄적으로 적용된 규제정책입니다. 다만, 이러한 고려에도 풍선효과가 전혀 안나타날수는 없는데, 지역 양극화에 따라 지방에 대한 수요증가등은 없지만 경기권에서 규제지역으로 묶이지 않은 일산이나 동탄등에 수요가 증가되고 가격이 오르는 모습이 나타나고 있고 수도권내에서는 토지거래허가등을 받지 않는 경매에 대해서 최근 낙찰건수와 낙찰가율이 크게 높아지고 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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세안고 매매 잔금 전, 매도인이 기존 임차인과 전세재계약을 진행하려는데 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자금이동상 중개사말처럼 하면 되긴 한데, 현 매매계약서상 중도금(세입자의보증금)을 수정하고 잔금까지 수정하시고 그에 맞게끔 입금처리를 하시는게 나중에 문제가 생길경우에도 입증하기 유리할듯 보이긴합니다, 만약 계약서 작성전이거나 거래신고이전이라면 해당 부분으로 반영하여 게약서를 작성하시면 될듯 보입니다. 1처럼 계약서자체를 직성하거나 수정할 경우 사실상 이체를 통해 자금이 지급되기에 입증에 문제가 없을 것으로 보이고, 그게 아닌 경우라면 잔금지급시에 영수증에 대해서는 증액분을 포함한 금액에 대한 지급영수증을 받으신다면 크게 문제는 없을것으로 생각됩니다. 1처럼 매매계약서도 현 임차인 보증금에 맞추어 그대로 변경,기재하시는게 가장 좋습니다. 보통은 만기 6~2개월전에 협의를 해야하기에 현 매도인재계약에 대한 부분을 정리하는게 맞으나, 보통 매수자가 실거주등을 할 경우가 있기 떄문에 사전에 매수인과 매도인이 협의하여 재계약에 대한 여부를 결정하고 매도자가 실질적인 임차인과 협의를 하게 됩니다. 매수인이 잔금일 이후 실거주등을 상대방에게 통보하지 않았다면 상대방은 당연히 현 임차인 계약연장을 해도 문제가 없다고 판단하여 재계약에 대한 합의를 할 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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현 시점에서는 부동산을 구매하는것이 유리한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 구매시 실거주 목적이라면 사실상 현 부동산시장분위를 보고 시점결정을 하기는 어렵습니다. 흔히 말해 가격이 오르면 비싸서 못사고 하락할 경우 더 떨어질까봐 사지 못하기 떄문입니다. 그러므로 실거주용 주택구매시에는 대출에 대한 규제여부와 금리방향성 , 가장 중요한것으로는 자금조달에 문제가 없는 시점이라면 구매를 진행하시면 됩니다. 현재시장에서는 금리인하의 가능성이 높은 장점이 있지만, 대출한도에 대한 규제가 적용되고 있다는 단점도 있기에 최종적으로 조달가능한 대출한도가 나오고 본인 보유자금이 적절하다면 구매시점으로는 나쁘지 않아보입니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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부동산 중개수수료는 어떻게 계산하나요 ? 월세입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 월세의 경우는 거래금액이 환산보증금을 적용하게 됩니다. 질문에서 3000 / 115만원이라면 환산보증금은 1억 4500만원이 됩니다. 계산공식은 보증금 + (월세x100) 입니다,그리고 해당 거래금액에서 주택이냐 비주택이나에 따라 적용하는 요율이 다른데 일반적으로 주택의 경우 해당 거래금액 구간의 경우 0.3% 비주택의 경우 0.9%가 적용되고 , 오피스텔의 경우로써 전용85제곱이허의 주거용오피스텔의 경우는 0.4%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 위 매물이 주택이라면 43만 5천원, 비주택으로 상가에 해당되면 130만 5천원(업무용 오피스텔 포함), 주거용 오피스텔의 경우는 58만원이 한도액으로 산출될것으로 보입니다. 그리고 법에 따라 정해진 한도요율이 있으나, 시.도 조례에 따라 이보다 낮게 정할수는 있습니다. 그러므로 지역에 따라 차이가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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아파트경매 미납 관리비가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 낙찰 받은 주택의 관리비가 밀려있는 경우 관리사무소등에서는 완납을 요구하는 경우가 많으나, 법적으로 낙찰자는 공용관리비에 대해서는 낙찰자가 인수하게 되므로 부담의무가 있으나, 전유부분 관리비에 대한 미납분은 지급의무가 없습니다. 또한 연체에 따른 연체료와 장기수선충당금에 대해서도 승계대상이 아니므로 지급의무가 없습니다, 그러므로 관리비 항목별 구분을 통해 공용관리비에 해당되는 경우 부담을 하셔야 합니다. 실질적으로 낙찰후 명도 및 인수과정에서는 주로 관리사무소와 협의하여 대략적인 금액으로 합의를 하고 해당 금액을 지급하는게 일반적이긴 합니다. 그리고 3년은 민법상 채권소멸시효에 따른 적용으로 보이는데 관리사무소에서 소송등을 통해 확정편결이 있다면 10년간 유효하게 됩니다,
경제 / 부동산
25.11.03
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월세보증금 보전/융자비율이 큰 아파트
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 후순위 임차권으로 입주하는 경우에 100%안전하다고는볼수 없습니다. 후순위 임차권의 경우 혹시라도 경매진행시 전액배당을 받지 못해도 임차권은 경매이후 소멸되기 떄문에 낙찰자 퇴거요구에 따라 퇴거를 할수 있기 때문입니다. 다만 질문과 같은 소액보증금에 대해서는 소액임차인 최우선 변제가 적용되기 때문에 선순위 근저당보다 최우선 배당이 가능은 합니다. 단, 지역별로 소액임차인 기준과 최우선 변제액을 확인하셔야 하고, 기준시점은 선순위 근저당 설정 당시의 소액임차인 최우선 변제기준입니다. 결론적으로 소액임차인이라는 점과 최우선 변제가능성 때문에 보증금 손실 가능성이 낮아질수는 있지만 해당 권리관계 자체는 리스크가 있는 계약입니다. 그러므로 반드시 선순위 근저당 등기접수일을 기준으로 최우선변제금액을 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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보증금 반환 전 신규전세계약시 리스크
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 질문처럼 퇴거시점과 입주시점이 맞지 않을 경우 실무상 현 주택에 가족중 한분을 전입신고한뒤 동일세대가 구성된 이후 본인만 새로운 주택에 전입신고를 하는 방식으로 현 주택과 새로운주택의 대항력을 유지하는 방법이 있긴 합니다. 그리고 새로운 주택계약시 특약사항 전입신고 익일까지 다른 물권 설정금지 특약을 넣어두시는게 필수적입니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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이사비용에 대한 적정선은 어느정도가 적절할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사비용은 여러요인에 따라 크게 차이가 나게 됩니다. 질문에서 제시한 6톤기준으로 포장이사이고 대전, 부산간 이동거라면 대략 200만원~ 250만원 사이로 예상이 됩니다. 단, 이사가는 곳과 이사가는 곳의 엘레베이터 사용여부에 따란 사다리차 여부, 그외 특수하게 분해설치가 필요한 에어컨, 붙박이장등이 있는 경우처럼 각 요인에 따라서 추가비용이 발생될수 있습니다. 참고로 이사업체에 따라서는 짐의 양에 따라 5톤기준으로 초과시 차량 및 인건비가 추가될수 있기에 사실상 업체 2~3곳의 견젹을 받아보신뒤에 평균가격대를 가름해보시는게 정확할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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4억에 주택을 매각하면 얼마 남나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 내용만으로 세금은 산정할수 없습니다. 기본적으로 매매시에는 양도소득세가 부과되나 이는 양도차익에 따른 세율이 적용됩니다. 양도차익은 매도가격에서 매수가격을 제외한 금액으로 질문에서는 매수가를 알수 없기에 양도차익을 알수 없고 그에 따라 세율등을 산정할수 없기 떄문입니다. 보통 양도차익애 따라 6~45%까지 부과될수 있으며, 양도차익외 장기보유특별공제, 기본공제등을 최종적용하여 산출하셔야 합니다. 그리고 1가구1주택의 경우는 비규제지역에서는 2년보유시 양도비과세 되기 때문에 질문자님이 이에 해당될 경우 양도차익이 생기더라도 실질적으로 양도세는 비과세 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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