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전쟁이나 자연재해 재난 등 예기치 못한 일이 벌어져서 직접 산 부동산이 무너지면 어떻게 되나요? 그냥 휴지가 되나요? 소유권은 남아있겠지만 어떻게 보상받나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개별적인 보험에 가입되어 있다면 보험사로부터 보상이 가능하겠으나, 별도의 보상은 없는게 알반적입니다. 특히 전쟁의 경우는 책임소재가 불분명하고, 모든 기관과 정부가 전시상태로 전환되면서 개인재산에 대한 사용을 알부 제한하기 때문에 사실상 적군의 과실로 멸실이 발생하더라도 순전히 개인손실이 될 가능성이 있습니다. 그리고 자연재해등으로 발생한 멸실의 경우라면 정부차원에서 일정보상을 진행할수는 있지만 의무사항이 아닌 만큼 원하는 만큼의 보상은 받을수 없습니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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LH집도 경매에 넘거 갈수 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비를 안낸다고 해서 경매로 넘어가는 경우는 없습니다. 그리고 기본적으로 경매가 진행되기 위해서는 채권설정자가 주택에 대한 담보물권이나 별도의 압류를 설정하여야 신청가능하기 떄문에 단순하게 LH집이라고 해서 무조건 경매안된다는 것도 아니며, 해당 주택마다 설정된 권리관계에 따라 달라지는 부분입니다. 등기부상 아무런 설정물권이 없다면 당연히 경매가능성은 없다고 보시면 되고, LH소유의 주택의 경우 당연히 담보물권 설정등이 없기에 경매가능성이 낮습니다, 다만 LH주택일도 소유자가 일반개인의 경우는 상황에 따라 압류나 담보물권이 설정될수 있고 혹은 보증금미반환등에 따라 경매가 진행될 가능성이 있습니다. 즉 케이스별 확인이 필요한 부분이지 무조건 100% 경매안된다라는건 없습니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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월세 2년 계약 했었는데 만기되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우는 복비를 부담한다고 해서 원하실때 무조건 되는게 아닙니다, 정확하게는 임대인이 동의를 하여야 가능하며, 임대인이 동의조건으로 복비부담이나 다음임차인 주선을 요구하면 해당 요구를 충족시켜야 해지가 가능합니다. 즉 임대인 동의조건에 따라 달라지는 부분입니다. 1. 만약 복비를 부담한다면 이때는 새로 체결되는 계약에 따른 임대인 부담분을 내시게 되는 것인데 동일조건이라면 13.5만원이 될것이고, 조건이 변경된다면 이보다는 높아질수도 낮아질수도 있습니다. 다만 X2는 적용되지 않습니다. 2. 묵시적갱신은 만기 6~2개월전까지 서로간 아무런 의사통보가 없을때 성립합니다. 즉, 기본적으로 본인이 아무런 의사통보없이 기다리셔하고 해당기간내 임대인이 아무런 연락도 없이 지나가면 성립됩니다. 3. 만기후가 아니라 2번의 기간내 연장의사를 물어볼것이고 연장의사가 있다면 임대차조건을 조정요청할수 있습니다. 즉, 월세인상의 의사가 있다면 만기6~2개월전 임대인이 먼저연락하여 재계약의사와 조건변경을 제시하게 되고 그에 따라 퇴거할지 동의할지를 정하시면 됩니다. 결국에 인상가능성도 있다고 할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.12.17
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잔금 치르기전 전입신고 가능여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금전에 전입신고의 경우 임대인의 서면동의등이 있다면 가능합니다. 다만 이러한 전입신고는 가능은 할뿐 원칙적인 권장사항이 아니며 주민센터마다 차이는 있을수 있지만 보통 30일이내 실제 거주예정일 경우 가능한것으로 알고는 있습니다. 질문의 경우는 잔금일까지의 기간이 현재로부터 2달정도가 있기때문에 거부를 한게 아닌가 생각은 되고, 질문에서 말한 자녀의 취학문제등으로 인해 사전 전입신고를 하는 경우도 예외적으로 인정가능한 부분이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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입주청소 업체는 어떻게 선택해야하죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주청소의 경우 같은 업체라도 오시는 분들 성향에 따라 청소만족도 차이가 워낙 크기 때문에 선택에 어려움이 있습니다. 보통은 입주할 아파트내 커뮤니티등을 통해 리뷰를 보시고 선택하시는게 좋을수 있고, 전혀 모르는 상황이라면 중개사를 통해서 괜찮은 업체 소개를 받아 선택하시는게 그나마 실패가능성이 낮을수는 있습니다, 단, 앞에서 말한 것처럼 이렇게 소개를 받아도 만족도 무조건 높다고는 할수 없다는 점은 참고를 하셔야하고, 보통은 입주청소를 할때 직접 가서 부족하거나 미흡한 부분에 대해서는 추가적인 요청을 즉각적으로 하시는게 그나마 나을수 있긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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부동산 계약 중 문제가 생겼는데 통상적으로 어떻게 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당부분들은 모두 협의에 따라 진행하셔야 할 부분인데, 만약 입주일자가 맞지 않아서 새로운 계약건에 문제가 생기게 된다면 당연히 계약당사자인 임대인은 해당계약에 따른 책임을 질수 밖에 없습니다. 다만 이렇게 발생한 손실에 발생하면 임대인입장에서도 임차인 퇴거일자 미조정으로 인해 다음임차인 주선이 되지 않은 상황으로 이해가될수 있고 그에 따라 중도해지에 따른 보증금 반환의무가 29일에 발생되었다고 할수 없습니다.. 쉽게 29일에 보증금을 반환하지 않아도 문제가 없다는 의미이고 이럴 경우 질문자님 자금이 있다면 관계 없으나, 신규주택에 대한 잔금처리가 어려워져 해당 계약에서도 문제가발생될 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 이에 대한 책임은 질문자님이 그대로 부담을 하셔야 하는 상황입니다. 즉, 서로 감정싸움을 해봐야 각자에게 득될 부분은 없습니다. 제가 말씀드린 부분은 최악의 경우로써 말씀을 드린부분이고 이에 대한 법적 판단은 별도 필요하겠으나, 현실에서는 당사자간 충분히 가능할수도 있는 부분입니다. 그리고 글만 봤을때 질문자님도 편의에 따라 정확한 퇴거일자 통보없이 1.10일전후라는 기간을 말씀하신 부분이나, 이미 현 주택에 임대차 계약이 체결되어있음에도, 퇴거일자에 대한 사전 조정도 없이 29일로 입주일로 잡으신 부분은 본인 편의만을 고려하였다고판단이 됩니다. 임대인이나 임차인 두분 모두 각자가 원하시는 편의만을 고려하신것이 문제이지 누가 한분의 일방적인 책임이라고는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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공공주택 특별법 시행규칙 내용을 이해하기 어려워요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양전환가격의 산정에 대한 내용인데, 쉽게 설명하면 분양전환의 경우 일반적으로 최초 건설시 분양가가 아닌 현 전환시점의 주택가격(시가)을 기준으로 전환가액을 산정 하게 됩니다. 다만 이러한 산정 방식에서 현재 시점의 주택가격을 알기위한 감정평가를 시행하게 되는데 해당 감정평가금액을 분양전환가액이 초과할수 없다는 의미로 만약 현 감정평가액이 8억이라면 분양전환가격은 8억을 넘을수 없다는 의미입니다.'나' 의 내용은 조금 더 이해가 필요한데 간단하게 임대5년의 경우는 10년보다는 기간차이에 따른 주택가격상승분이 적으을수 밖에 없기에 건설원가와 감정평가금액의 산술평균(예 건설원가 5억 , 감정평가 8억이라면 전환가액은 6.5억)으로 정한다는 의미인데 해당금액이 현재가치에서 5년동안 사용에 따른 가치하락(감가상각비)을 제외한 금액을 초과할수 없다는 의미입니다. 사실 용어에 대한 이해가 충분히 있어야 어느정도 이해가 가능한 상황인데, 결과적으로는 분양전환을 시행하는 시점에 감정평가에 따른 시가보다는 낮은 전환가격으로 분양을 받을수 있다는 의미이고, 그 의미는 시간에 따라 주택가격이 많이 상승된 지역내 일수록 분양가액은 높아질수 밖에 없고 그에 따라 부담할 분양가도 커지게 된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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전세계약시 계약금 걸고 파기된 상태가 된다면 공인중개사 보수를 얼마 줘야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약이 체결되면 중개보수 청구권은 발생하게 되고 중간에 계약이 해지된다고 해도 해당 중개보수는 지급하여야 합니다 그에 따라 새로운 임차인과 임대인과 계약이후 해지에 따라 두 당사자는 모두 중개보수를 지급하여야 하고, 아무래도 중도해지에 따라 임대인의 중개보수분을 질문자님이 대신 납부를 하신듯 보입니다. 결국에는 돌려받을 부분은 없다고 보시면 됩니다. 그리고 임대인은 계약해지에 따라 계약금을 몰수하였고, 새로운 다음 계약을 또 체결하여야 하는데, 다음에 체결된 새로운 임대차계약에 대해서는 질문자님에게 추가적인 중개보수 부담을 없도록 중개사나 임대인에게 의사전달을 하시는게 필요할듯 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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맨션 월세 관리비 정산에 관련한 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비도 퇴거당일까지만 지급을 하면되기에 일할계산을 하는 개념으로 보시면 됩니다. 보통 아파트와 같이 관리주체가 있는 경우 퇴거일 기준까지의 관리비내역을 받아서 해당 금액을 정산하게 되는데, 맨션의 경우 관리주체가 없다면 사실상 개별관리비(수도,가스등)는 임차인이 스스로 해당일자까지 각 고객센터에 연락하여 정산을 하고 매월 공용관리비 납부금액에 대해서는 일할 계산을 하여야 할것으로 보입니다. 임대인은 이러한 정산여부를 확인하뒤 이상이 없다면 보증금 반환을 해주면 됩니다. 그리고 보증금반환의무는 일반적으로 만기일에 발생하게되고, 임차인의 주택인도도 동시이행관계이기에 임차인이 만기일에 퇴거를 하게 되면 바로 반환을 하셔야 합니다. 반환기간이라는건 없습니다. 말그대로 해당시점에 즉시 반환입니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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전세 계약기간은 무조건 2년인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.있습니다. 임대차에게 계약기간은 두 당사자간 협의사항이고 이를 우선적용하게 되므로 당사자간 협의만 되면 1년이든 2년이든 혹은 이보다 더 길게 더 짧게도 정할수 있습니다. 다만, 임대차보호법에서는 임대차시 최소거주기간 2년을 명시하고 있고 이보다 낮은 계약을 체결하더라도 임차인이 원할 경우 2년내 임대인이 임의대로 퇴거를 강제할수는 없습니다. 그래서 대부분 임대차시 2년단위로 계약을 진행하는 이유입니다. 물론 월세의 경우는 1년후 증액이 가능하기에 1년단위의 계약이 적지 않은게 현실입니다. 그리고 중도해지의 경우도 상대방의 동의가 필수적입니다. 상대방이 동의를 하지 않으면 중도해지 자체가 불가하고 통상적으로 이러한 동의를 위해 임차인은 다음임차인 주선과 중개수수료등을 부담하는 조건으로 합의를 하게 됩니다. 만약 이와 다른 요구를 임대인이 할 경우 이를 충족하여야만 중도해지가 가능하기에 어떠한 조건이 발생할지는 결국 두당사자간 협의에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
25.12.17
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