답변 내역
- 전세또는 반전세낀 빌라증여및 취득세가 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부모님의 경우 주택수 합산이 되기 뗴문에 현재 2주택으로 볼수 있습니다. 만약 그중 한채를 매매가 아닌 증여로써 자녀분에게 소유권이전을 하고 남은 1주택이 되는 경우 해당 주택을 매도할 때 1세대1주택에 따른 양도비과세가 가능할수 있습니다 .다만 인천아파트의 경우 2년보유, 12억이하에 충족되셔야 합니다.증여의 경우 직계존비속간 증여에는 5천만원까지 증여비과세되고 나머지 금액에 대해서는 증여가액에 따른 증여세을 적용한 세금을 부담하셔야 합니다. 질문처럼 전세를 낀 경우 부담부증여로써 시가에서 전세보증금을 뺀 액수만큼 증여가 되므로 시가2억으로 보았을 때 2천만원 증여는 비과세될것으로 보이나, 증여자입장에서 전세보증금은 1.8억에 대해서는 양도소득세 과세대상이 됩니다. 만약취득가액이 전세보증금보다 낮다면 그 차액만큼은 양도소득세 부과대싱이 될수 있습니다. 결국 세금에 대해서는 전문가를 통해 가장 절세가능한 방법으로 소유권이전을 하시는게 바람직하며 해당 이전이 끝나고 1주택인 상태에서 아파트를 매도하시면 비과세가 가능할것으로 보입니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 비수도권 지방 실거주 아파트 매매 궁금합니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비수도권, 비규제지역내의 실거주 목적의 아파트 구매는 장기거주가 가능한 입지요건등을 고려하여 선택하시면 됩니다. 말그대로 투자목적이 아니기에 주거를 통한 주거안전목적으로써 구매를 하시는 것이므로 주변 학군이나 교통편의성등을 최우선으로 고려하시면 됩니다. 그리고 자가주택 구매에서는 자금조달 가능성과 향후 소득대비 원리금 부담이 무리가 없는지 정도만 잘 체크하시면 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 갱신청구권사용시 인상률 질문드립니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5%인상의 경우 보증금과 월세 모두 5%씩 인상되는 게 맞고, 보통 보증금을 동일하게 할 경우 월세인상분+ 보증금인상분에 대한 추가분이 더해지게 됩니다. 보증금 인상분의 월세전환의 경우는 전환율에 따라 적용하게 되며, 질문의 경우 2억/50만원의 경우 보증금 2억 그대로 할 경우 월세는 56만 2500원으로 산출되게 됩니다. 그에 따라 해당 금액만큼은 월세가 인상될수 있습니다 .경제 / 부동산25.10.2600
- 보금자리론 받을때 월세세입자 나가는 조건으로 매수할 경우안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약시 넣는 특약은 두 당사자간 합의로써 작성이 되는 부분이기에 계약성립과 동시에 효력이 있습니다. 질문처럼 잔금일에 현 임차인퇴거를 조건으로 매수하는 경우라면 질문과 같은 특약을 넣으셔도 문제가 되지 않을듯 보입나다, 다만 보통 매매잔금일에 세입자도 퇴거를 하기 떄문에 매도인은 매매잔금일까지 현 임차인에게 퇴거를 요구하고 주택점유를 매수인에게 이전한다 이를 위반할 경우 계약해지 및 손해배상책임을 진다, 라는 식으로 기재를 하시면 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.265.01명 평가00
- 의왕 아파트 전세에 살고있습니다. 재계약은 내년 26년 2월이구요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올려주신 기사가 2021년도 판례에 해당되나,이후 상위기관인 대법원 판례에서는 주택을 새로 매수한 매수인도 실거주의 이유로 갱신청구권 거절이 가능하다는 판례가 추가로 있었기에 중개업무에서는 사실상 바뀌는 새 임대인이 계약만료 6~2개월전까지 등기이전을 마치면 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부할수 있다는 입장입니다. 즉, 질문의 경우 세입자 입장에서는 비용이나 시간면에서 손실이 있을수 있겠으나, 현시점 임대인에게 갱신청구권 사용의사를 밝혀도 거절가능기간내 임대인이 바뀌고 실거주를 이유로 갱신청구권을 거절한다면 사실상 계약연장은 어렵지 않을까 판단이 됩니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 국민임대주택 차량가격 기준은 얼마인가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국민임대주택 신청요건에 차량가액은 3803만원이며 해당 가격은 구매가격이 아닌 보험개발원이 제공하는 한국자동차기준가액표에 따른 기준으로 평가하게 됩니다. 확인 방법은 보험개발원 홈페이지에서 차량별로 확인이 가능합니다. 그리고 국민임대주택 차량가액에서 장애인용, 저공해차등 일부는 제외되게 됩니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 월세 만기 3주전 집주인께 퇴실통보시안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 퇴거에 대한 통보는 만기 6~2개월전에 하셔야 합니다. 특히나 질문에서 이미 재계약에 대한 협의를 마치신 상태에서는 계약이 연장된 것으로보는게 맞기 떄문에 질문의 해지요구는 중도해지에 해당된다고 볼수 있습니다. 일반적인 중도해지는 상대방의 동의를 필수적 받아야하고 동의를 조건으로 제시하는 조건에 충족이 되어야 퇴거가 가능하다고 볼수 있습니다. 결국 질문에서 임대인 요구한 임대료+관리비+중개보수을 부담하셔야 하는게 맞을듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.2600
- [lh청년전세임대] 이주 예정 주택의 임차인 퇴거의사 취소안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분까지 계약예정 임차인이 신경쓸 부분은 아닙니다. 최소한의 해당 매물이 나왔다는 것은 이미 임대인과 임차인간 퇴거에 대한 합의기 있었다고 볼수 있고 혹시라도 계약을 하였는데 현 임차인이 그대로 거주하는 것으로 번복을 하더라도 이떄는 임대인이 거절하게 되면 번복이 할수 없기에 질문에서 걱정하는 부분은 발생할 가능성이 매우 낮습니다. 만약 계약을 하였는데 임차인 미퇴거로 인해 계약이행이 어려워지면 이는 임대인에 대한 손해배상책임으로 이어지기 떄문입니다. 다만 계약전으로써 계약금을 넣기 전에 매물의 상황이 변화될 가능성도 드물게 있는데, 이런 경우라면 사실상 질문처럼 헛수고를 한 상황으로 이어질수는 있습니다. 단, 앞에서 말했듯 실제 이런 경우는 거의 발생되지 않습니다.경제 / 부동산25.10.265.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 부동산 등기권리증 나오면 매도가 가능한가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전매가능여부는 해당 분양권의 제한된 전매제한이나 실거주요건이 없다면 가능하고, 만약 있다면 해당 요건충족시까지는 전매를 할수 없습니다. 이를 확인하는 방법은 크게 입주자모집공고를 참고하시거나, 시행사나 주변 중개사무소에 물어보시면 쉽게 아실수 있습니다. 그리고 등기권리증과 관계없이 분양권 상태로 권리매매가 가능하고, 실제 완공이 된 경우로써 등기생성 이전이라도 전매제한만 없다면 매매에는 아무런 문제가 없습니다 .경제 / 부동산25.10.265.01명 평가00
- 계약갱신청구권 행사 없이 재계약 후 2년 만기 전 해지 통보안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 질문처럼 임대인이 해지통보를 받은 3개월 계약이 종료되는 것은 묵시적갱신으로 연장된 계약이거나 갱신청구권을 사용해 연장된 계약이여야만 적용가능합니다. 갱신청구권은 임차인이 동일한 주택에 대해서 1회사용이 가능하고 재계약시 이를 사용하지 않았다면 다음해 재계약시에는 사용할수 있습니다. 즉 1회사용이 가능하지 사용기간에 따른 제한이 있는 것은 아닙니다.경제 / 부동산25.10.2600