답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님이 나누어주던 한사람이 몰아주던 결국은 5000만원만 증여비과세되고 나머지 5000만원에 대해서는 증여과세가 됩니다. 즉, 부모님 각각 5000만원비과세가 아닌 부부합산 5000만원까지만 비과세 됩니다. 그에 따라 어떻게 주던 차이가 없습니다. 다만 최근에는 혼인특례가 있는데 증여시기는 혼인신고일 전후 2년이내 총4년의 기간내 부모님이 증여하는 1억원까지는 비과세에 해당이 됩니다. 그에 따라 해당 시점을 기준으로 1억과 5000만원을 더해 총 1.5억까지는 현금증여시 비과세가 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.콘크리트 벽이라도 방음이 완벽하지 않습니다. 쉽게 아파트와 일반 건물들은 콘크리트철제구조임에도 층간 소음문제가 나타나는 것처럼 사실상 해당 자제로 소음자체를 모두 막을수 없습니다. 그리고 자제뿐 아니라 건설방식에 따라서도 방음에 차이가 있을수 있어 결국은 건물에 따라 소음정도도 차이가 크게 날수 있습니다. 그렇기에 단순 건물구조와 자제만을 보고 판단하기는 어렵고 실질적으로 거주하는 사람들의 의견이 가장 정확하기에 임장시점에 부동산이나 현 거주자를 통해 살짝 문의하시어 확인하시는게 가장 정확할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특수관계인간 거래에서는 시가산정이 매우 중요한데 우선 증여를 피해 일반매매로써 인정되기 위해서는 시가와 거래가의 차이가 30%이내, 3억원 미달이면 가능할수 있고, 자금에 대한 정확한 이체기록등을 남겨두셔야 합니다. 그리고 저가양수도의 경우 시가보다 낮은 금액으로 거래를 하는 경우를 말하는데, 보통 저가양수도는 양도소득세에서 적용되는 부분인데, 특수관계자 거래에서는 차액이 3억원 또는 시가의 5%이상이면 매도자(부모님)은 실제 거래가액이 아니라 시가기준으로 재계산될수 있습니다. 그에 따라 부모님의 양도소득세가 증가될 가능성이 있습니다. 증여로 피해 일반매매로 진행이 되었다면 매수자(질문자)님의 취득세 ,양도세는 일반매매에서의 기준으로 보시면 됩니다, 인정이 되지 않으면 사실상 주택가격 전체가 시가표준액 기준으로 증여로 추정되어 증여세가 발생될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 사실상 정식적인 임대차계약관계는 아니기 떄문에 두 당사자간 합의에 따라 정하셔야 할 부분으로 보입니다. 구조상은 전대차형태로 보이는데, 본 임대차의 경우 전대차보다는 동거인을 구하는 개별적인 부분으로 보이기 때문에 임대차보호법에 따른 설명을 적용하기는 어려워보이기 떄문입니다 .두분이 잘 협의하여 좋은 쪽으로 마무리를 하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 이사가 많은 시기전으로 매물이 많이 나오게 되는데, 학기가 시작되는 3월을 기준으로 12~2월 사이 매물도 많이 나오고 실거래도 많이 이루어지게 됩니다. 최근에는 전세매물이 지역별로 크게 줄어든 상황인데 실제 검색을 해보셔도 아시겠으나, 매매물량은 있어도 전월세 물량은 이전보다 크게 감소된 부분을 확인하실수 있습니다. 이러한 부분은 정부의 대출규제등으로 인해 구입예정자들이 구매를 미루고 현재 계약만료되는 임대차를 갱신계약을 진행하는 경우가 많아 기존공급물량이 줄어든 부분이 있고, 서울 및 경기권 토허제로 인해 갭투자를 하지 못하면서 공급량도 함께 줄어든 부분도 영향이 있다고 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전국에서 주택을 보유한 총 숫자가 주택보유수입니다. 즉, 지역을 달리하여 구매를 하더라도 용도상 주택이라면 기존주택과 합산되어 2주택자가 됩니다. 2. 1주택자의 경우 사실 은행에서는 처분조건부가 아니라면 신규주담대를 중단한 경우가 많아 대출자체가 어려울수 있습니다. 물론 은행별 내규상 차이는 있을수 있지만 2~3금융권에서는 1주택자에 대한 주담대가 가능한 것으로 알고 있으나, 그만큼 한도제한이 크고 심사과정도 까다롭습니다. 3. 취득세는 지역규제에 따라 다릅니다. 경기권내 규제지역 내 주택매수라면 2주택 취득 중과세가 적용되어 8%, 비규제지역내 주택추가구매라면 일반과세 1~3%가 적용됩니다. 다만 일시적 2주택의 경우 초기 납부시 기본세율을 적용하나 부담하나, 일정기간내 처분이 안되면 중과세가 적용되어 추가부담을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당지번을 확인하고 등기부등본을 확인해보시면 됩니다. 등기부등본의 경우 온라인으로 대법원 인터넷등기소에 접속하여 해당 지번을 입력하고 열람하시면 되고, 해당 등기부의 갑구에 최종 명의자가 누구인지를 확인하시면 됩니다. 보통 명의자가 지차제 또는 국가(국)으로 되어 있는 경우 개인소유가 아니며, 개인명의로 되어 있는 경우라면 해당 개인의 소유라고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약은 두 당사자의 합의만으로도 효력이 발생하게 됩니다. 계약서는 말그대로 합의에 대한 내용을 문서화하여 입증근거로써 남겨두는 것이지 작성여부에 따라 법적 효력이 달라지는 것은 아닙니다, 그에 따라 당사자간 연장합의만으로도 연장이 되는 것이고 계약서 작성여부는 필요에 따라 선택하실부분입니다. 그리고 임의연장이라는 표현은 맞지 않느데, 당사자간 합의가 되고 계약서를 작성하지 않더라도 이는 합의연장으로 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 세금산정시 기준이 되는 토지가격입니다. 보통 공시지가를 가지고 보유세등을 판단하기에 공시지가가 올라가게 되면 부담되는 보유세등도 높아질수밖에 없습니다. 즉, 공시지가 현실화정책은 시새대비 70%수준의 가격을 시가와 비슷하게 맞추는 것으로 결국 세부담을 늘리기 되는 부분입니다. 주택보유자 입장에서는 세부담이 커지는 단점으로 인해 공시지가 상승을 좋아할수는 없습니다. 다만 우리나라처럼 부동산을 하나의 투자시장으로 보는 인식과 선진국 평균보다 낮은 보유세로 인해 시장내 투기를 부축이는 요인도 있기에 시장안정화를 위해서는 공시지가 현실화는 불가피한 부분이 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 경우는 기본적으로 청약을 위해서는 반드시 갖추어야 하고 1순위 요건의 경우 공공은 보유기간과 납입횟수, 민영의 경우 보유기간과 지역별 최소예치금을 갖추어야 자격이 부여됩니다. 그리고 당첨의 경우는 추첨제와 가점제여부에 따라 다른데, 가점제의 경우는 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족에 따라 차등부여가 되어 높은 가점일수록 당첨이 높아지게 됩니다. 결국 가점은 젊을떄 만들어서 가점을 쌓아야 하기에 일찍만드는게 유리한 부분이 있습니다. 다만 본인이 신축아파트에 청약을 통한 입주를 원하지 않는 경우 보유의 필요성이 낮을수는 있지만, 사실상 항후 어떻게 변화될지 모르는 상황에서는 일단 만들어 적금을 넣는다는 생각으로 납입과 유지를 하는게 유리한부분이 있습니다.