전문가 프로필

답변 내역

재개발 지역 부동산 중개수수료 적정성 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 관리처분 인가 후에 철거중 구매하신 것으로 보이며 ,이때의 중개수수료율은 토지거래 요율인 0.9%로 산정되게 됩니다. 보통 동호수 추첨이 된 이후에는 입주권도 주택에 준하여 보기때문에 주택중개요율이 적용되게 됩니다. 그에 따라 0.9%의 상한요율이 적용된 부분은 문제가 없으나, 과하다는 생각이 드신다면 해당 요율로 산출된 중개보수에 대해서는 협의를 통해 낮추시는 방법이 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

2025년 11월 현재 부동산 개업해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 사항은 사실상 답변을 드리기 어려운 부분으로 보입니다. 일단 현재 부동산 중개사무소는 시장분위기에 따라 많이 침체되어 있는 상태이고 이번주 정부규제에 따라 단기간 거래량 감소가 예상되기에 당장 중개사무소 개설에는 부담이 될수 있습니다. 그리고 중개사무소는 손님의 접근성이 좋아야하기 때문에 주로 상가1층등에 입점하는게 일반적이며, 주택의 경우라면 대단지 아파트 주변, 번화가의 경우라면 주요 초입 입구부분에 많이 집중되게 됩니다. 그러므로 입지요건과 주변 상황을 잘 살피셔야 합니다. 참고로 오피스텔에 구하신다면 반드시 업무용 오피스텔을 구하셔야 합니다. 그리고 몇개월후부터 안정적일지는 아무도 알수 없으며, 개인 능력과 시장상황에 따라 기간에 차이가 있을수는 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

경주 유입인구가 많아짐에 따라 시장 상인들의 담합으로 인해, 물가는 배로 뛰고, 규제 방안 없는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 상인간의 가격담합의 경우 공정거래법 위반에 따른 형사처벌 및 행정제제가 가능한 사항에 해당됩니다. 다만 일반 소상공인간 가격대가 비슷하게 오른다고 해서 이게 담합을 통해 이루어졌는지를 적발하기는 쉽지 않습니다. 즉, 별도의 신고가 있고 이를 입증할수 있는 경우 적발하여 공정거래법에 따라 과징금 부과나 시정명렁등의 조치를 취할수는 있지만, 상인들간 경쟁업체간 서로 눈치를 보면서 스스로 가격을 점차 올리는 행위에 대해서는 단속근거가 없는게 현실입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

금 원자재 수급이 어려운 관계로, 금에 대한 생상도 불투명하다고 하는데, 다른 나라 상황은 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 금의 경우 세계적 공통으로 인정되는 가치이며, 시세에 대해서도 기본적으로 국제금시세를 기준으로 비슷하게 형성되기에 우리나라라고 해서 월등히 높거나 하지는 않습니다. 보통 금은방을 통해 거래되는 금도 국제 금시세를 기준으로 매일 변동되나 그 시세는 모든 국내 금은방에서 동일하게 적용되며, 다만 금매수.매도시 거래수수료나 부가세, 그리고 세공비에 따라 동일한 금함량간 각 금은방마다 가격차이가 나는 것입니다. 그에 따라 우리나라의 금시세가 미친듯이 높다면 이미 전세계 금시장의 시세도 비슷한 수준으로 높아져 있다고 보셔도 무방합니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

신혼특공 주택청약 당첨 6억원 초과시 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 28년 9월 입주예정이면 해당 시점에 주택담보대출을 신청하시게 될텐데 지금 기준으로 이를 고려하시는건 크게 의미가 없습니다. 이유는 현재 대출규제가 해당 시점까지 이어질 가능성이 낮고 또 어떻게 변화될지는 알수 없기 때문입니다, 그리고 공공저금리대출 신청이 일부요건초과로 인해 불가하다면 결국은 시중은행 대출을 이용하셔야 하는데 분양건의 경우 집단대출이 있기에 이를 우선적으로 알아보시는게 유리할수는 있습니다 .단, 이자율의 경우는 본인이 주요거래은행이나 다른 상품등에 대해서 알아보실 경우 더 낮게 이용이가능 할수는 있습니다. 그리고 대출한도나 실행금액을 알수 없는 상태에서 월상환금액을 예상할수는 없으나, 일반적으로 원리금균등과 원금균상환을 비교하였을때, 전체 이자부담총액은 원금균등상환이 유리할수 있으나, 매달 나가는 원리금이 높기 떄문에 소득이 낮은 경우에는 부담하기 어려울수 있어 대부분 주담대의 경우 매월일정금액을 상환하는 원리금균등상환을 많이 선택하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

이번 대책 전에 일으킨 신용대출로는 주택 매입이 어렵나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 세부사항에 대해서는 확인이 필요하겠으나, 질문처럼 신용대출을 상환하는 경우에는 주택매입이 가능할것으로 보입니다. 이러한 정책발표의 목적은 주택구입시 신용대출등을 통한 자금이 구입자금으로 흘러들어가지 않도록 하는게 목적이기에 신용대출 1억초과상태에서는 주택구입을 하지 못하도록 1년간 구매가 금지한, 이를 사전에 상환하는 경우 신용대출을 통해 구입자금조달에는 해당되지 않기에 바로 주택구매를 진행할수 있을것으로 예상은 됩니다, 규제이전에도 규제지역에 1억초과 신용대출을 가진 사람이 주택담보대출을 받아 주택구매시 기존 신용대출은 상환을 하면 구입자체는 가능하였기 때문입니다. 다만 정책발표가 얼마안되었고 위와 같은 케이스에 대한 세부적인 부분까지는 확인되지 않았기에 답변과 차이가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

10.15 부동산 대책 보도 엠바고를 깬 방송사가 징계를 받는다고 합니다. 정부와의 관계에서 언론의 올바른 역할은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 엠바고는 정부가 언론보도편의를 위해 미공개정보를 사전에 제공하고 일정기간 비밀을 유지하는 것이며, 이는 정부와 언론사간 하나의 약속이자 관행에 해당되는 부분으로 볼수 있습니다. 특히나 법적강제력은 없기 떄문에 이를 위반한다고해서 법적처벌은 불가하나, 상호신뢰문제이자 경우에 따라서 건별 중요도에 따라 외교나 국내정치에 큰 영향을 줄수 있습니다. 그래서 이번 엠바고 유출건에 대해서도 정부가 별도 조치를 취하지는 않지만, 국토부 출입기자단 투표를 통해 해당 언론사의 처벌수위를 결정하여 징계하였고, 언론사 또한 내부시스템 개선 및 강화를 발표하겠다고 발표하였습니다. 개인적생각으로는 언론사들 내부적으로도 엠바고 설정된 정보에 대해서는 열람권한등의 구분과 별도 사규를 통한 관리운영 및 징계규정이 필요할듯 보이고 이를 다루는 개개인의 언론인 역시 이에 대한 관리와 책임에 대한 인식이 필여할듯 보입니다
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

현재 2+2인 전세계약이 3+3+3 변경이 된다는 소리가 있던데 3+3+3이 되면 전세시장은 축소가 될 가능성이 높을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이전 갱신청구권에 따른 2+2가 되었을때 알수 있듯 단기적으로 전월세 시세가 크게 상승될수 있습니다. 이유는 한번 입주한 세입자에 대해서 최대 9년간 퇴거를 요구할수 없고, 재계약과정에서도 5%이내 상한이 적용될수 있기에 최초부터 이를 반영한 전세 금액으로 전세세입자를 구하려고 하기 때문입니다. 특히나 이번주 발표된 정부규제에 따라 갭투자가 어려워지면서 전세공급물량도 감소할 것으로 예상되는 상황에서 위와 같은 임대차보호법 개정은 임대차시장의 큰 혼선을 줄 가능성이 높습니다. 임대인 입장에서도 이제는 전세금을 통해 다른 부동산투자가 제한적인상황에서 위 개정으로 전세임차인을 받을 이유가 더 낮이기에 결국은 월임대수익이 발생되는 전세나 반전세로써 매물을 전환할 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

부동산매매 잔금치루기전 명의이전 맞나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매매계약에서 잔금지급과 소유권이전서류제공등은 동시이행관계로써 잔금을 받은 직후 등기이전을 하는게 통상적으로는 맞습니다. 질문처럼 각 계약별 상황에 따라 당사자간 협의로써 선등기후 잔금등을 할수는 있지만 이러한 요청에 대해서는 대부분 현 명의자인 매도자가 요구하는 경우가 많지 잔금을 치루지 않은 매수자가 명의부터 달라고 하는 경우는 많지 않습니다. 질문에서는 잔금에 대한 보호를 임대차 계약을 통해 보증금으로써 할려고 하는 것 같은데, 개인적인 판단으로는 해당 지역,. 매물의 거래가 전혀없어 매수자 우위 상황이 아니라면 통상적인 계약과정과 차이가 나는 절차진행은 안하는게 좋습니다. 이유는 만약 문제가 생길경우 이를 대처하는 과정에 어려움이 생길수 있고 이는 통상적인 매매과정이 아니기에 법적 대응하는 부분도 일반적인 경우에 비해 더 까다롭거나 복잡해 질수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
0
0

최근 정부의 전세 제도의 정책 방향이 어떻게 변화되고 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차에서 전세와 월세 비중은 해당하는 시점의 정책이나 대출가능성등에 따라 달라지게 되는데, 지금처럼 전세사기 이슈로 인한 불안감과 보증보험 가입요건 강화, 전세대출에 대한 제한 등이 나타날 경우 상대적으로 월세의 비중이 높아지게 됩니다. 실제 최근에는 월세비중이 전체임대차에서 전세비중을 추월한 상태이며, 최근 발표된 정부규제정책강화에 따라 갭투자등이 어려워지면서 전세매물의 공급자체도 줄어들 가능성이 높기에 사실상 전세비중이 더 낮아지고 월세비중은 상대적으로 높아질 가능성이 있습니다. 그런데 이러한 흐름을 정부가 직접 시장에서 참여하여 조율한다기 보다는 위와 같은 정책운영의 결과치로써 시장내 반응이 나타나는 것으로 보시는게 맞을합니다. 간혹 정부가 전세제도와 관련된 임대차보호법등을 신설, 개정을 통해 직접적인 관리를 하는 경우가 있긴 한데 이러한 목적자체는 전세나 임대차에 대한 관리목적보다는 주거불안정이 나타나는 임차인에 대해서 권리보호등을 통해 주거안정을 목적으로 진행하게 됩니다
경제 / 부동산
25.10.16
0
0