답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 소음문제로 인한 계약해지는 사실상 질문자님이 해지에 따른 모든 손실을 감수하셔야 합니다. 이와 비슷한 문제들이 실제 법원을 통해 계약해지 및 보증금 반환청구가 진행된 사례가 있긴한데 결론부터 말하면 임차인이 패소한 경우가 대부분입니다. 세부내용상 층간소음은 임대인이 만든 하자가 아닌 외부요인에 따른 부분으로 하자보다는 사용자간의 분쟁으로 볼수 있습니다. 중요한건 법령에 따른 기준을 초과하는지 여부가 핵심인데, 소음기준이 적용불가한 오래된 구축의 경우는 이를 적용할 수 없습니다. 즉, 신축이라면 개정된 소음기준이 있고 해당 기준을 초과하는 경우 인정이되지만 개정전 건축된 오래된 구축에는 이러한 건축시 소음방지규정이 없이그대로 적용되기 어렵습니다. 즉 건축시 소음기준은 소급(개정이전시점도 적용)되지 않습니다. 결국 해당 건물이 신축이라면 소음기준여부에 따라 달라지겠으나, 구축으로써 해당 소음기준이 없다면 계약해지의 정당한 사유가 발생되기 어렵다고 보시면 됩니다. 그리고 소음은 앞에서 말한 외부적 요인으로 임대인의 사용수익에 필요한 유지관리 법적의무에 포함되지 않습니다. 통상적으로 임대인과 잘 협의하여 퇴거를 하는 방식으로 잔행할수 밖에 없고 대부분 중개보수와 다음임차인 주선의 패널티는 피하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신에서의 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료가 됩니다. 그에 따라 해지통보를 하신 3개월 뒤에는 보증금반환 및 퇴거를 하시면 됩니다. 물론 3개월간은 계약이 유지되므로 거주의무가 있어 즉시퇴거는 어렵습니다. 두번째로 윗집누수에 따른 벽지손상은 원상복구의무에는 해당되지 않으나, 윗집에 대해서 손해에 대한 부분을 청구하셔야 합니다. 문제는 벽지가 손상이 되었음에서 이를 그대로 방치하고 조치를 취하지 않으면 관리의무가 있는 임차인에게도 책임이 전가될수 있기에 임대인에게 누수사실을 전달하고 윗집에 대해서는 손해배상을 요구하셔야 합니다. 세번째로 계약기간중에 내부를 보여주는 것은 본인의 선택사항이므로 보여주지 않는다고해서 문제가 되지는 않습니다. 그런데 위처럼 갈등을 심화시키고 퇴거를 하시면 결과적으로 임차인에게도 유리할건 없습니다 즉, 문제의 원인은 윗집누수로 인한 부분인데, 두분이 다툼을 하면서까지 여러문제에 직면할 이유는 없다 판단이 되므로 일단 윗집에 배상요구를 한뒤 도배등을 진행하신뒤에 계약해지등은 잘 협의를 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울의 경우 토지거래 허가구역으로 지정되어 있기에 일단 매물을 찾아서 당사자간 약정서를 작성하고 이를 통해 사전 토지거래허가를 받게 됩니다. 물론 해당 허가시에 토지구입자금계획서등을 제출하셔야 하고 실거주목적이라는 점을 기재하셔야 합니다. 이렇게 사전허가가 되면 실질적인 매매계악서를 작성하고 나머지 계약금을 지급하시면 됩니다. 그리고 부동산 거래신고를 하셔야 하는데 해당시점에 자금조달계획서를 제출하여야 하고 그에 따른 증빙서류도 함께 제출을 하셔야 합니다. 그 후 잔금시점에 매매대금 나머지부분을 지급하고 입주하시면 되고, 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세가아닌 공시지가를 기준으로 판단하기에는 정확도가 떨어질수는 있습니다 .보통 보증보험에서 공시지가의 126%이내 보증금과 선순위물권의 합이 포함되어야 하는데 126%는 대력 1.14억이 되고 질문의 보증금은 9700에 선순위 근저당이 2400만원이므로 가입요건을 초과하게 됩니다. 참고로 근저당에서 채권채고액을 1400만원으로 낮춘다고 하며, 1.11억이 되어 가입요건에 해당이 되긴 합니다, 물론 이렇다고 해서 무조건 가입이 되는 것은 아닙니다. 그리고 근저당의 경우 일부대출상환을 한다고 해서 자동으로 감액되는 것이 아닌 등기부상 감액등기를 신청하여야 하는데, 이러한 부분까지도 확실한 확인이 필요하고 계약서상 특약으로 넣으시는게 필요할듯 보입니다, 이런 복잡함 없이 전세보증금을 낮추거나 아님 보증보험 가입특약을 넣으면 되는데 이를 피하는것 자체는 계약에 대해서 한번더 고려할 필요는 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 작년 6월 규제에 따라 생애최초 LTV는 수도권,규제지역내에서는 80% -> 70%로 바뀌었습니다. 인천의 경우 비규제지역에 해당이 되나, 수도권 내 지역으로 위 기준이 적용될것으로 보시면 됩니다. 비수도권 지역에서는 기존대로 80%가 유지되고 있습니다. 2. 디딤돌과 보증자리론 동시대출은 가능한것으로 알고 있으나, 이렇게 해도 결국은 LTV70%을 넘을수는 없습니다. 순서상 디딤돌 대출을 신청하고 보금자리론으로 부족한 한도만큼 대출을 신청하는 것으로 알고 있고 이를 위해서는 일정한 기준요건에 해당이 되여야 하는 것으로 알고는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 다음임차인은 질문자님(임대인)이 구하셔야 하기에 임대인분이 부동산에 매물등록을 하시는게 맞습니다. 보통 만기해지의 경우 임차인은 만기까지만 거주를 하면되는 것이고 다음임차인 여부와는 관계없이 퇴거를 하면 되기에 별도 스스로 세입자를 구하기위해 매물을 등록할 이유가 없습니다. 다만, 위 내용에서 만기가 5월2일이라면 임대차보호법에 따라 3월2일까지 서로간 통보를 하지 않았다면 이미 묵시적갱신이 성립된 것이고 이런 경우 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료가 됩니다. 그에 따라 임차인이 해지 통보를 한 시점부터 3개월후 계약이 종료되기에 만기 5월 2일은 퇴거일자가 아닙니다. 만약 어제 3월 18일에 만기일 퇴거를 통보하였다고 하더라도 실제 6월 18일이 퇴거시점이 되게 됩니다. 아무래도 임차인도 묵시적갱신에 대한 인식이 없어 질문처럼 말한 것으로 보이는데, 이러한 점을 설명하시고 6월 18일퇴거라는 점을 알려주시면 될듯 보입니다. 그리고 이때도 임차인은 다음임차인 여부와는 관계가 없기에 임대인분이 스스로 매물등록을 하고 다음임차인을 구하셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 부분들을 포함해 해당 지역 상권과 건물의 층수, 건물의 년식, 평수등 다양한 요인에 따라 결정되게 됩니다. 다만 임대료의 결정권이 있는 임대인과 이에 동의하고 입주를 하는 임차인이간 합의에 따라 적절한 시세가 정해지는 부분이기에 사실상 세부적인 산정방법과 기준이 있다고 하기 보다는 실거래가격등을 기준으로 합의에 따라 정하게 됩니다. 그래서 상가의 경우 동일 면적기준으로 시세가 높다면 입지적은 부분이 좋거나 ,상권이 나은 경우가 대부분이고 동일건물에 대해서는 접근성이 유리한 1층이 다른 층에 비해 월세가 높은 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에 당첨이 되고 계약을 하지 않을 경우 해당 청약에 사용하였던 청약통장은 효력을 상실하게 됩니다. 그에 따라 기존청약통장은 해지하고 새롭게 개설을 하셔야 합니다. 다만 ,부부라도 해당 부분이 동일하게 적용되는 것은 아니므로 아내분 청약통장의 효력은 그대로 유지가 되기에 별도 해지를 하실 이유는 없습니다. 참고로 청약통장상실외 청약건에 따라 재당첨제한등의 불이익도 있을수 있기에 해당부분에 대해서도 반드시 확인은 필요할수 있습니다. 재당첨제한은 부부의 경우 동일한 제약을 받기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 경우도 조건이 변경되는 경우로써 보증금6000만원초과 또는 월세 30만원초과시에는 전월세신고를 하셔야 합니다. 그에 따라 이에 해당되면 1번처럼 주민센터를 방문해서 임대차신고를 하시거나, 온라인으로써 부동산 거래관리시스템에 접속하여 신고를 하실수도 있습니다. 2. 재걔약연장에는 크게 합의에 따른 합의연장, 법적 의사통보기간을 초과하여 자동연장이 되는 묵시적갱신 또는 자동연장, 그리고 갱신청구권 사용에 따른 연장이 있을수 있습니다. 위에 재계약은 말그대로 어떠한 방식이든 현 계약을 다시 연장하는 계약자체를 재계약이라고 하고, 갱신청구는 아마도 갱신청구권을 사용한다는 의미로 볼수 있습니다. 질문의 경우는 합의에 따라 단기연장을 하신것으로 합의연장을 통한 재계약으로 보시면 됩니다. 3, 계약서 작성시 이전계약서를 참고하시면 되고, 계약기간과 조건등에 대해서만 변경을 하시면 됩니다. 그리고 특약에는 두당사자간 합의에 대한 부분을 세부적으로 기재를 하시면 되는데 통상적으로 재걔약서 특약에는 "기존계약을 연장한 계약임"이라는 문구는 통상적으로 넣게 됩니다. 그외 단기계약임 만큼 퇴거시에 별도 불리할수 있는 부분들이 있는지 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 전월세 전환율은 4.5%을 적용하시면 되고, 보증금에 5%인상분 3750만원을 월세로 전환할 경우 매월 월세는 14만원정도가 됩니다. 즉 7.5억 에서 반전세인 7.5억 /월 14만원으로 전환이 가능합니다 . 다만 전환율에 따른 기준이 이런것이고 협의에 따라 정할수는 있으나, 문제는 갱신청구권 사용시 5%이내 인상으로 제한이 되는 만큼 해당금액을 초과할수는 없을것으로 보입니다.