경제
해당 집 보증보험 가입이 될까요 특약을 자꾸 안넣어줍니다
근저당 2400(1400으로 조정하기로 했고 해당 부분 등기부 등본 확인 후 계약할 예정)
공시지가 9060
전세 9700으로 계약 예정
부동산에서 자꾸 된다고 하는데 진짜 되나요? 약간 간당 간당해 보이는데 특약 넣자고 하니까 말을 자꾸 돌립니다
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
시세가아닌 공시지가를 기준으로 판단하기에는 정확도가 떨어질수는 있습니다 .보통 보증보험에서 공시지가의 126%이내 보증금과 선순위물권의 합이 포함되어야 하는데 126%는 대력 1.14억이 되고 질문의 보증금은 9700에 선순위 근저당이 2400만원이므로 가입요건을 초과하게 됩니다. 참고로 근저당에서 채권채고액을 1400만원으로 낮춘다고 하며, 1.11억이 되어 가입요건에 해당이 되긴 합니다, 물론 이렇다고 해서 무조건 가입이 되는 것은 아닙니다.
그리고 근저당의 경우 일부대출상환을 한다고 해서 자동으로 감액되는 것이 아닌 등기부상 감액등기를 신청하여야 하는데, 이러한 부분까지도 확실한 확인이 필요하고 계약서상 특약으로 넣으시는게 필요할듯 보입니다, 이런 복잡함 없이 전세보증금을 낮추거나 아님 보증보험 가입특약을 넣으면 되는데 이를 피하는것 자체는 계약에 대해서 한번더 고려할 필요는 있어 보입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
현재 공시지가 126%를 기준으로 수치상 턱걸이 통과가 가능해 보이나 향후 공시지가 하락이나 정부의 담보인정비율 강화 정책에 따라 실제 가입 시점에서 거절될 위험도 매우 높아보이는 매물입니다. 부동산에 보증보험 가입 가능성을 장담하면서도 관련 특약 입력을 거부하는 것은 가입 부로학실성에 대한 책임을 회피하려는 의도로 보입니다 특약 없이는 가입 거절 시 계약 해지나 계약금 반환이 법적으로 불가능합니다. 보증보험 가입 거절 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 반드시 명시 하셔야 하고 임대인이 끝까지 거부할 경우 해당 매물은 전세 사기나 역전세 위험이 크다고 판단하니 계약하지 않는 것을 권장드립니다. 해당 건물의 건축무대장상 위반건축물이 표시되어 있지는 않은지도 확인해 보세요. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
깡통전세 입니다. 피하시는게 좋습니다.
허그 등 전세보증보험 가입 기준은 공시지가의 126% 로 기준하여 진행합니다.
현재 보신 집의 경우 근저당 1400, 전세금을 합하면 1억 1100 만원입니다.
가능한도인 1억 273만원을 초과하므로, 가입 불가입니다.
중개사가 계약서에 특약을 넣기를 꺼려하는 이유는 안될거 알기 때문입니다.
그런데도 계약 깨질까봐 말을 돌려서 어떻게든 계약을 하고 수수료를 받기 위함입니다.
같은 중개사지만 조금 창피하네요.
또 다른 이유도 있을 수 있습니다.
만약 해당 중개사가 멍청해서 안되는걸 모른다고 해도, 임대인이 그 내용 빼고 계약하자고 하면 중개사는 임대인의 말을 반영하게 됩니다. 손님은 또 올 수 있지만, 물건은 그자리에 있기 때문에 이 임대인하고는 계속일을해야 하는 처지에 있거든요. 물건이 있어야 손님도 올 수 있구요.
특약 안넣어준다면, 계약 하지마세요.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 조건으로는 전세보증보험이 매우 간당간당하거나 불가능할 가능성이 존재는 한다 보여지고 특약을 넣지 않는 이유도 가입 불가 리스크 때문일 것이라 생각이 됩니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 보증 보험(HUG 등) 가입 가능 여부는 일반적으로 해당 주택의 근저당 권 설정 금액과 전세 보증금, 해당 주택의 시가 또는 공시 지가 등을 기준으로 심사합니다. 특히 근저당 권 설정 금액이 너무 높거나 전세 보증금 대비 근저당 권의 비율이 과도하면 가입이 제한될 수 있습니다.
현재 조건은 전세금(9,700만 원)이 공시 지가(9,060만 원)보다 높아 간당간당한 상황으로 보입니다. 근저당이 줄어 든다고 해도, 보증 보험사는 시세, 감정가 기준으로 심사하기 때문에 단순히 공시 지가 만으로는 확정할 수 없습니다.
따라서 "된다"는 말만 믿기보다는 보증 보험사(주택 도시 보증 공사,SGI서울 보증 등)에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
부동산 중 개 사가 '가능 하다'고 해도 실제 보험 심사는 엄격하므로 사전에 확답을 줄 수 없는 경우가 많습니다. 따라서 계약서에 보증 보험 가입이 확실하지 않을 경우를 대비해 "보증 보험 미 가입 시 계약 무효" 또는 '근저당 말소 확인 후 계약 진행'등의 특약 조항을 넣으시길 권합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
현재 수치상으로 보증보험 가입이 거절될 확률이 커보입니다.
보증보험 가입을 위해서는 부채비율이 90% 이하여야 합니다.
계산상으로 1억2천 만 원 이내 들어오긴 하는데 통과하더라도 턱걸이로 가입이 가능할 듯 보입니다.
임대인과 상의하여 보증보험 특약을 기재하시는 것이 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
빌라의 경우 전세보증보험 한도가 공시지가의 126%까지 가능하게 됩니다.
공시지가가 9600만원일 경우 126% 적용을 하게 되면 1억2000만원 정도 되고 거기서 감액등기한 선순위 근저당권이 있을 경우 1억600만원까지는 가능하겠으나 선순위 근저당권이 있을 경우 좀 불안할 수도 있으니 전세보증금으로 근저당권 말소조건정도는 특약에 넣으시는 것이 어떨지 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현재 제시하신 9060만원을 기준으로 계산하면 주택 가액은 약 1억 1415만원으로 산정되어 이 금액의 90%인 약 1억 273만원이 보증보험 가입이 가능한 쵣 부채 한도가 됩니다. 질문자님의 보증금과 근저당을 합치면 총 1억 1100만원으로 산출된 한도를 약 800만원 초과하기 때문에 현재 수치상으로는 보증보험 가입이 거절될 가능성이 매우 높아보입니다 부동산에서 가입이 가능하다고 구두로 확답하면서도 정작 계약서에 관련 특약을 넣지 않으려는 것은 실제로 가입이 거절되었을 때 책임을 지지 않으려는 회피 전략일 확률이 매우 큽니다. 만약 공시지가가 아닌 감정평가를 통해 집값을 높게 잡아 가입을 시도하더라도 평가 수수료 발생이나 평가 금액 미달 등의 변수가 많아 임차인에게는 매우 불안정한 조건입니다. 보증보험 가입을 전제로 한 계약임에도 불구하고 가입 불가 시 계약 해지 및 계약금 전액 반환 특약을 거부하는 것은 명백한 위험 신호이니 절대로 가볍게 넘기시면 안되고 현재 조건을 보증보험 가입 가이드라인을 초과하여 위험하므로 특약 없는 계약은 추후 가입 거절 시 보증금을 돌려받기가 매우 어려워지니 특약 삽입을 강하게 요구하거나 거절하신다면 그집은 계약을 안하시는 것을 추천합니다.