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10월 15일에 발표된 부동산 규제 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 핵심적인 사항은 현재 서울 4개구의 지정된 투기과열지역 및 조정대상지역을 해당 4개구 외 21개구 전지역 및 경기도권 12개지역으로 확대하였습니다. 바로 오늘부터 확대적용되며, 다음주 20일부터는 해당 37개지역 모두가 토지거래허가구역으로 묶이게 됩니다. 이런 경우 해당 구역내에서는 실거주가 아닌 이상 토지거래허가가 되지 않아 갭투자등이 불가하고 사실상 투자매수는 어렵게 됩니다. 그리고 규제지역 확대에 따라 주담대 LTV가 40%로 인하되며 청약에 대해서 자격요건이 강화되게 됩니다. 그 외 주택담보대출의 경우 6.27대책에 따른 규제외 추가로 주택가액에 따른 한도가 6~2억으로 제한되며, 사업자대출에서 주택구매를 위한 목적으로는 대출이 불가, 신용대출 1억원 초과시 규제지역내 주택매수1년간 금지, 스트레스DSR금리 하향에 따라 1.5%에서 3%로 상향되며 대출한도가 더욱 줄어들게 됩니다. 그외 1주택자 전세대출에 대한 DSR적용, 총리산하 직할 감독기구 신설등 부동산에 대한 강력한 규제를 주요내용으로 하여 발표되었습니다 .
경제 / 부동산
25.10.15
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월세 계약 갱신과 묵시적 갱신에 대해 문의드려요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님 1,2번의견에 답변을 드리면 주택에서의 묵시적갱신이 성립되는 경우 동일조건으로 연장되는 것은 맞으나 기간정함이 없는 경우 2년으로 보게 됩니다. 그리고 2번 내용은 맞으나, 그렇다고 계약기간이 2년으로 자동조정되는 것은 아닙니다. 다만 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지 않고 이후부터 성립하게 됩니다. 그에 따라 만기기간을 설명드르면 15년 최초 1년 계약 -> 16년 최소거주기간에 따른 1년연장 -> 18년 묵시적갱신에 따른 자동연장 -> 20 , 22, 24 모두 묵시적갱신 -> 그리고 26년 3월이 최종 계약만기시점으로 볼수 있습니다. 그러므로 26년 1월전(만기 6~2개월전)에 갱신청구권을 사용하여 추가 연장을 하실수 있고 반대로 임대인이 해당기간까지 아무런 의사통보가 없다면 또다시 묵시적갱신이 가능합니다. 보통 갱신청구권은 임차인이 사용의사를 밝히지 않은 이상 묵시적갱신과 관계없이 그대로 남아 있기에 해당 기간에 사용을 하시면 추가 2년 연장이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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새로운 부동산 대책 얼마나 효과가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 단기적인 면에서는 관련 전문가 모두 시장내 거래량 감소와 서울 내 주택가격상승에 제동이 걸릴거라는 것에는 의견차이가 거의 없습니다. 이유는 시장이 예상한 것 이상의 전례에 없는 강력한 규제정책이고, 풍선효과가 나타날것으로 예상되는 경기 지역일부까지 규제로 묶었기 떄문입니다. 그에 따라 한강벨트 중심의 가격상승흐름도 어느정도 진정이 될것으로 보이나 문제는 지금까지의 경험에서 알수 있듯이 해당정책이 중장기적으로 주택가격안정화를 할수 있느냐의 문제에대해서는 의견차가 있는 것으로 보입니다. 결론적으로 단기적인 서울내 가격상승은 막을수 있겠으나, 중장기적으로는 시장상황과 변화를 좀더 지켜봐야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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토지허가구역이 정확히어떤건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가제도는 간단하게 말하면 토지나 건물등 부동산 거래 전에 관할 행정기관의 허가를 받아야 하는 제도를 말합니다. 보통 토지거래허가구역을 지정하고 해당 구역내에서 체결되는 부동산 계약건에 대해서 지자체의 허가를 받아야만 등기가 가능하게 됩니다. 만약 허가를 받지 않은 계약건은 법적효력이 발생되지 않습니다. 보통은 부동산 가격이 급등하거나 투기가능성이 높은 지역에 대해서 부동산 가격안정을 목적으로 정부가 강제하는 하나의 규제정책으로 보시면 되고, 해당 구역내에서 주택의 경우 실거주가 아닌 목적으로써 구매하는 경우 허가가 되지 않아 매매를 할수 없게 되므로 사실상의 투자목적의 주택구매를 제한하게 되는 강력한 규제입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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토지거래허가구역으로 묶인 지역은 전세가 들어간 매물은 메매가 불가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세세입자가 있더라도 어떠한 상황이냐에 따라 조금 달라질듯 보입니다. 일반적으로 우리가 말하는 전세 낀 매매(갭투자)는 불가하다고 보시면 되나, 전세세입자가 있더라도 매매잔금일에 세입자 퇴거하고 본인이 등기 이전 및 실거주를 하는 경우라면 일반 실거주용 매매와 다르지 않아 토지거래허가가 가능할수 있습니다. 단, 이러한 경우 임차인이 입주전에 퇴거한다는 주택임대차종료확인서등이 필수적으로 제출되어야 합니다. 결국에는 현 전세세입자가 유지되는 상태에서 소유권이 바뀌는 전세낀 매매는 토지거래허가가 되지 않아 불가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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정부의 부동산 대책발표로 부동산시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어제 발표된 정부 부동산 대책에 대해서는 전반적으로 전례에 없는 가장 강력한 규제로써 단기적으로는 시장내 거래가 크게 줄것이라는 점은 동일한 의견이나 장기적으로 시장안정화가 가능할것이라는 의견과 그렇지 않고 오히려 독이될수 있다라는 의견이 갈리는 분위기 입니다. 후자의 의견을 주장하는 전문가분들은 지금까지 이전 정부에서도 비슷한 많은 규제를 시행해왔고 그에 따른 결과는 중장기적으로 주택가격상승을 막지 못했다는 점, 시장 유동자금량이 이미 너무크게 풀려있는 상태에서 오히려 풍선효과 부작용이 일부지역에 더 크게 나타날것이라는 점, 그리고 수도권 1주택자의 주택 갈아타기 수요나 신혼부부나 무주택청년의 내집마련 수요까지 위축될수 있다는 점에서 주택시장안정까지는 힌계가 있을 것이라 말하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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부동산 10.15일 대책에는 어떤 내용들이 있는지요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10.15일 부동산대책의 주요내용은 첫번째로 규제지역 및 토지거래허가구역 확대지정입니다. 기존까지는 규제지역은 서울 4개구만 해당되었으나, 오늘부터는 서울 전지역(25개구) 및 경기권 일부지역(12개지역) 총 37지역에 대해서 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되며 , 20일부터는 토지거래허가구역으로 지정되게 됩니다. 그로 인해 해당 지역에서는 취득일로부터 2년간 실거주, 실사용의무가 부여되고 실거주 목적외 갭투자의 목적의 구매는 허가가 불가하여 등기자체가 불가해집니다. 두번째로 6.27대책에 이은 주택담보대출 한도 규제 및 사업자대출에 대한 주택구매용도 제한등이 있습니다. 또한 주택가격에 따라 대출한도가 다르게 적용되면 15억이하 6억, 15억초과 25억이하 4억, 25억초과 2억으로 한도제한이 됩니다. 거기에 1주택자에 대한 전세대출 한도제한, 주택담보대출시 스트레스DSR 금리상향조정(1.5% -> 3%)을 통한 한도제한, 신용대출 1억원이상시 1년동안 규제지역내 주택구매금지등이 포함되게 됩니다,마지막으로 총리직속의 부동산 감독기구 설치를 하고 부동산 시세조작등 불법행위에 대한 조사 및 단속등을 직접하게 됩니다,
경제 / 부동산
25.10.15
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월세 알아보고 있습니다 ! 최우선변제권이 있는데 보증금을 100% 받을 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 내용만 보면 서울지역으로 보이고, 현 보증금은 2015년 기준 소액임차인 최우선변제에 해당되기 때문에 선순위 근저당보다는 우선변제가 가능합니다. 이런 경우 경매가 진행되어도 최우선 변제되기 때문에 보증금에 대한 손실가능성은 낮아 보이긴 합니다. 다만 해당 주택이 경매에 넘어가는 과정에서 준비해야하는 과정이나 시간등을 고려하면 다른 주택에 비해 안전하다라고는 말하기 어려우며, 단순하게 경매가 혹시라도 진행되어도 보증금을 회수할 가능성이 높다정도로 설명드리는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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아파트를 구매하려고 하는데요 요즘은 담보대출은 어느정도까지 되는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.발표된 정부 부동산 대책에 따라 주택담보대출은 한도 6억으로 제한이 됩니다. 다만 어제 발표로 인해 지역과 주택가액에 따라 차이가 생기게 되는 수도권에서 15억초과 25억이하는 한도 4억 , 25억 초과시에는 2억으로 제한이되며, 15억이하주택의 경우 최대 6억이 적용됩니다. 다만 오늘부터 서울전지역 및 경기권 일부지역에 대해서 규제지역이 확대 지정됨으로써 LTV의 경우 70% -> 40%. 1주택자 이상 주택보유자는 대출이 불가합니다. 그리고 스트레스DSR 금리상향조정에 따라 소득대비 대출한도도 크게 줄어들것으로 예상이 됩니다. 단, 생애최초구매자의 경우 LTV70%가 그대로 적용되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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전세 새 입자가 나갈 때 계약금 10프로를 줘야 하는 법이 새로 생겼나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 법은 없습니다. 통상적으로 임대차를 종료하기로 하였을 때 만기전 현 임차인이 다른 주택의 계약을 순조롭게 하기위해 현 보증금의 10%정도를 미리 반환해주는 경우가 많으나 이는 서로간의 배려에 해당되는 부분입니다, 임대인 입장에서는 순조로운 퇴거를 위해서 임차인은 계약금에 대한 부담을 줄이는 이유로써 서로간의 실익이 맞아 보편화된것이지만, 이게 법으로써 당연히 반환해주어야 하는 것은 아닙니다. 법률상에서는 임대인이 만기일에 주택점유를 이전받음과 동시에 보증금을 반환할 의무가 생기게 됩니다. 즉 만기일 전에 보증금을 일부든 전액이든 반환할 의무는 없습니다. 단, 당사자간 협의에 따라 조율을 하는 것 뿐입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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