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도시재생사업이 해당 지역 주민에게 미치는 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 도시재생사업은 그 자체의 목적이나 의도는 좋으나 실제 지역별로 성공한 사례는 별로 보지 못하였습니다. 질문에서처럼 부동산 가치가 상승된 지역은 부산일부지역과 경기도권 일부지역만이 해당되며 대부분의 지방도시에서는 지가상승효과는 미미한 것으로 나타났기 때문입니다. 다만 성공한 사례에서의 지역거주민의 긍정적이 영향은 낙후된 도시이미지개선에 따른 주거환경 개선효과와 소형주택이나 상가등의 활성화로 임대료나 가치상승이 나타난다는 점입니다.이와 반대로 부정적인 측면은 젠트리피케이션과 임대료상승에 따른 기존 상가임차인의 부담증가와 개발에 따른 주민간 갈등 등이 대표적이라고 할수 있습니다.
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부동산
25.10.01
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아파트팔고 새아파트 매매시 세금 이나 명의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.몇가지 먼저 말씀드리면 ,상속은 피상속인(부모님)사망에 따라 진행되는 것이고, 일반적으로 살아계신 상태에서는 증여라고 하시는게 맞습니다. 그리고 증여의 경우 부모자식간은 5000만원까지 비과세 됩니다. 공동명의 경우는 일반적으로 세금적이 혜택이 있으나, 1주택자이고 12억이하 주택이라면 혜택이 크지 않기에 그냥 단독명의로 하시는게 나을수 있습니다. 또한 동일세대를 구성한 상태에서 현 주태소유자인 아버지가 만60세가 넘지 않으셨다면 본인도 무주택자가 아닌 1세대 1주택자로 보기 떄문에 무주택자에 따른 혜택은 제한될수 있습니다. 물론 주택매도와 동시에 매수를 하는 경우나, 만60세가 넘으신 상태라면 위와 다를수 있습니다. 만약 본인명의로 한다고 가정한다면 일단 주택 매수자금에 대한 부분에서 문제가 될수 있는데, 현 주택을 매도한 자금을 새로운 본인명의주택에 조달하면 해당 금액만큼은 모두 현금증여로 볼수 있기에 이에 따른 증여세부담이 커질수 있습니다. 그에 따라 본인자금과 대출을 통해 주택자금조달이 어려운 상황이고 증여가액이 5000만원이상필요한 상황이라면 기존대로 부모님 명의로 주택을 구매하시는게 더 유리할것으로 판단됩니다.
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부동산
25.10.01
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부동산 직빵 어플에 분양권 매매가격은 분양권대비 얼마올랐다고 나와있는데 확장비용이 감안된건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 포함된 부분으로 보시면 됩니다. 분양가에는 옵션가격이 포함되고 보통 거래되는 전매가격은 분양가에 P가 포함된 총액이기 때문입니다. 다만 분양가의 경우 매매시점의 낸 금액까지만 해당이 되므로 현재 중도금 단계라면 이후단계부터는 전매가격 외 추가로 부담하셔야 하는 부분으로 보셔야 합니다. 그리고 피의 경우는 상세적인 거래금액상 별도 기재되어 있기에 이를 확인하시면 됩니다,
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부동산
25.10.01
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부동산 청약은 무주택자라면 꼭 도전해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약가점의 경우 청약통장보유기간과 무주택기간, 부양가족등에 따라 자동배정이되는 만큼 본인이 특별히 준비해야할 부분은 없으며, 실제 청약시에도 당첨이전까지는 신청외 별도의 서류는 필요하지 않습니다. 당첨이 된다면 그에 따른 서류등의 준비가 필요하나, 청약자체만 하기 위한 과정은 복잡하지 않습니다. 그리고 가점의 경우 청약홈등을통해 본인가점확인이 가능하고 청약건별 경쟁률에 따라 다르겠으나 , 주요인기청약의 경우 합격가점은 60점대 중후반에서 70점대초반까지 형성되기에 젊은세대나 가점이 낮은 분들은 조건에 따라 일반청약보다는 특별공급, 혹은 대형평수에 따른 추첨제 비율이 높은 건에 청약을 하시는게 유리합니다.
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부동산
25.10.01
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전세끼고 매매 후 실거주 주택담보대출 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문의 방식으로 진행하게 되면 주택담보대출이 주택구입자금 대출이 아닌 생활자금대출이나 전세퇴거자금대출에 해당될 가능성이 있습니다, 이럴 경우 대출규제에 따라 전세퇴거자금대출은 일정요건에 해당되지 않으면 수도권에 속할 경우 1억으로 제한될것으로 보이긴 합니다. 다만 대출의 경우 이용할 상품과 방법이 다양한 만큼 정확한 상담은 은행을 통해 하시는게 필요할듯 보이긴 합니다. 안전한 주택구입자금대출 이용을 위해서는 잔금일을 현 세입자 퇴거시점으로 맞추시는게 정상적인 주택구입자금대출 신청시 용이할듯 보이긴 합니다.
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25.09.30
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hug전세보증보험 연장시 오피스텔 공시지가 가격산정 맞는지 봐주세요 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 제시한 확인방법에는 문제가 없습니다. 즉, 질문처럼 적용하시어 계산된 결과에 따라 허그 보증보험 가입 및 연장에는 문제가 없을것으로 보입니다. 보통 1번부터 순서대로 적용되는 것이기에 4번까지는 확인하지 않으셔도 될듯 보이고, 일반적인 실거래가격이나 KB시세는 공시자가보다는 높기 때문에 특별히 매물가격이 가입시 문제가 되지 않을것으로 예상됩니다.
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25.09.30
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선도지구 동의서 강제 요구 꼭 해주어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축 선도지구라고 해도 동의여부는 소유자의 선택사항입니다. 빠른 재건축을 위해 일정동의룰이 필요하고 그에 따라 반강제적으로 귀찮게 하는 경우가 있긴 한데 해당부분에 대해서는 추진위원회등에 정식으로 문제제기를 하시고 개선되지 않으면 경찰등에 신고를 하실수 있습니다. 다만 해당 행위에 어느정도의 불법,강압적 요소가 확인되어야 하는 만큼 실질적은 처벌이나 신고대상에 해당되지 않을수는 있으나, 해당건으로 경찰에 신고를 한 경우 동의서를 요구하는 쪽에서도 약간의 경각심은 가질수 있지 않을까 생각됩니다.
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25.09.30
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전세 대출 저한테 맞는 방법 추천해주실 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 오피스텔(아파텔) 전세 들어가는데 아파트에 비해 손해나 불리한 점이 있을까요? -> 어차피 임대차이기에 특별히 불리한 부분은 없으나, 거주중 시세하락등에 따른 역전세나 깡통전세 위험성이 높은 매물이기에 입주시에 시세파악을 정확히 하시는게 필요하고 ,보증보험 가입등의 필수적인 안정장치는 해두셔야 합니다. 2. 생애최초전세자금대출 한도는 1억 5천보다 더 높은걸로 아는데 더 비싼 곳으로 가서 최대한 전세대출금을 뽑는게 좋은걸까요? (이러면 한 달 상환금액 부담이 커져서 꺼려집니다. 그렇다 하더라도 감수하는게 좋은 방법인지?) -> 좋은 방법인지는 답변하기 어려우나, 전세대출이 커지면 그만큼 부담하는 이자부담도 커지기에 일반적으로 필요한 정도의 자금만 대출을 받으시는게 좋고, 주택의 경우도 대출한도에 맞추어 평수가 넓은 주택보다는 본인에게 적당한 매물을 찾아 필요한 만큼의 대출을 이용하시는게 좋을듯 보입니다. 아니면 동일매물에 대출비율을 좀더 높이고 자기자금비중을 낮춘뒤 해당 자금을 운영하여 다른 수입원 창출에 투입하시는것도 방법일수 있습니다. 3. 지금은 전세대출 받기에 괜찮은 시기일까요? 내년 생일이 지나면 만 35세 되어버려서 곧 청년버팀목 자격이 끝나버리는데 추후에 더 괜찮은 전세대출 상품이 나오기로 예정되어 있다던지, 현재 전세보증금이 거품이 있다던지 등의 사유로 추천하지 않는 사유가 있을지-> 주택구입이 아닌 단순 전세대출을 기준으로 어느시점이 좋은지를 판단하는건 개인적으로 의미없다 생각됩니다.다만 현재 정책적인 규제로 인해 전세대출도 일부제한이 되고 있기에 시기상 대출이 쉽지는 않은 상황이나 수도권이 아니고 대출한도가 크지 않은 공공대출 이용시에는 금리인하가능성이 높은 시점인 점을 고려하면 나쁘지 않은 시기입니다. 4. 만 33세 지방거주, 생애최초 등의 자격으로 가장 적합한 전세대출 상품 추천부탁드립니다-> 전세대출은 결국 이자율이 낮은 상품을 이용하는 게 가장 유리하고 그에 따라 우선적으로 적용가능한 공공저금리대출상품을 두루 알아보신뒤 해당 대출이용이 불가하다면 시중은행권 금리가 가장낮은 상품을 찾아보시는게 일반적입니다.
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25.09.30
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토지는 LH, 시공은 민간이 하는 형태는 이전에 없었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원래 택지개발의 경우 LH가 하여 해당 택지를 민간건설사에게 팔고 해당 부지에서 건설 및 분양을 건설사가 하는 형태는 이전부터도 진행되었던 부분입니다, 다만 이번 공급대책에서 말하는 것은 LH가 택지조성을 한 뒤에 해당 택지를 판매하는게 아닌 직접 건설 및 분양까지 한다는 내용이고, 이러한 건설부분에 있어 단순 시공사로써 건설사에게 수주를 주는 것을 말합니다. 즉 모든 사업시행을 LH가 하는 대신 건설부분만 민간건설사에 맡긴다는 것입니다. 실제 이렇게 공공택지를 개발한 경우 택지비용이 낮아지기 때문에 분양가상한제를 적용하여 낮은 가격에 공급이 가능했고 그에 따라 주변시세와 의 차익으로 인해 로또분양이 나타나는 경우가 많았습니다. 다만 로또청약이 될지 여부는 주변시세와 분양가사이의 차이에 따라 달라지는 부분으로 단순히 위 조건으로 공급을 하면 무조건 발생하는 것은 아니나, 민간 건설사의 택지개발, 건설, 분양을 하는 곳보다는 분양가가 낮아질 가능성은 높습니다.
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25.09.30
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월세 중도 해지 후 월세 계약 문의입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 계약종료가 되고, 보증금 반환과 퇴거까지 하신 상태라면 해당 부분은 본인과 크게 관계가 없을 것으로 보입니다. 사실 해당부분은 계약을 중개한 중개사를 통해 문의를 하여야지 이미 정상적인 퇴거를 한 전임차인에게 문의를 할 사항으로는 보이지는 않기 때문입니다. 만약 질문자님이 직접 소개한 임차인이라면 도의적으로 연락을 해볼수 있지만 본인도 처음보는 임차인을 부동산을 통해 구하였고 계약을 진행한 상황이라면 본인이 어떻게 할 방법도 없기 때문에 크게 신경쓰실 부분으로는 보이지 않습니다.
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