[부동산] 상저하고 상황에서 재개발 투자?

Question

지금 부동산시장이 상저하고 상황인 것 같은데, 서울에 내집마련은 빨리 하고 싶어서 재개발 빌라에 투자하려고 합니다.

근데 지금 서울시장 선거도 앞두고 있고 집값 잡겠다고 대출도 조이고 하는 시점에 재개발 빌라에 투자하는게 맞는지 의문이 듭니다... 물론 정답은 없다지만... 재개발과 현재 부동산 시장 흐름을 별개로 보는게 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재개발은 시장내 수요와 공급으로 볼때 공급에 해당이 됩니다 .현재 정부가 하는 규제 대부분은 수요심리에 대한 규제로 볼수 있고, 공급에 대해서는 이전 정부들처럼 더 많은 공급량증가를 목적으로 하고 있습니다. 그에 따라 공급대책을 발표하여 태능골프장 주거지 개발등이 포함되어 있습니다 또한 기존 재건축, 재개발 지역에 대한 신속개발을 추진하는 내용도 포함이 되어 있기에 현재 부동산 시장흐름과는 조금 별개가 아닌가 생각이 됩니다.

세부적으로 재건축, 재개발투자의 경우는 개인적판단으로 빌라재개발은 사실 재건축에 비해 사업성이 낮기 떄문에 개발까지의 기간이나 개발가능성이 불투명 합니다, 실제 빠르게 공급이 되기 위해서는 많은 물량공급이 가능한 아파트재건축 중심으로 지원할것으로 보이기 때문입니다. 공적영역이 강한 재개발의 경우 지자체의 세수상황에 따라 우선순위가 밀려사업이 진행될수 있고, 진행되더라도 다세대, 연립등은 조합원 상당히 많기 때문에 아무리 정책적인 인허가를 빠르게 진행줘도 조합원 의사통합이 잘 안되는 경우가 많아 사업진행자체가 매우 더디게 될수 있다는 점은 참고를 하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

재개발 투자는 일반 부동산 사이클과 다르게 사업 진행 단계가 더 큰 변수로 작용합니다. 초기 단계라면 기간이 길고 정책 영향을 크게 받지만, 관리처분 이후라면 리스크가 상대적으로 줄어듭니다.
그래서 시장 흐름만 보기보다 사업 단계, 조합 진행 속도, 분담금 예상 규모를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

서울 부동산이 상저하고 있어도 재개발 빌라는 투자 가치가 남아 있다 생각합니다. 재개발은 대출 규제와 시장 사이클에서 상대적으로 자유롭고 토지거래허가구역에서도 매매 가능한 유일한 루트입니다.

따라서 재개발 시장은 사이클과 별개 시장이라고 보는게 타당할 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

별개가 아닙니다. 대출규제가 강화된 시기라 재개발 빌라도 자금 조달 압박을 크게 받습니다. 다만 새아파트 권리라는 희소성 때문에 일반 아파트보다 하락 폭은 적습니다. 부동산 시장이 얼어붙으면 빌라는 환금성이 급격히 떨어져 급할 때 팔기 어렵습니다. 현재 서울시장 선거로 인허가 속도에 큰 영향을 미치는데 정책 불확실성을 피하려면 초기 구역보다 조합설립인가 이후 단계가 진행된 곳이 안전합니다. 최근 원자재 값 폭등으로 추가 분담금이 예상보다 수억원 더 늘어날 수 있다는 점을 반드시 자금계획에 넣어야 합니다. 투자 전략으로 몸테크를 견딜 수 있다면 입지가 좋은 재개발은 여전히 유망합니다. 대출 조이기가 심하므오 본인의 DSR 한도 내에서 잔금까지 치를 수 있는지 냉정하게 계산하셔야 합니다. 결론적으로 단기적인 상저하고에 흔들리기보다 사업 단계가 확실한 곳인지 추가분담금을 감당할 수 있는지가 투자의 성패를 결정합니다.